Che cos’è la sublocazione o il subaffitto, come funziona e quando è vietata? Il tuo inquilino ti ha chiesto di poter subaffittare casa per dividere i costi; hai dei dubbi e vorresti sapere se è fattibile e quali sono i rischi; o al contrario sei un inquilino vuoi sapere se puoi subaffittare l’immobile? Bene, in quest’articolo approfondiamo quest’argomento, cercando di rispondere con semplicità a tutte le domande. Buona lettura.

Che cos’è la sublocazione?

La sublocazione o subaffitto è un contratto con cui l’inquilino cede a un terzo soggetto l’immobile locato o parte di esso. In pratica si stipula un contratto che conferisce al subconduttore un diritto, temporaneo, di godimento dell’immobile locato. In questo modo coesistono due contratti, la locazione e quello di sublocazione.

Come funziona la sublocazione?

In seguito alla stipula di un contratto di affitto tra locatore e conduttore, quest’ultimo può, nei limiti previsti dalle clausole contrattuali e dalla legge, sottoscrivere un contratto di sublocazione con un terzo soggetto. Il legame contrattuale del locatore permane con il conduttore, dal quale ha diritto di pretendere il rispetto degli impegni contrattuali. La durata della sublocazione non può eccedere la durata del contratto di locazione. È necessario fare una distinzione tra sublocazione per locali commerciali e per immobili a fini abitativi;

Subaffitto immobili a fini abitativi

Se non espressamente vietata dalle clausole contrattuali, il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati. È vietato sublocare totalmente l’immobile, né cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore, art 2 Legge 392/78.

La situazione è diversa se si decide di ospitare una persona in caso in affitto.

Sublocazione commerciale

Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Se il conduttore intende sublocare l’immobile senza cedere o locare l’azienda, deve ottenere il consenso del locatore o dev’essere espressamente previsto nel contratto di locazione.

Quali sono i rischi del subaffitto?

Il contratto di subaffitto deve rispettare i vincoli contrattuali del contratto originario e in particolare:

• Termine: La durata della sublocazione non può andare oltre la scadenza del contratto di locazione;
• Destinazione d’uso dei locali: non è consentito il cambio destinazione d’uso.

I rischi del subaffitto sono a carico del proprietario dell’immobile, che sebbene non legato contrattualmente al subconduttore potrebbe dover gestire con quest’ultimo problemi connessi al mancato rilascio dell’immobile al termine della locazione, o all’utilizzo improprio dell’immobile rispetto alla destinazione d’uso. Più in generale i rischi sono legati alla necessità di dover gestire due contratti, ad esempio in caso di sfratto del conduttore.

Per questo motivo è consigliato, salvo casi particolari, inserire nel contratto la clausola concernente il divieto di subaffitto, ad es:”È fatto divieto alla “parte conduttrice” di sub-locare in tutto o in parte l’unità immobiliare oggetto del presente contratto”.

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