L’amministratore di condominio è una figura che suscita, sovente, sentimenti contrastanti, si trova, infatti, a gestire proprietà e risorse economiche non sue.

Molto spesso le controversie nascono dalla non conoscenza dei compiti e delle responsabilità di questa figura professionale.

In quest’articolo cercheremo di fare chiarezza sul ruolo dell’amministratore di condominio.

Chi è l’amministratore di condominio?

L’amministratore è il legale rappresentate del condominio. È una figura professionale prevista dalla Legge, più precisamente dall’art. 129 del codice civile, modificato dalla Legge 220 del 2012, è obbligatorio quando i condomini sono più di otto.

È eletto a maggioranza dall’assemblea dei condomini e dura in carico un anno, con possibilità di rinnovo.

Quali sono i compiti dell’amministratore?

In sintesi l’amministratore di condominio deve gestire le parti comuni dell’edificio e far rispettare il regolamento condominiale.

Per ottemperare a questi obblighi l’amministratore di condominio deve:

• Predisporre un preventivo di spesa annuale;
• Ripartire le spese in base ai millesimi;
• Convocare l’assemblea condominiale per fare approvare il preventivo.
• Verificare che l’assemblea sia validamente costituita e redigere un verbale.
• Tenere aggiornati i registri condominiali;
• Riscuotere i pagamenti;
• Gestire un conto corrente condominiale dove confluiscono i versamenti dei condomini;
• Pagare i fornitori
• Verificare il corretto funzionamento degli impianti condominiali;
• Vigilare sull’efficienza delle parti comuni;
• Intervenire in caso di emergenza;
• Portare in discussione in assemblea condominiale eventuali interventi necessari al buon funzionamento del condominio o richieste di uno o più condomini.
• Predisporre il bilancio a fine esercizio;
• Convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio.

Ogni singola voce di questo elenco comporta una serie di contatti, verifiche, sopralluoghi ecc. Quello dell’amministratore di condominio è un lavoro a tempo pieno, che un professionista deve svolgere con senso di responsabilità nell’interesse dei condomini.

Quanto guadagna un amministratore di condominio?

Al momento della nomina deve essere definito anche il compenso dell’amministratore, in caso contrario la nomina è nulla.

Il compenso varia in base alle dimensioni del condominio, in uno stabile di grandi dimensioni con molte unità immobiliari è possibile avere un costo per unità più basso. Il costo medio per unità immobiliare varia indicativamente da 60 a 80 euro l’anno più IVA.

È previsto un compenso extra all’amministratore, per i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio, solo per fare qualche esempio pensiamo a tutti gli interventi che vengono eseguiti grazie ai bonus, compenso che indicativamente oscilla tra lo 0,50 e l’1% dell’importo dell’intervento.

Quali sono le parti comuni di un condominio?

A questo punto la domanda è: Ma chi decide quali sono le parti comuni di un condominio?

La risposta è abbastanza semplice, lo prevede la Legge e più precisamente il codice civile che all’art. 1117 recita:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Il regolamento condominiale può prevedere la modalità di fruizione di parti comuni, quali ad esempio: giardino condominiale adibito a orti, assegnazione di parcheggi nel cortile condominiale ecc. la finalità deve sempre tutelare l’interesse del condominio.

I poteri e doveri dell’amministratore di condominio

L’amministratore ha diversi ambiti d’intervento, che non tutti conoscono e possono generare contrasti.

• Uno dei doveri principali è quello di salvaguardare l’efficienza delle parti comuni dell’edificio e degli impianti.

L’amministratore di condominio ha il dovere di far svolgere la regolare manutenzione degli impianti ad esempio ascensore, caldaia ecc e delle aree comuni.

La manutenzione straordinaria, quale ad esempio sistemazione facciata o tetto, deve essere autorizzata dall’assemblea condominiale. Nel caso di necessità e urgenza, l’amministratore ha il potere d’intervenire anche senza autorizzazione, dovrà portare alla prima assemblea il resoconto dell’intervento.

L’amministratore di condominio non può intervenire negli spazi privati, alloggi, box ecc. Salvo che non si tratti di verificare l’efficienza di una struttura o un impianto comune. Un caso classico è la perdita di una tubazione condominiale.

• Un altro dei compiti dell’amministratore è far rispettare il regolamento condominiale.

Il professionista, non può sanzionare i condomini che violano il regolamento condominiale (fino al 2012 aveva il potere di farlo) ha il dovere di riscuotere le sanzioni decise dall’assemblea condominiale, 200 euro per la prima infrazione, 800 euro se recidivo.

