Stai cercando come fare la disdetta del contratto di locazione? Sei nel posto giusto. In questa guida completa ti spieghiamo come disdire un contratto di locazione, sia come inquilino che come proprietario, in modo semplice e senza errori. Scoprirai quando inviare la disdetta, quali tempi rispettare, come scrivere la lettera e quali sono le differenze tra disdetta e recesso anticipato.
In più, trovi modelli fac-simile PDF pronti da scaricare per comunicare correttamente la disdetta al locatore o all’inquilino.

Qual è la differenza tra disdetta e recesso nel contratto di affitto?

I termini disdetta e recesso vengono spesso usati come sinonimi, ma indicano situazioni diverse nel contesto del contratto di locazione.

• Il recesso è la risoluzione anticipata del contratto di affitto da parte dell’inquilino (parte conduttrice), per motivi gravi o personali. Può avvenire prima della scadenza naturale del contratto.
• La disdetta, invece, è la comunicazione formale con cui una delle due parti (inquilino o proprietario) dichiara di non voler rinnovare il contratto alla sua scadenza naturale.

Esempi di clausole presenti nel contratto di locazione:

• Recesso dell’inquilino (parte conduttrice):
  “È riconosciuta alla parte conduttrice la facoltà di recedere anticipatamente dal presente contratto con un preavviso di almeno 6 mesi, da comunicare tramite raccomandata A/R.”
• Disdetta alla fine del secondo quadriennio:
  “Ciascuna delle parti può esercitare la facoltà di disdetta del contratto alla scadenza del secondo quadriennio, mediante preavviso scritto da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza.”

Come inviare la disdetta del contratto di locazione?

Per dare disdetta a un contratto di locazione, è obbligatorio inviare una comunicazione scritta, come stabilito dall’art. 1 della Legge 431/1998. La forma scritta è essenziale: in assenza, la disdetta è considerata nulla.

Quale modalità usare per inviare la disdetta del contratto di locazione?

Anche se la legge non impone l’uso della raccomandata A/R, questa è la modalità più utilizzata per garantire la prova dell’avvenuta consegna. Tuttavia, se non è specificato diversamente nel contratto, è possibile inviare la disdetta anche tramite:

• Email PEC (Posta Elettronica Certificata)
• Consegna a mano con ricevuta firmata
• Corriere con prova di consegna
• Fax (se ancora previsto dal contratto)

Indipendentemente dal metodo scelto, è fondamentale dimostrare che l’altra parte abbia ricevuto la comunicazione nei tempi previsti dalla legge o dal contratto. La disdetta inviata fuori tempo o non ricevuta può risultare inefficace.

Come scrivere una lettera di disdetta del contratto di locazione?

Se devi disdire un contratto di locazione, è fondamentale compilare correttamente la comunicazione scritta. La disdetta dev’essere chiara e riportare i seguenti dati:

1. Nome e cognome della persona che comunica la disdetta
2. Ruolo nel contratto: specificare se si è locatore (proprietario) o conduttore (inquilino)
3. Indirizzo dell’immobile oggetto del contratto
4. Data di stipula e data di registrazione del contratto di locazione
5. Data prevista per la riconsegna dell’immobile

Fac-simile di disdetta da scaricare:

• 📄 Fac-simile disdetta locatore (proprietario)
• 🏠 Fac-simile disdetta conduttore (inquilino)
• ✉️ Fac-simile recesso anticipato del conduttore

Come si calcolano i termini di preavviso per la disdetta del contratto di locazione?

Quando si invia una disdetta del contratto di locazione, è fondamentale calcolare correttamente i 6 mesi di preavviso (salvo diversi termini previsti dal contratto).

Da quando decorre il preavviso?

Il termine di preavviso inizia a decorrere dal giorno in cui la disdetta viene effettivamente ricevuta dalla controparte (inquilino o proprietario). Non conta la data di invio, ma la data di ricezione.

Per questo motivo, anche se non obbligatoria per legge, si consiglia fortemente di inviare la disdetta tramite raccomandata A/R o PEC, così da avere una prova certa della consegna.

E se il destinatario è assente?

Se il destinatario non è reperibile, il preavviso parte dalla data indicata sull’avviso di giacenza lasciato dal postino nella cassetta postale.

Attenzione ai tempi di consegna

Nel calcolo del preavviso è importante considerare anche i tempi di recapito della raccomandata. Secondo Poste Italiane, la consegna avviene in circa 4 giorni lavorativi (oltre il giorno di spedizione), ma possono verificarsi ritardi.
👉 Per sicurezza, spedisci la disdetta con qualche giorno di anticipo, così da rispettare i termini previsti dal contratto e dalla legge.

Come chiudere un contratto di locazione con cedolare secca?

Per chiudere un contratto di affitto in regime di cedolare secca, è obbligatorio comunicare la risoluzione anticipata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di cessazione del contratto.
Questa regola vale sia per i contratti con cedolare secca, sia per quelli con tassazione ordinaria.

Modalità per comunicare la cessazione del contratto:

Puoi procedere in due modi:

1. Online tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate: (trovi qui tutti i passaggi)
   • Con il software RLI (scaricabile dal sito dell’Agenzia)
   • Oppure usando RLI-web tramite l’area riservata
2. In modalità cartacea:
   • Recandoti all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto
   • Consegnando il modello RLI cartaceo compilato in tutte le sue parti.

Chi paga le spese di chiusura anticipata del contratto di locazione?

In caso di risoluzione anticipata del contratto di affitto, è prevista una imposta fissa di 67 euro, come stabilito dall’art. 8 della Legge n. 392/1978.

Questa imposta deve essere suddivisa in parti uguali tra locatore e conduttore (proprietario e inquilino). Tuttavia, è il locatore a dover materialmente versare l’importo all’Agenzia delle Entrate e poi, eventualmente, richiedere il rimborso all’inquilino per la sua quota.

Quando non si paga l’imposta di 67 euro?

L’imposta di 67 euro non è dovuta se il contratto è in regime di cedolare secca e tutti i locatori (se più di uno) hanno aderito a questo regime fiscale.

✅ Niente imposta → Se tutti i locatori hanno scelto la cedolare secca
❌ Imposta dovuta → Se almeno uno dei locatori non ha optato per la cedolare secca.

Si può annullare una disdetta del contratto di locazione?

Hai già inviato la disdetta del contratto di affitto, ma hai cambiato idea? È una situazione comune. Vediamo cosa prevede la legge.

Esempio pratico:

Immaginiamo che Antonio, l’inquilino, invii disdetta al locatore perché ha deciso di acquistare casa. Tuttavia, dopo poco tempo, l’acquisto sfuma o non risponde più alle sue esigenze. Antonio ora vuole revocare la disdetta e continuare a vivere nell’immobile in affitto. È possibile?

Disdetta contratto affitto: si può revocare?

No, la disdetta non è revocabile in modo unilaterale.
Si tratta infatti di un atto formale e vincolante, con cui una parte manifesta la propria volontà di risolvere o non rinnovare il contratto di locazione.

Per annullare o revocare la disdetta è necessario che entrambe le parti (inquilino e proprietario) siano d’accordo.
In assenza di un nuovo accordo scritto, il contratto cessa automaticamente alla scadenza del termine di preavviso.

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