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Condominio: Quando l’amministratore è in conflitto d’interessi?

Condominio: Quando l’amministratore è in conflitto d’interessi?

Condominio: Quando l’amministratore è in conflitto d’interessi?

In quali casi l’amministratore è in conflitto d’interessi? I lavori straordinari eseguiti in questi ultimi anni negli edifici condominiali, sostenuti dalle generose agevolazioni fiscali, superbonus e bonus facciate solo per fare qualche esempio, hanno generato in alcuni casi situazioni opache. Il compito di deliberare l’intervento, scegliere l’impresa, i professionisti e approvare le spese spetta, ovviamente, all’assemblea condominiale, ma il ruolo dell’amministratore è centrale nel gestire e valutare i preventivi e fornire all’assemblea tutte le informazioni per una scelta consapevole.

Cosa succede se l’amministratore ha partecipazioni o interessi con l’impresa o i professionisti incaricati di effettuare i lavori? Quando si può parlare di conflitto d’interessi?

Prima di addentrarci nell’argomento è opportuno fare un passo indietro per puntualizzare il ruolo dell’amministratore condominiale;

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Quali sono le funzioni e gli obblighi dell’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è il soggetto al quale il condominio affida un mandato per la gestione delle parti comuni dell’edificio. Nell’ambito del suo ruolo all’amministratore sono attribuiti, , obblighi, poteri e responsabilità da esercitare nell’interesse del condominio, come sancito dal codice civile. Riepiloghiamo brevemente i compiti e le funzioni dell’amministratore:

  • Gestione amministrativa, contabilità, tenuta dei registri obbligatori, redazione del bilancio, incasso delle quote, tenuta conto corrente condominiale;
  • Convocazione delle assemblea di condominio, per l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, nomina e revoca amministratore, approvazione ordini del giorno;
  • Adempimenti fiscali e normativi;
  • Regolamento condominiale, è tenuto a far rispettare le regole di una pacifica convivenza;
  • Manutenzione ordinaria e straordinaria, deve assicurarsi che impianti e parti comuni sia mantenuti in efficienza;
  • Rappresentanza legale, per i rapporti con terzi;
  • Osservanza delibere, è tenuto ad applicare le decisioni dell’assemblea condominiale.

L’amministratore ha inoltre l’obbligo di sottoporre alla preventiva valutazione dell’assemblea, tutte le attività non fanno parte della gestione ordinaria.

Quando l’amministratore è in conflitto d’interessi?

Il conflitto di interessi si manifesta quando un soggetto ha due interessi contrastanti che possono influenzare giudizi e comportamenti in un ambito a discapito dell’altro. L’amministratore è in conflitto d’interessi quando compie degli atti che arrecano un vantaggio personale, anche solo potenzialmente, a discapito del condominio. Per desumere il conflitto di interessi dell’amministratore non è però sufficiente la semplice partecipazione a una ditta fornitrice del condominio, se la fornitura è stata deliberata dall’assemblea conscia del potenziale conflitto. Perché si accerti il conflitto d’interessi, è necessario che l’amministratore abbia un ruolo attivo nella votazione dell’assemblea, è il caso ad esempio dell’amministratore-condomino, e che il suo voto ha determinato il risultato della maggioranza.

Un altro caso di conflitto d’interesse si rileva qualora l’amministratore ometta di comunicare o fornisce informazioni infedeli all’assemblea, per ottenere un vantaggio personale. È il caso ad esempio di una partecipazione nella società che esegue i lavori di ristrutturazione dell’edificio, non comunicata all’assemblea, con un comportamento, potenzialmente, lesivo degli interessi del condominio.

In conclusione non è sufficiente che l’amministratore di condominio sia anche compartecipe della società che esegue i lavori, per definire la sua posizione in conflitto d’interessi, se l’assemblea nel deliberare ha votato liberamente ed era a conoscenza della situazione. Ciò nonostante, a nostro avviso, è consigliabile evitare sovrapposizioni che possono ingenerare confusione nei ruoli.

Che cosa fare se l’amministratore è in conflitto d’interessi?

L’amministratore di condominio in conflitto d’interessi può essere revocato dall’assemblea e in caso d’inerzia di quest’ultima, il singolo condomino può rivolgersi al giudice per chiedere la revoca dell’amministratore per giusta causa.

È inoltre possibile impugnare la delibera che ha approvato l’attività, con il voto determinante del soggetto in conflitto d’interesse ai sensi dell’art. 2377 del codice civile.

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