È possibile togliere il diritto di passaggio su un cortile privato? Le servitù di passaggio sono spesso motivo di contrasto tra vicini. Conoscere come funziona una servitù è essenziale per evitare litigi e diatribe legali, che in molti casi durano anni. Scopriamo come funziona e quando è possibile eliminare questo vincolo.

Come funziona il diritto di passaggio?

Il diritto di passaggio è un diritto reale di godimento che consiste nell’utilizzare il fondo di proprietà di un altro soggetto per accedere alla proprietà. Il passaggio è riconosciuto al proprietario, il cui immobile è circondato da fondi altrui e non ha possibilità di accesso o le alternative sono difficilmente percorribili, come sancito dall’art. 1051 codice civile.

Il diritto di passaggio presuppone un vincolo sulla proprietà altrui, l’immobile gravato dalla servitù è detto fondo servente; perché la servitù arrechi il minor danno possibile, il passaggio si deve stabilire nella parte più breve per l’accesso dalla via pubblica.

Differenza tra diritto e servitù di passaggio.

Con il termine servitù di passaggio s’intende un peso che grava su un fondo, in genere un terreno, un cortile ecc; il diritto di passaggio è riferito alla persona in quanto proprietario di un fondo dominante. Nel linguaggio comune, diritto e servitù di passaggio sono utilizzati come sinonimi e spesso hanno lo stesso significato. Facciamo due esempi, rispettivamente per indicare una servitù e un diritto di passaggio:

• Caio vende a Tizio un immobile con una servitù di passaggio a favore dell’immobile confinante;
• Sempronio proprietario dell’immobile confinante è titolare del diritto di passaggio sulla proprietà acquistata da Tizio.

Il passaggio non è personale ma legato alla proprietà dell’immobile dominante.

Come si costituisce un diritto di passaggio?

Esistono diversi modi per costituire un diritto di passaggio, uno di questi è il contratto tra le parti che possono stabilire liberamente o coattivamente, a seguito di una sentenza, le modalità di fruizione del diritto, È, inoltre, possibile acquisire il diritto per usucapione quando c’è un utilizzo continuato per 20 anni, in seguito a frazionamento della proprietà o per disposizioni testamentarie.

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Si può chiudere un cortile privato gravato da una servitù di passaggio?

Il proprietario del cortile ha il diritto di chiudere il cortile, per motivi di sicurezza, privacy o altro, con recinzione e cancello, ma deve consentire un agevole passaggio a chi detiene il diritto, consegnando una copia delle chiavi di accesso; non può mettere in atto comportamenti che rendono disagevole il passaggio, come ad esempio restringere l’accesso, lasciare in sosta autoveicoli sul percorso, chiudere il cancello in modo da creare difficoltà ecc.

Come togliere il diritto di passaggio sulla proprietà privata?

È possibile eliminare il diritto qualora cambino le condizioni di accesso al fondo dominante o per inutilizzo del passaggio. Facciamo un elenco dei casi in cui è possibile eliminare una servitù di passaggio:

• Accessi alternativi se sono cambiate le condizioni di interclusione del fondo dominate ed esiste la possibilità di un agevole accesso alternativo, il proprietario del fondo servente può chiedere la decadenza della servitù;
• Inutilizzo, se la servitù di passaggio non è stata utilizzata per 20 anni;
• Acquisizione, i due fondi confluiscono sotto un’unica proprietà;
• Accordo tra le parti queste possono concordare una diversa modalità di accesso vantaggiosa per entrambe. È la soluzione più semplice in teoria ma difficile da mettere in pratica;
• Contestazione, se la servitù non è registrata, non esiste un accordo tra le parti o non è acquisita per usucapione è possibile contestare il diritto;
• Scadenza contrattuale, qualora le parti abbiano sottoscritto un contratto a termine.

Come dimostrare il diritto di passaggio?

Esistono diversi modi per dimostrare una servitù di passaggio sul fondo di un altro soggetto, la soluzione più semplice è rivolgersi a un notaio che farà le verifiche presso la conservatoria dei registri immobiliari, (Ufficio di Pubblicità Immobiliare) dove sono registrati i diritti reali immobiliari. In alternativa, le parti potrebbero aver siglato una scrittura privata che riconosceva il diritto di passaggio. Infine, se ci sono i presupposti, è possibile adire le vie legali e dimostrare con elementi oggettivi o testimoni l’esistenza della servitù di passaggio.

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