In quali casi l’inquilino può chiedere uno sconto, o più precisamente una riduzione del canone di affitto? Uno dei motivi di attrito tra proprietario e inquilino è la richiesta di quest’ultimo di riduzione del canone di locazione per un disagio, presunto o reale, nella fruizione dell’immobile locato o per difficoltà economica temporanea ad esempio perdita del lavoro o riduzione dello stipendio. Premesso che le parti possono accordarsi liberamente sulla riduzione dell’affitto, cerchiamo di capire in quali casi il proprietario è tenuto ad accordare una riduzione del canone e come comunicarlo all’Agenzia delle Entrate.

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Quando l’inquilino può chiedere una riduzione del canone di affitto?

L’inquilino può chiedere una riduzione del canone per problemi economici, perché ha perso il lavoro o è stato collocato in cassa integrazione; Un altro valido motivo per chiedere la riduzione è se l’immobile presenta dei problemi che non consentono la piena fruizione, ad esempio presenza di umidità in una stanza, lavori condominiali che impediscono l’uso del balcone o dell’ascensore per un periodo prolungato, malfunzionamento di un impianto. Infine, ed è un caso sicuramente più raro, perché la zona in cui si trova l’immobile ha subito un declassamento e il canone è oggettivamente troppo elevato rispetto al mercato immobiliare locale.

Quando il proprietario è obbligato ad accettare la riduzione del canone di affitto?

Il locatore deve consegnare al conduttore l’immobile in buono stato di manutenzione, mantenerlo in condizioni da servire all’uso convenuto, salvo l’usura dovuta all’uso e garantirne il pacifico godimento durante la locazione, art. 1575 codice civile. È obbligato ad accettare una riduzione del canone se l’immobile non è idoneo all’uso convenuto, in altre parole se presenta dei problemi che impediscono la piena fruizione da parte dell’inquilino.

Deve in ogni caso trattarsi di limiti oggettivi che pregiudicano il godimento dell’immobile, è il caso ad es. di ambienti non fruibili, anche temporaneamente, per la presenza di umidità e muffa, di problemi ai serramenti, o impianti non perfettamente funzionanti, (ascensore, riscaldamento, ecc.). Il conduttore non può avanzare pretese per le caratteristiche dell’immobile che aveva visto e gradito, è il caso ad esempio di un box troppo piccolo per fungere da autorimessa o una cantina troppo umida.

Il proprietario non è obbligato se i motivi della richiesta non attengono all’uso dell’immobile locato.

Se desideri approfondire ti invitiamo a leggere: Obblighi del locatore.

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Come chiedere al proprietario di abbassare l’affitto?

È un passaggio delicato che può compromettere i buoni rapporti tra le parti, la soluzione migliore è un confronto diretto con il locatore, motivando la richiesta. Se la motivazione è legata a difficoltà economiche, esistono diverse soluzioni:

• Trasformare il contratto a canone libero (4+4), in un contratto a canone concordato (3+2) che a fronte di un prezzo calmierato, offre al locatore la possibilità di beneficiare di importanti riduzioni fiscali (tassazione al 10% con cedolare secca e sconto sull’IMU);
• Informarsi sul sito o presso gli uffici affari sociali del comune di competenza, se si rientra tra le categorie che hanno diritto al bonus affitto, sono previsti contributi a fondo perduto a favore degli inquilini in difficoltà economica e dei proprietari che accettano una riduzione del canone.

Nel caso di problemi di godimento dell’immobile, è necessario segnalare al locatore il problema in modo che possa intervenire. Se l’intervento non è risolutivo, si può chiedere, possibilmente per iscritto, una riduzione del canone, fintanto che non si trova una soluzione al problema.

Cosa fare se il locatore non accetta la riduzione del canone di affitto?

Come detto, il proprietario è obbligato ad accettare una riduzione del canone solo se il problema rientra nell’ambito di competenza del locatore o del contesto, ad es. vicini che occupano il posto auto di proprietà dell’immobile locato. Se il locatore non accetta di ridurre il canone, occorre inviare a mezzo raccomandata a.r. una richiesta formale, documentare il problema (foto, video, relazioni tecniche, ecc.), in caso di inerzia del proprietario rivolgersi a un avvocato o a un’associazione degli inquilini.

Come comunicare la riduzione del canone di affitto all’Agenzia delle Entrate?

L’accordo di riduzione del canone di affitto può essere comunicato all’Agenzia dell’Entrate online, utilizzando il modello RLI che si trova nell’area riservata del singolo contribuente, a cui si accede con SPID, CNS (Carta Nazionale dei Servizi), CIE (Carta d’Identità Elettronica) o con il PIN dei servizi telematici dell’Agenzia.

La comunicazione online di riduzione del canone può essere utilizzata entro un anno dall’accordo, altrimenti è necessario recarsi allo sportello.

La comunicazione all’Agenzia delle Entrate di riduzione del canone di affitto non è obbligatoria, è esente dall’imposta di registro e di bollo e non ha un termine. È evidente che conviene fare la comunicazione per non pagare tasse su un reddito superiore a quanto percepito.

Se in seguito alla comunicazione di riduzione, il canone viene riportato all’importo iniziale, è obbligatorio comunicare, entro il termine di 30 giorni, la variazione all’Agenzia delle Entrate, e pagare l’imposta.

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