In nessun caso l’amministratore può intervenire nei conflitti tra condomini che non hanno attinenza con il regolamento.

• Gestione delle spese condominiali e del pagamento delle quote;

È un aspetto che riveste particolare importanza e che investe l’amministratore, che è tenuto ad aprire un conto corrente dedicato, per il pagamento dei fornitori e l’incasso delle quote a carico dei condomini.

La contabilità deve essere aggiornata, ottemperati gli adempimenti fiscali, tutte le spese devono avere una pezza giustificativa.

L’amministratore ha il dovere di incassare le quote dai condomini e di agire per vie legali nei confronti dei condomini morosi per recuperare le somme dovute, salvo che non venga esonerato dall’assemblea condominiale.

• Rappresentanza legale del condominio;

L’amministratore è il legale rappresentante del condominio al quale vanno notificati gli atti. Nel caso di iniziative legali del condominio nei confronti di terzi, l’amministratore deve essere autorizzato dall’assemblea condominiale; se il condominio è citato in giudizio, l’amministratore può dare incarico ad un legale e successivamente chiedere l’autorizzazione all’assemblea.

Quali sono le responsabilità dell’amministratore?

Le responsabilità, che si distinguono in civile e penale.

Responsabilità civile:

Questa responsabilità è correlata agli obblighi contrattuali assunti, in seguito all’accettazione del mandato.

Come abbiamo visto l’amministratore è tenuto tra l’altro a:

1. Redigere e tenere aggiornati i 4 registri condominiali, previsti dalla Legge: Registro anagrafe condominiale, con nominativi e recapiti dei condomini e i dati catastali degli immobili; Registro contabile che contiene le entrate e uscite della gestione; Registro dei verbali delle assemblee condominiali e regolamento; Registro di nomina e revoca amministratori.
2. È responsabile della cura delle parti comuni e degli impianti;
3. Della gestione finanziaria del condominio;
4. Deve convocare l’assemblea condominiale almeno una volta l’anno;
5. Deve applicare le delibere condominiali;
6. Far rispettare il regolamento condominiale.

Una cattiva gestione del condominio può determinare un danno a uno o più condomini che possono chiamare l’amministratore a risarcire il danno.

Responsabilità penale;

Quando l’incuria, la negligenza o l’omissione dei compiti assegnati, determinano un danno ai condomini o a terzi, l’amministratore di condominio può essere chiamato a rispondere penalmente delle proprie azioni.

È il caso ad esempio di un amministratore che:

• Omette di eseguire dei lavori per mettere in sicurezza l’edificio o parti di esso;
• Non rispetta la normativa antincendio;
• Non rispetta le norme sulla privacy;
• Presenta un rendiconto falso.
• Non rispetta norme di sicurezza.

Come revocare l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio può essere revocato a maggioranza dall’assemblea condominiale in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del mandato anche senza una giusta causa. In questo caso, all’amministratore, la giurisprudenza, riconosce il diritto alle competenze o a un indennizzo.

Come abbiamo visto all’inizio di quest’articolo l’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea a maggioranza, almeno 501 millesimi condominiali, secondo le procedure previste dal regolamento.

Il mandato dura un anno e alla fine può essere revocato o rinnovato di un altro anno. La nomina deve prevedere il compenso, in caso contrario è nulla.

Qualora la revoca sia motivata e comprovata da giusta causa, in linea di massima, l’indennizzo non è dovuto.

Che cosa succede se l’amministratore di condominio commette delle violazioni?

Se l’amministratore commette gravi violazioni, nella gestione del condominio, e l’assemblea non provvede a revocare il mandato; Uno o più condomini possono rivolgersi al tribunale e chiedere la revoca giudiziale.

Se invece l’assemblea condominiale non riesce a trovare una maggioranza per la nomina di un nuovo amministratore, il vecchio resta in carica, sebbene revocato, fino alla nomina di uno nuovo da parte dell’assemblea o del giudice.

L’amministratore nominato dal giudice, secondo la giurisprudenza corrente, può essere revocato dall’assemblea condominiale che può nominarne uno di fiducia.

Quali sono le violazioni per cui revocare l’amministratore?

L’amministratore di condominio può essere revocato se non rende il conto della gestione, o in caso di gravi irregolarità, alcune di queste sono espressamente elencate dal codice civile;

1. L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. La mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. La mancata apertura e utilizzazione di un conto corrente intestato al condominio;
4. La gestione con modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. L’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. Qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. L’inottemperanza alla tenuta dei quattro registri condominiali obbligatori, Registro anagrafe condominiale, registro contabile, registro verbali, registro nomina e revoca amministratore;
8. L’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

I condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

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