Casa in affitto a chi spettano le riparazioni? Vorresti sapere chi deve pagare la manutenzione, come ad esempio la sostituzione di un rubinetto, la riparazione dello scarico, la tinteggiatura di una parete con tracce di condensa? Bene, in quest’articolo trovi tutte le informazioni che ti servono per gestire al meglio la situazione.

Uno dei principali motivi di attrito tra proprietario e inquilino è la manutenzione dell’immobile locato. Nel contratto di locazione che hai firmato, è previsto che le spese di piccola manutenzione siano a carico del conduttore e quelle di straordinaria manutenzione spettano al locatore. Detto così sembra tutto chiaro, ma se entriamo nel merito, non è sempre facile distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

Casa in affitto a chi spettano le riparazioni? Scopriamo cosa dice la legge.

La ripartizione delle spese di manutenzione è normata dal codice civile, l’art. 1576 prevede che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Anche l’art. 1609 c.c. si occupa di ripartizione delle spese e recita: Le riparazioni di piccola manutenzione, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

In altre parole, durante la locazione la piccola manutenzione dovuta all’uso è a carico del conduttore, il proprietario deve mantenere l’immobile in condizioni di fruibilità da parte dell’inquilino.

Quali riparazioni sono a carico dell’inquilino?

Sono a carico dell’inquilino tutte le riparazioni dovute all’uso e l’ordinaria manutenzione. Facciamo degli esempi pratici:

• Disotturazione scarico, se dovuta al normale utilizzo;
• Manutenzione programmata della caldaia;
• Sostituzione lampadine;
• Riparazione rubinetto, se il malfunzionamento è dovuto all’uso;
• Riparazione maniglia delle porte o degli infissi, se la rottura è dovuta all’utilizzo.

Sono inoltre a carico del conduttore tutti quei lavori dovuti a incuria, mancanza di manutenzione o colpa dell’inquilino, anche se si tratta di manutenzione straordinaria. Se ad esempio lo scarico del lavabo si è otturato perché l’inquilino o un suo familiare, ha fatto cadere un oggetto, e l’unica soluzione è la sostituzione dello scarico con relative opere murarie.

Quali lavori spettano al locatore?

Spettano al locatore tutti gli interventi di straordinaria manutenzione o comunque necessari a consentire il normale utilizzo da parte del conduttore. Per rispondere alla fatidica domanda casa in affitto a chi spettano le riparazioni? Facciamo degli esempi:

• Opere murarie;
• Riparazione impianto elettrico, idrico, e di riscaldamento, salvo che non sia imputabile a colpa dell’inquilino, in questo caso al locatore spetta l’onere della prova;
• Riparazione o sostituzione infissi;
• Riparazione o sostituzione citofono.

Se l’immobile si trova in un condominio, sono a carico del proprietario le spese straordinarie decise dall’assemblea e del conduttore le spese ordinarie. Le diverse associazioni di inquilini e proprietari, tra le altre Confedilizia e Sunia, hanno siglato degli accordi e redatto una tabella con la ripartizione delle spese condominiali.

Deroga al criterio di ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario.

La Corte di Cassazione in più occasioni, per ultimo con sentenza n. 7574 del 2020 ha affermato che le disposizioni previste dagli articoli 1576 e 1609 c.c. sono derogabili per i contratti ad uso non abitativo. In questi contratti le parti possono concordare che oltre alle spese ordinarie il conduttore si faccia carico anche delle spese straordinarie.

Nei contratti ad uso abitativo questa deroga non è consentita ai sensi dell’art. 79 Legge 392/78, in quanto costituirebbe un indebito arricchimento del locatore.

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