Hai deciso di mettere a rendita un immobile a uso abitativo ma non sai quale contratto di affitto scegliere? In quest’articolo ti forniamo le informazioni per una scelta ponderata.

Iniziamo subito col dire che la scelta del contratto di affitto, dipende dalle esigenze delle parti; Le valutazioni riguardano la durata della locazione, le caratteristiche dell’immobile, la determinazione del canone e i vantaggi fiscali.

Vediamo quali sono i contratti a uso abitativo che si possono stipulare e quale conviene scegliere.

• Contratto di affitto Libero 4+4
• Il contratto concordato
• Contratto transitorio
• Il contratto di affitto per studenti universitari.

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Contratto di affitto libero 4+4

Se si desidera affittare l’immobile per un periodo lungo, definendo liberamente il canone di locazione, questo è il contratto ideale. La durata è di 4 anni più 4, con rinnovi di ulteriori 4 anni.

Il vincolo contrattuale è di otto anni, durante i quali il proprietario non può disdire il contratto; salvo che non ricorrano le motivazioni previste all’articolo 3 della Legge 431/98, in questo caso è possibile disdire il contratto alla fine del primo quadriennio

L’affittuario o meglio il conduttore, può fissare la residenza nell’immobile, disdire il contratto in qualsiasi momento, per comprovati motivi, con un preavviso previsto contrattualmente (in genere tre o sei mesi).

È obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Si può scegliere l’imposta sostitutiva (attualmente al 21%) la cosiddetta “Cedolare secca“.

Contratto di affitto concordato

Questa tipologia contrattuale prevista dalla Legge 431 del 98, è utilizzata spesso per la locazione d’immobili in aree periferiche, o nel caso in cui proprietario e inquilino vogliono fruire di agevolazioni fiscali.

Soddisfa le stesse esigenze abitative del precedente, una locazione a medio/lungo termine; ha una durata di 3 anni + 2 con rinnovi di 2 anni.

Il canone di affitto è stabilito da un accordo tra enti territoriali e associazioni di proprietari/inquilini; I parametri (valori al mq.) per il calcolo, sono definiti in base all’ubicazione e alle caratteristiche dell’immobile.

In genere il canone è inferiore a quello di mercato, ma prevede delle agevolazioni fiscali per l’inquilino e il proprietario in materia di IMU, IRPEF e Imposta di registro.

Per la stipula si dovrà utilizzare il contratto allegato al Decreto Ministeriale.

Allegato A Contratto concordato.

Contratto transitorio

Se desideri locare il tuo immobile per un periodo limitato, questo contratto di affitto è quello giusto.

Devi sapere che ci sono delle precise condizioni per attivare questo contratto di affitto; Vediamo quali:

• La Legge prevede una durata massima di 18 mesi.
• La natura transitoria del contratto deve essere comprovata, da esigenze dei proprietari o dei conduttori. È espressamente previsto, che dette esigenze, siano connesse a: lavoro, studio, apprendistato e formazione professionale, o aggiornamento e ricerca di lavoro.
• Il canone di locazione, per immobili ubicati in Comuni con più di diecimila abitanti, è definito territorialmente da Enti locali e associazioni.
• Nei comuni con meno di diecimila abitanti il canone è libero.
• Per la stipula è obbligatorio utilizzare il modello di contratto (Allegato B) approvato ai sensi dell’art. 4-bis della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e successive modificazioni.

Allegato B contratto transitorio

Contratto di affitto per studenti universitari

Se sei uno studente, iscritto a corso di laurea o di formazione post laurea (master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti) e risiedi in un altro comune; puoi stipulare questa tipologia di contratto.

La durata del contratto può variare da un minimo di sei mesi al massimo di tre anni con possibilità di rinnovo per un periodo pari a quello originario. Il conduttore può dare disdetta anticipata del contratto, con un preavviso da 1 a 3 mesi, a determinate condizioni.

Il canone di affitto è concordato a livello territoriale da Enti e associazioni di proprietari/inquilini.

Per la stipula è obbligatorio utilizzare l’allegato del Decreto Ministeriale.

Allegato C contratto per studenti universitari

Facciamo un riepilogo dei contratti:

Libero 4+4:

• La durata è di 4 anni + 4 con rinnovi di ulteriori 4 anni;
• Il canone è libero;
• Il conduttore può fissare la residenza nell’immobile;
• Si può scegliere la tassazione sostitutiva (al 21%) cosiddetta cedolare secca.

Concordato 3+2:

• La durata è di 3 anni +2 con rinnovi di 2 anni;
• Il canone è concordato;
• Sono previste agevolazioni fiscali;
• Si può scegliere la Cedolare secca, cosi da beneficiare di un’imposta al 10%.

Transitorio:

• La durata massima è di 18 mesi;
• È obbligatorio comprovare le esigenze transitorie che determinano il contratto;
• Il canone di locazione è concordato nei comuni con più di diecimila abitanti;
• Canone libero nei piccoli comuni;
• È obbligatorio per stipulare il contratto, utilizzare il modello all’allegato al Decreto Ministeriale;

Per studenti universitari:

• La durata va 6 a 36 mesi, con rinnovo pari al periodo originario;
• È riservato a studenti iscritti a un corso di laurea o specializzazione;
• Il Canone di affitto è concordato.

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