L’inquilino ha un diritto di priorità in caso di vendita? Hai una casa affittata che vuoi vendere, vorresti sapere se c’è un diritto di prelazione dell’inquilino e come procedere per evitare errori. Vendere una casa con un contratto di affitto attivo non è sempre facile; in diversi casi inoltre, vige il diritto di prelazione dell’inquilino che potrebbe complicare la situazione. In quest’articolo analizziamo tutte le situazioni e ti forniamo le informazioni che ti servono per vendere casa senza problemi, rispettando i diritti dell’inquilino.

Che cos’è la prelazione?

La prelazione è il diritto di un soggetto di essere preferito ad altri, a parità di condizioni, nella conclusione di un contratto. In alcuni casi il diritto di prelazione è stabilito dalla legge, in altri da accordi tra le parti o da regolamenti. Ad esempio nel caso di vendita di una casa affittata, come vedremo più avanti, l’inquilino potrebbe avere il diritto di prelazione.

Quando l’inquilino ha diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione dell’inquilino è valido solo alla scadenza dei primi 4 anni, nel caso di contratto 4+4 o alla scadenza dei primi tre anni se si tratta di concordato; Quindi se il locatore decide di non rinnovare il contratto di affitto alla prima scadenza, motivando tale scelta con la decisione di vendere l’immobile, l’inquilino ha il diritto di prelazione.

Questo diritto è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 5596 del 2014, che ha motivato la decisione, come una sorta di compensazione al conduttore, per il mancato godimento dell’immobile per l’ulteriore periodo, 4 anni nel caso di contratto libero, e del vantaggio che deriva al locatore di poter vendere a prezzo di mercato un immobile libero.

Quando l’inquilino non ha diritto alla prelazione?

Il diritto di prelazione dell’inquilino non può essere esercitato, nei seguenti casi:

1. Il locatore vende l’immobile al coniuge o ai parenti fino al secondo grado, figli, fratelli, nonni, nipoti; 
2. La vendita avviene con la locazione in corso;
3. La proprietà dell’immobile è intestata a più coeredi, in questo caso il diritto di prelazione del coerede prevale su quello dell’inquilino;
4. È messo in vendita l’intero edificio dov’è collocato l’immobile locato;
5. L’immobile è oggetto di donazione.

Come funziona il diritto di prelazione dell’inquilino su un immobile?

Il diritto di prelazione è la priorità riconosciuta all’inquilino di acquistare l’immobile in cui vive in affitto, rispetto ad altri soggetti, a parità di condizioni. Perché l’inquilino possa esercitare il diritto di prelazione, bisogna procedere come segue:

1. Il locatore è tenuto a comunicare per iscritto, a mezzo raccomandata, all’inquilino, l’intenzione di vendere l’immobile;
2. La comunicazione deve contenere il prezzo e le condizioni di vendita;
3. L’inquilino ha tempo 60 giorni dal ricevimento della comunicazione per far valere il suo diritto di prelazioni alle stesse condizioni, comunicando per iscritto, a mezzo raccomandata, la sua intenzione di acquistare l’immobile;

Cosa succede se non si rispetta il diritto di prelazione dell’inquilino?

Se il locatore vende l’immobile senza rispettare il diritto di prelazione, l’inquilino ha 6 mesi di tempo, dalla trascrizione dell’atto, per chiedere il riscatto dell’immobile venduto e acquistarlo allo stesso prezzo. Lo stesso vale se il proprietario vende a terzi, l’immobile a un prezzo o a condizioni più vantaggiose di quelle comunicate all’inquilino.

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