Quando si può chiedere l’aumento del canone di locazione?

Questa è una delle domande più frequenti che riceviamo dai proprietari che hanno locato un immobile da qualche anno. Per rispondere a questa domanda è necessario fare una distinzione tra adeguamento del canone all’inflazione accertata dall’ISTAT, che abbiamo trattato in un precedente articolo, e aumento del canone di locazione per adeguarlo, ad esempio ai prezzi del mercato locale.

In quest’articolo scopriamo quando è possibile chiedere un aumento del canone, a prescindere dall’inflazione, come procedere e quali sono gli adempimenti.

Il proprietario può aumentare l’affitto?

Il proprietario non può aumentare arbitrariamente il canone di locazione per tutta la durata del contratto: otto anni (4+4) per i contratti a canone libero e 5 anni (3+2) per i contratti a canone concordato.

Se previsto contrattualmente il proprietario può chiedere un adeguamento del canone di locazione in base all’inflazione rilevata dall’ISTAT, a condizione che non abbia optato per la tassazione sostitutiva cosiddetta cedolare secca.

Differenza tra proroga e rinnovo del contratto di locazione

La differenza tra proroga e rinnovo del contratto di locazione è sostanziale; la proroga è un semplice prolungamento del contratto alle condizioni in essere senza alcuna modifica. Al contrario il rinnovo prevede generalmente nuove condizioni contrattuali.

Nella maggior parte dei casi le clausole prevedono la proroga tacita del contratto, le parti, proprietario e inquilino devono semplicemente comunicare all’Agenzia delle Entrate la proroga, entro 30 giorni dalla scadenza, la comunicazione e il pagamento dell’imposta, non dovuta se si è scelta la cedolare secca, può essere trasmessa:

• Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia;
• Ho presentando il modello RLI cartaceo, debitamente compilato, all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto.

Nei prossimi capitoli approfondiremo come rinnovare il contratto a nuove condizioni.

Quando si può chiedere un aumento del canone di locazione?

Il proprietario può chiedere di rinnovare il contratto di locazione a nuove condizioni economiche alla scadenza naturale del contratto, quindi alla fine dei primi otto anni se si tratta di un 4+4 o alla fine dei primi cinque anni nel caso di un contratto a canone concordato 3+2, e a ogni rinnovo successivo; rispettivamente ogni quattro anni per il contratto a canone libero e ogni due anni per quelli concordati.

Nota Bene: il contratto a canone concordato è in ogni caso soggetto agli accordi territoriali, l’aumento deve sempre rientrare nelle fasce di prezzo previste da questi ultimi.

Come chiedere l’aumento del canone di locazione?

La richiesta di aumento del canone dev’essere comunicata con raccomandata A/R sei mesi prima della scadenza del contratto, dopo i primi otto anni (4+4) per i contratti a canone libero e dopo i primi cinque anni (3+2) per i contratti a canone concordato o a ogni successiva scadenza.

L’inquilino deve rispondere in genere entro 60 giorni, o secondo i termini previsti dal contratto, dal ricevimento della raccomandata per accettare o rifiutare l’aumento. In caso di mancato accordo o di mancata risposta il contratto s’intende cessato alla naturale scadenza.

Se le parti raggiungono un accordo, devono formalizzare le nuove condizioni con una scrittura privata e comunicare entro 30 giorni all’Agenzia delle Entrate la proroga del contratto di locazione.

Quando si può rinegoziare il canone di locazione?

La rinegoziazione del canone è un accordo volontario tra locatore e conduttore ed è possibile in qualsiasi momento. Le parti possono decidere per esigenze personali o per motivi economici di modificare in aumento o in diminuzione il canone di affitto.

Se la variazione è in aumento, è necessario comunicare entro 30 giorni il nuovo importo ed eventualmente pagare l’imposta di registro sulla parte eccedente del canone. Se al contrario la variazione è in diminuzione, non è obbligatorio comunicare il nuovo canone ma è consigliato farlo per pagare le imposte sull’importo effettivamente incassato.

Aumento del canone di locazione: come comunicarlo all’Agenzia delle Entrate

Il rinnovo del canone di locazione a nuove condizioni deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia anche per l’addebito in conto corrente dell’imposta di registro, o recandosi presso l’ufficio dove è stato registrato il contratto con il modello F24 che attesta il pagamento dell’imposta.

Se il contratto è in cedolare secca, l’imposta di registro non è dovuta, si può anche in questo caso utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia o compilare e presentare il modello RLI cartaceo.

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