Quali sono gli obblighi del locatore previsti dalla legge? Il rapporto proprietario/inquilino non è sempre facile, spesso nascono delle divergenze su diversi aspetti nella gestione dell’immobile. Il motivo principale del contendere è il pagamento delle spese di manutenzione e più in generale le spese accessorie. Se sei interessato a capire, chi deve fare cosa e quali sono gli obblighi del locatore continua al leggere.

Quali sono gli obblighi del locatore?

L’art. 1575 del codice civile prevede espressamente tre obblighi principali:

1. Consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2. Mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
3. Garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Si tratta di ovviamente di principi generali che trovano puntuale applicazione nella gestione pratica e che analizziamo nei capitoli successivi.

Obblighi del locatore: Cosa significa consegna in buono stato di manutenzione?

L’obbligo di consegna al conduttore dell’immobile in buono stato di manutenzione, punto 1, art 1575 c.c. sta a indicare che l’immobile non deve avere vizi occulti che possono limitarne o pregiudicare l’utilizzo. Ad esempio infiltrazioni o perdite di acqua o un impianto elettrico che crea dei problemi. La definizione “buono stato di manutenzione” non sta a significare che l’immobile deve essere in perfette condizioni, può anche essere in condizioni discrete, pareti da pitturare, parquet deteriorato dall’uso, l’importante è che l’inquilino sia al corrente delle condizioni generali dell’immobile. Una frase utilizzata spesso nei contratti di locazione recita: Come visto e gradito. Il conduttore in seguito non potrà avanzare pretese per una situazione che ha accettato.

Il locatore ha l’obbligo di mantenere l’immobile nello stato convenuto all’uso.

Il punto 2 dell’art. 1575 c.c. è relativo alla manutenzione dell’immobile, il locatore ha il dovere di mantenere l’immobile nelle condizioni di utilizzo per il quale è stato locato. Un immobile a uso abitativo dovrà avere un impianto idrico, elettrico e termico funzionante, lo stesso dicasi per gli elementi accessori, quali ad es. tapparelle, finestre, porte, serrature ecc. La domanda successiva è:

Quali riparazioni deve fare il locatore e quali il conduttore?

A questa domanda risponde l’art. 1576 del cod. civ. prevede che il locatore deve fare tutte le riparazioni necessarie, ad eccezioni di quelle di piccola manutenzione ordinaria che sono a carico dell’inquilino. Ad esempio la sostituzione delle fettucce delle tapparelle se usurate dall’uso è a carico del conduttore, la sostituzione delle tapparelle competono al locatore. Per capire cosa s’intende quali interventi sono a carico del locatore e quali dell’inquilino, le associazioni di categorie, che rappresentano i proprietari e gli inquilini hanno stilato delle tabelle con oneri e accessori, anche il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti ha redatto una tabella allegata al Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017, riportiamo una sintesi della ripartizione degli interventi più comuni:

Tabella oneri accessori
Ripartizione locatore/conduttore

ASCENSORE

Locatore:

• Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti;
• Adeguamento alle nuove disposizioni di legge;

Conduttore:

• Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni;
• Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione;
• Ispezioni e collaudi;

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO,
DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI

Locatore:

Installazione e sostituzione

• dell’impianto comune di illuminazione;
• degli impianti di suoneria e allarme;
• dei citofoni e videocitofoni;
• di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili;
• di impianti di videosorveglianza;

Conduttore:

Manutenzione ordinaria

• dell’impianto comune di illuminazione;
• degli impianti di suoneria e allarme;
• dei citofoni e videocitofoni;
• di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili;
• di impianti di videosorveglianza;

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,
PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA;

Locatore:

• Installazione e sostituzione degli impianti;
• Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti;

Conduttore:

• Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario;
• Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale;
• Lettura dei contatori;
• Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua;

Puoi scaricare l’elenco completo in formato pdf

Obblighi del locatore, Cosa deve garantire?

Al punto tre dell’art. 1575 c.c. è previsto tra gli altri obblighi del locatore, quello di consentire il pacifico godimento dell’immobile locato. Il locatore è quindi tenuto a gestire in prima persona, sollevando l’inquilino, qualsiasi problema relativo alla proprietà dell’immobile locato. Ad esempio se dovesse sorgere con altri condomini un contenzioso su un parcheggio di pertinenza dell’immobile.

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