Cosa rischiano il proprietario e l’inquilino che si accordano per un affitto in nero? L’introduzione nel 2011 della Cedolare Secca con la tassazione al 21% e al 10% per i contratti con canone concordato, ha contribuito a ridurre il fenomeno degli affitti in nero, ma non ad eliminarlo. Sono ancora molti, i proprietari che ricorrono all’affitto in nero per non pagare le tasse e gli inquilini che accettano per qualche vantaggio economico.

Perché non conviene un contratto di affitto in nero, quali sono i rischi?

Quando il contratto di affitto è in nero?

Tutti sappiamo che cos’è un contratto di affitto in nero, le modalità sono principalmente tre:

1. Affitto verbale senza nessun contratto scritto;
2. Contratto scritto e firmato, ma non registrato, di fatto è come se il contratto non esistesse;
3. Contratto scritto, firmato e registrato con un canone di locazione inferiore al reale. In questi casi, spesso i contraenti sottoscrivono un secondo contratto, che non viene registrato, con il canone reale.

Chi rischia per il contratto di affitto in nero?

In un contratto di affitto in nero a rischiare sono entrambi, proprietario e conduttore. Molti inquilini che accettano un contratto in nero, invogliati da un canone più basso, sono convinti che a rischiare è solo il proprietario che evade le tasse. Non è così, anche se in misura minore, a rischiare è anche l’inquilino come vedremo nei capitoli successivi.

Che cosa rischia il proprietario?

Il proprietario che fa un affitto in nero commette un illecito fiscale, evade due tasse:

• L’imposta di registro;
• L’Irpef, la tassa sui redditi.

In caso di verifica è soggetto al pagamento dell’imposta dovuta, oltre ad una sanzione che va dal 60 al 120% in caso di omessa registrazione del contratto, e dal 90 al 180% se è stato registrato un contratto con un canone di locazione inferiore al reale.

Oltre all’illecito fiscale e alle sanzioni, ci sono altri aspetti non meno importanti da tenere in considerazione se si decide di fare un affitto in nero;

Il contratto non registrato è nullo.

La nullità del contratto in nero comporta pesanti conseguenze per il proprietario:

• In caso di sfratto non potrà far ricorso alla procedura speciale di sfratto, ma dovrà utilizzare una causa civile con i tempi e i costi che questa procedura comporta;
• L’inquilino potrebbe rifiutarsi di pagare il canone e chiedere la restituzione di quanto versato;
• Nel caso di registrazione di un contratto con un importo inferiore al reale, l’inquilino ha il diritto di pagare quanto riportato nel contratto registrato, a prescindere dal secondo contratto. In una recente sentenza la Corte di Cassazione, ha affermato che in caso di registrazione con canone inferiore, resta valido il primo contratto registrato. La sentenza relativa ad un contratto non abitativo, mette una pietra tombale sulla possibilità di un ravvedimento tardivo del proprietario che oltre agli accertamenti fiscali e alle sanzioni, si dovrà accontentare di un canone di locazione “scontato”.

Risvolti penali:

L’affitto in nero è un illecito fiscale, ma qualora l’immobile locato in nero fosse utilizzato per attività illecite, ad esempio prostituzione o spaccio di sostanze stupefacenti, il proprietario potrebbe ritrovarsi in una situazione dai risvolti penali.

Affitto in nero: Che cosa rischia l’inquilino?

Sebbene in misura minore rispetto al proprietario, anche l’inquilino che accetta un contratto di affitto in nero ha delle conseguenze di natura fiscale e di tutele.

L’inquilino è chiamato in solido con il proprietario al pagamento dell’imposta di registro, delle sanzioni fino al 20% oltre a interessi di mora, salvo che non dimostri l’estraneità alla mancata registrazione.

L’altro aspetto è relativo alle mancate tutele, in assenza di un contratto registrato, quindi nullo, non potrà far valere alcun diritto derivante dalle clausole contrattuali, il proprietario potrà rescindere l’accordo in qualsiasi momento, salvo come già detto che non dimostri che era all’oscuro della mancata registrazione, in questo caso il contratto è valido per l’inquilino e nullo per il proprietario.

In conclusione un affitto in nero comporta dei rischi molto superiori ai benefici economici. Bisogna inoltre tener conto che nel caso di proprietari senza altra fonte di reddito, o con pensione minima, fino a 8.500 euro si è esenti dalle imposte.

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