Nuda proprietà e usufrutto sono due termini ampiamente utilizzati, ma cosa significa nuda proprietà e come funziona? Potrebbe sembrare una materia astrusa, da addetti ai lavori, in realtà è meno complicato di quanto appare. Se desideri approfondire l’argomento, sei nel posto giusto, in quest’articolo non ci limiteremo a spiegare cos’è e come funziona, ma vedremo anche come vendere, chi paga le imposte e infine trovi la tabella 2024, per capire come calcolare il valore. Come sempre cercheremo di farlo con semplicità senza utilizzare troppi tecnicismi. Buona lettura

Che cos’è la Nuda Proprietà?

È la proprietà di un immobile, senza la possibilità di utilizzo, perché l’uso dell’immobile è a vantaggio di un altro soggetto l’usufruttuario. In altri termini possiamo dire che la nuda proprietà è un diritto reale di proprietà, privato dal godimento del bene su cui grava un diritto reale minore, l’usufrutto. Nel settore immobiliare la nuda proprietà ha una sua nicchia di mercato, perché consente al proprietario di un immobile di monetizzare senza perdere il diritto di continuare ad abitare nella stessa casa, e all’acquirente che non ha la necessità immediata dell’immobile, di fare un investimento nel tempo.

Come funziona la nuda proprietà?

La proprietà è un diritto reale esclusivo, art. 832 cod. civ. da questo diritto possono scaturire diritti reali minori come l’usufrutto. Il proprietario di un immobile può decidere di vendere la proprietà del suo immobile e mantenere il diritto di utilizzo per tutta la vita. In questo modo si creano due soggetti titolari di diritti su un immobile:

1. Il Nudo Proprietario: Ha la proprietà effettiva dell’immobile, ma non ha il diritto di utilizzare o godere direttamente del bene fino a quando l’usufruttuario detiene il diritto di usufrutto.
2. L’Usufruttuario: Ha il diritto di utilizzare, godere dell’immobile per un periodo predefinito o per tutta la vita, a seconda dell’accordo. Se desideri approfondire come funziona l’usufrutto, ti consigliamo di leggere il nostro articolo.

L’usufrutto si consolida con la nuda proprietà alla fine del periodo concordato o alla morte dell’usufruttuario, in ogni caso mai oltre. L’usufrutto non si trasferisce agli eredi, perciò alla decadenza, il nudo proprietario riacquista la piena proprietà dell’immobile.

Come vendere la nuda proprietà?

La nuda proprietà e l’usufrutto possono essere venduti separatamente. Il nudo proprietario può decidere di vendere il suo diritto reale sull’immobile a un’altra persona, recandosi presso un notaio con un atto pubblico di vendita, anche senza il consenso dell’usufruttuario. L’acquirente diventa nudo proprietario e subentra con gli stessi diritti e obblighi al venditore. L’usufruttuario continua a godere dell’uso dell’immobile secondo gli accordi in già sottoscritti.

Nuda proprietà chi paga l’IMU e le spese?

L’IMU e le altre imposte locali, sono a carico dell’usufruttuario, cosi come le imposte sul reddito, spetta infatti a quest’ultimo l’onere di portare l’immobile in dichiarazione dei redditi. Nel merito le disposizioni dell’Agenzia delle Entrate sono chiare: “In caso di usufrutto o altro diritto reale il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato“.

Se l’immobile è inserito in un condominio, sono a carico dell’usufruttuario le spese condominiali ordinarie e quelle straordinarie, rese necessarie per la manutenzione ordinaria. Sono a carico del proprietario le spese straordinarie. In caso di mancato pagamento l’amministratore di condominio chiama entrambi in solido al pagamento delle spese condominiali.

Come si calcola il valore della nuda proprietà?

Il valore è inversamente proporzionale all’aspettativa di vita dell’usufruttuario, più alta è l’età del soggetto titolare del diritto di usufrutto, più elevato è il valore della nuda proprietà, in rapporto al valore di mercato dell’immobile.

Per calcolarne i valori, si fa riferimento alla tabella approvata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze che riporta l’adeguamento ai fini fiscali dei coefficienti moltiplicatori legati al tasso d’interesse legale. Il tasso d’interesse legale è stabilito ogni anno dal MEF in base al rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato e tenuto conto del tasso di inflazione, nel 2024 il tasso d’interesse è al 2,50%. Quest’ultimo paragrafo è piuttosto articolato, niente paura, nel prossimo capitolo trovi la tabella esplicativa, semplice e intuitiva.

Nuda proprietà tabella 2024.

Il valore dell’immobile è l’elemento su cui si fonda il calcolo, una corretta valutazione è essenziale per definire i rispettivi valori.

Utilizzando la tabella suddetta, facciamo un esempio di calcolo, ipotizziamo di avere come riferimento un immobile del valore di euro 100.000;

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