In quali casi è possibile recedere dal contratto di affitto? Il recesso dal contratto di locazione è possibile al verificarsi di determinate condizioni espressamente previste dalla legge o dal contratto. È importante, sopratutto per il locatore, conoscere le procedure per evitare errori e contestazioni. In quest’articolo approfondiamo tutte le casistiche previste dalla normativa vigente. Buona lettura.

Recesso dal contratto di locazione da parte del conduttore

Art. 4 legge 392/78 la norma prevede che le parti possano concordare il recesso anticipato del conduttore in qualsiasi momento con preavviso di sei mesi, con comunicazione al locatore a mezzo lettera raccomandata. Qualora non fosse previsto contrattualmente, il conduttore può recedere in ogni caso qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso di sei mesi, da comunicarsi al locatore a mezzo lettera raccomandata.

Quali sono i gravi motivi per recedere dal contratto di locazione?

Come detto la legge, prevede che il conduttore può in ogni caso recedere dal contratto di locazione, per gravi motivi, indipendentemente dagli accordi contrattuali. I gravi motivi devono essere imprevedibili, non dipendenti dalla volontà del conduttore e tali da non consentire l’utilizzo dell’immobile.

Esempi di gravi motivi per recedere dal contratto:

• Trasferimento per motivi di lavoro;
• Esigenze di carattere sanitario, malattia, necessità di ricovero o di trasferimento per sottoporsi a terapia, assistenza genitori anziani;
• Incompatibilità con l’ambiente circostante, attività che producono rumori molesti o polveri inquinanti, vicini conflittuali;
• Immobile non adeguato alle nuove esigenze familiari, nascita di un nuovo figlio;
• Immobile non adeguato per carenze strutturali, ascensore non funzionante, presenza di muffa, infiltrazioni, ecc.

Nella pratica è quasi superfluo citare nel contratto i gravi motivi a giustificazione del recesso dal contratto di locazione da parte del conduttore.

Recesso dal contratto di locazione senza preavviso per gravi motivi

In alcuni casi è possibile recedere dal contratto di locazione senza dare il periodo di preavviso, comunicando al locatore la decisione e i motivi a mezzo raccomandata. Si tratta di casi nei quali ci sono esigenze oggettive di sicurezza o di fruire dell’immobile per l’uso cui era destinato, ad esempio:

• Immobile con gravi carenze strutturali, impianto elettrico con cavi a vista, che il locatore non ha provveduto a mettere a norma;
• Barriere architettoniche che non consentono di accedere con facilità all’appartamento, in conseguenza di un problema a deambulare o di un ascensore che non funziona.

Recesso dal contratto del locatore, quando è possibile?

È facoltà del locatore disdire il contratto di affitto alla prima scadenza, ad es. alla fine dei primi 4 anni contratto libero, comunicando disdetta al conduttore, sei mesi prima a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o Pec, ai sensi dell’art. 3 legge 431/98 per uno dei seguenti motivi:

a) Quando il locatore intenda destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) Quando il locatore è una persona giuridica, una società, un ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto e vuole destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità a condiziona che proponga al conduttore un altro immobile idoneo e di cui il locatore ha la piena disponibilità;

c) Quando il conduttore dispone di altro un alloggio idoneo e libero nello stesso comune;

d) Quando l’immobile si trova all’interno di un edificio gravemente danneggiato che necessità di essere ricostruito o assicurata la stabilità e la presenza del conduttore impedirebbe l’esecuzione dei lavori;

e) Quando l’immobile è in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, qualora l’immobile è all’ultimo piano e devono essere eseguiti lavori di sopraelevazione, impossibili da realizzare con l’inquilino all’interno;

f) Quando il conduttore non utilizza continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

g) Quando il locatore vuole vendere l’immobile e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre alla propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Locatore: recesso dal contratto di locazione senza giustificato motivo, cosa succede?

Qualora il locatore riacquisti la disponibilità dell’alloggio senza i giustificati motivi addotti nella lettera di disdetta, esercitando in questo modo un illegittimo recesso dal contratto di locazione, è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito, comma 3 art. 3 L. 431/98.

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