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Atto notarile: cosa succede se salta il rogito?

Atto notarile: cosa succede se salta il rogito?

Atto notarile: cosa succede se salta il rogito?

Che cosa succede se per qualche motivo salta l’atto notarile per la compravendita di un immobile?

Può accadere che il venditore o l’acquirente cambino idea o non si presentano al rogito.

In quest’articolo cercheremo di analizzare le diverse situazioni, quali sono le conseguenze, come comportarsi e sopratutto come si possono prevenire.

Andiamo per ordine;

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Il compromesso: Come prevenire eventuali problemi all’atto notarile?

Non possiamo addentrarci nell’argomento se prima non parliamo del compromesso. La Legge non obbliga a sottoscrivere un preliminare di compravendita, è possibile acquistare casa facendo direttamente il rogito senza stipulare prima un compromesso.

Tuttavia stipulare un compromesso, è fortemente consigliato, sopratutto se tra l’accordo e il rogito, intercorre un certo lasso di tempo, ad esempio per il disbrigo delle pratiche del mutuo, per sanare delle difformità ecc..

Un preliminare ben fatto ( vedi il nostro articolo) è un punto di partenza fondamentale per evitare futuri problemi, pur non essendo un contratto definitivo, impegna le parti a sottoscrivere l’atto notarile di compravendita, definisce condizioni e termini.

Vediamo le cause principali che fanno saltare il rogito;

Che cosa fare se l’acquirente non ottiene il mutuo?

Uno dei motivi più frequenti che determina il buon esito della compravendita immobiliare, è l’impossibilità per l’acquirente di ottenere il finanziamento.

In questo caso, se l’efficacia del contratto era subordinata all’ottenimento del mutuo, il contratto è nullo e la caparra versata dall’acquirente verrà restituita. Al contrario se non è stata prevista alcuna clausola in questo senso, il venditore tratterrà la caparra a titolo d’indennizzo.

Un’alternativa potrebbe essere il rent to buy o affitto con riscatto (leggi l’articolo) si tratta ovviamente di un’opzione che deve essere vagliata con attenzione.

Cosa fare se all’atto notarile emergono delle difformità dell’immobile?

Un’altra delle cause che ostacolano la stipula dell’atto notarile è la presenza di difformità nell’immobile.

La casistica delle difformità o degli abusi è infinità, molto spesso si tratta d’interventi fatti in buona fede. È diffusa, la convinzione che all’interno dell’immobile si possano effettuare modifiche, ad esempio: abbattimento di tramezzi, utilizzo a fini abitativi di locali accessori (sottotetti, locali sgombero ecc.) senza necessità di autorizzazioni. È opportuno sapere che la normativa vigente prevede la conformità urbanistica e catastale dell’immobile oggetto di compravendita. Il notaio non ha competenze in materia urbanistica e catastale e si attiene a quanto dichiarato dalle parti.

La presenza di difformità (sono tollerate piccole difformità) non consente la compravendita dell’immobile. In questi casi se le difformità sono sanabili la soluzione più semplice è che il venditore provveda a sanare la situazione dell’immobile; Se le difformità o gli abusi non sono sanabili, il preliminare deve essere risolto e andrà restituito all’acquirente, il doppio dell’eventuale importo versato a titolo di caparra.

Il suggerimento, onde evitare queste situazioni, è di accertare la conformità dell’immobile con un preventivo accesso agli atti, presso i competenti uffici comunali; ancora meglio affidarsi ad un professionista che rediga un attestato di conformità.

Cosa fare se sull’immobile gravano vincoli, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli?

Il venditore è obbligato, art. 1476 codice civile, a trasferire la piena disponibilità dell’immobile oggetto di compravendita.

In questo caso il notaio prima dell’atto verifica la presenza d’ipoteche o vincoli di sorta che possano ostare la transazione immobiliare.

Il venditore è tenuto a liberare l’immobile da vincoli anche in assenza di clausole contrattuali che lo prevedano. In caso contrario il contratto è nullo e il venditore è tenuto a risarcire l’acquirente con il doppio dell’eventuale importo versato a titolo di caparra.

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Cosa succede l’acquirente o il venditore non si presentano all’atto notarile?

Cosa succede se una delle parti non si presenta all’atto notarile? Salvo che non ci siano cause di forze maggiori, ad es. malattia, un incidente o altro, se acquirente e venditore hanno sottoscritto un preliminare di compravendita, torniamo a ribadire l’importanza del compromesso, sono obbligati a sottoscrivere il contratto definitivo.

Poniamo ad esempio che Tizio ha promesso di vendere a Caio che si è obbligato ad acquistare un immobile.

Per il venditore:

Caio, l’acquirente, il giorno del rogito non si presenta, ha cambiato idea e non vuole più acquistare l’immobile. Tizio può procedere come segue:

  • Concorda con il notaio una nuova data di stipula dell’atto e invia una diffida ad adempiere a Caio;

Qualora l’acquirente non dovesse presentarsi nuovamente alla firma del rogito;

  • Tizio può trattenere la caparra a titolo d’indennizzo;.
  • In alternativa rivolgersi al giudice per chiedere il trasferimento della proprietà a fronte del versamento della somma pattuita. La sentenza del giudice sostituisce l’atto notarile.

È chiaro che questa seconda soluzione presenta dei limiti oggettivi.

Per l’acquirente:

Anche per l’acquirente valgono le stesse regole;

Se il venditore ha cambiato idea e decide di non vendere, non presentandosi all’atto notarile, Caio può inviare una diffida ad adempiere, a Tizio.

Qualora il venditore non dovesse presentarsi nuovamente alla firma del rogito;

  • Tizio può chiedere la liquidazione del doppio della caparra versata a titolo d’indennizzo;
  • In alternativa rivolgersi al giudice per chiedere il trasferimento della proprietà a fronte del versamento della somma pattuita, anche in questo caso la sentenza del giudice sostituisce l’atto notarile.

Per ultimo, in tutti questi casi è possibile adire le vie legali per ottenere un indennizzo del danno subito che deve essere dimostrato.

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