Ripartizione delle spese condominiali, come funziona e chi decide?

L’amministratore ti ha inviato il prospetto, c’è qualcosa che non ti quadra, vorresti capire come funziona la ripartizione delle spese condominiali, perché ad esempio il condomino che ha un appartamento uguale al tuo paga meno di te? Bene, in quest’articolo affrontiamo il tema della divisione delle spese condominiali, la normativa vigente, in che modo sono ripartite e chi decide?

Ripartizione delle spese condominiali, cosa prevede la legge?

L’art. 1123 del codice civile che sancisce la ripartizione delle spese condominiali in tre commi;

1. Tutti i condomini devono partecipare alle spese condominiali, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Salvo che non che ci siano convenzioni diverse.
2. Il secondo comma prevede che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. È il caso ad esempio delle scale e dell’ascensore;
3. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. ad esempio un edificio con due scale A e B e un solo ascensore nella scala A, le spese di gestione sono a carico dei soli condomini che ne beneficiano.

Come sono ripartite le spese condominiali?

Le spese condominiali sono ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ognuno e all’uso che ciascuno può fare delle cose comuni. Il condominio è suddiviso in millesimi, l’intero edificio vale 1000, a ogni proprietà sono attribuiti i millesimi di pertinenza in base alla superficie e alle caratteristiche che determinano il valore dell’immobile. I millesimi di competenza di ogni unità immobiliare, sono assegnati utilizzando le tabelle millesimali, che servono a definire l’incidenza di ciascuna proprietà sulle parti comuni.

Il calcolo dei millesimi tiene conto della superficie ancora meglio della cubatura di ciascun vano che compone ogni singola unità immobiliare, a queste si applicano dei coefficienti correttivi, gli elementi presi in esame sono:

• Destinazione d’uso;
• Orientamento;
• Prospetto;
• Luminosità;
• Piano;
• Altezza interna dell’appartamento.

Ogni condominio può avere diverse tabelle millesimali, ad es. una generale, una per scale e ascensore, una per il riscaldamento ecc.

Come dividere le spese condominiali in assenza di tabelle millesimali?

Nei condomini più piccoli spesso non ci sono tabelle millesimali, come fare la ripartizione delle spese condominiali? In assenza di tabelle millesimali, la divisione delle spese deve rispettare quanto segue:

• Tutti i condomini devono partecipare alle spese;
• Nel caso di servizi o parti comuni destinati a servire in modo diverso i condomini, le spese devono essere ripartite in proporzione;
• Se parti comuni o impianti sono destinati a una parte dei condomini, le spese sono ripartite tra i beneficiari.

In nessun caso, l’assenza di tabelle millesimali può giustificare il mancato pagamento delle spese condominiali.

Chi decide la ripartizione delle spese condominiali?

L’organo competente ha deliberare la ripartizione delle spese è l’assemblea condominiale. L’assemblea a maggioranza può approvare le tabelle millesimali e decidere il numero di rate annue. Se c’è l’unanimità l’assemblea può, anche derogare alla ripartizione delle spese in misura proporzionale all’uso, come stabilito dal comma 2 dell’ art 1123 cod. civ. In assenza dell’unanimità, l’assemblea non può decidere la ripartizione delle spese condominiali in contrasto con quanto previsto dalla norma.

È possibile che un condominio applichi una ripartizione delle spese diversa, da quanto previsto dall’art. 1123, quando ad es. vige un regolamento condominiale di tipo contrattuale, allegato dal costruttore all’atto di vendita.

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