Quando si vive in una casa in affitto, una delle domande più frequenti riguarda proprio a chi spetta la manutenzione della caldaia: deve occuparsene l’inquilino o il proprietario? Non è un dettaglio da poco, perché la caldaia è un impianto fondamentale per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, e la sua gestione può diventare motivo di discussioni e spese impreviste.

La manutenzione della caldaia non è solo una questione di comfort, ma anche di sicurezza e obbligo di legge. La normativa prevede controlli periodici ben precisi e sanzioni in caso di mancato rispetto. Per questo è importante chiarire la differenza tra manutenzione ordinaria (a carico dell’inquilino) e manutenzione straordinaria (a carico del proprietario), così da evitare equivoci e conflitti.

In questo articolo trovi una guida completa che ti aiuterà a capire:

• quando va fatta la manutenzione,
• chi deve pagarla in caso di affitto,
• quali sono gli interventi ordinari e straordinari,
• cosa succede se l’inquilino non rispetta gli obblighi previsti dalla legge.

Quando va fatta la manutenzione ordinaria della caldaia?

Uno dei dubbi più comuni riguarda quando fare la manutenzione ordinaria della caldaia e, soprattutto, chi paga la manutenzione della caldaia in affitto: inquilino o proprietario. La normativa di riferimento è il D.P.R. 74/2013, come chiarito nel 2022 dal Ministero delle Imprese, che stabilisce che la frequenza e le modalità dei controlli sono indicate dall’installatore (per i nuovi impianti) o dal manutentore (per quelli già esistenti), seguendo sempre le istruzioni del libretto tecnico della caldaia.

In pratica, la manutenzione ordinaria comprende:

• controllo generale dell’impianto,
• pulizia del bruciatore,
• pulizia dello scambiatore di regolazione.

Queste operazioni devono essere effettuate con la cadenza prevista nel libretto fornito dal produttore.

Accanto alla manutenzione, c’è la revisione obbligatoria della caldaia (nota anche come “bollino blu”), che riguarda il controllo dei fumi e della combustione. La frequenza dipende dal tipo di combustibile:

• Ogni 2 anni per caldaie a combustibile liquido o solido,
• Ogni 4 anni per caldaie a metano o GPL, con potenza inferiore a 100 kW.

Chi è responsabile della manutenzione della caldaia in casa in affitto?

Stabilire chi è responsabile della manutenzione della caldaia in affitto è fondamentale per evitare discussioni tra inquilino e proprietario. La legge prevede infatti obblighi diversi per ciascuna parte.

Il proprietario (locatore), al momento della consegna dell’immobile con impianto termico autonomo, deve:

• garantire che la caldaia sia a norma,
• aver effettuato i controlli e la revisione obbligatoria,
• consegnare all’inquilino tutta la documentazione relativa alla caldaia (libretto, certificazioni, rapporti di controllo).

L’inquilino (conduttore), una volta ricevuto l’immobile, è invece tenuto a:

• utilizzare l’impianto in modo corretto e conforme,
• sostenere le spese e occuparsi della manutenzione ordinaria della caldaia, rispettando la frequenza prevista dal libretto e dalla normativa vigente.

A chi spetta la manutenzione della caldaia in affitto?

La domanda più frequente è: a chi spetta la manutenzione della caldaia in affitto, all’inquilino o al proprietario? La regola generale è semplice:

• la manutenzione ordinaria spetta all’inquilino,
• la manutenzione straordinaria spetta al proprietario.

Tuttavia, sono i dettagli a fare davvero la differenza. Vediamo caso per caso.

Che cosa deve pagare l’inquilino?

L’inquilino è responsabile della manutenzione ordinaria della caldaia, cioè di tutte le attività necessarie a mantenerla efficiente e funzionante. Rientrano tra queste:

• i controlli periodici previsti dal libretto tecnico,
• la revisione obbligatoria (bollino blu),
• la pulizia del bruciatore e delle parti soggette a normale usura.

In sostanza, l’inquilino deve garantire che la caldaia venga utilizzata correttamente e sottoposta ai controlli regolari previsti dalla legge.

Che cosa deve pagare il proprietario?

Il proprietario (locatore) deve sostenere i costi di manutenzione straordinaria della caldaia, come stabilito dall’art. 1576 del Codice Civile. Rientrano in questa categoria:

• la sostituzione della caldaia,
• la sostituzione di ricambi usurati o danneggiati,
• l’adeguamento dell’impianto alla normativa vigente.

Unica eccezione: se il danno è dovuto a un uso scorretto da parte dell’inquilino, le spese straordinarie possono ricadere su di lui.

Quali sono gli interventi di manutenzione straordinaria della caldaia?

La manutenzione straordinaria della caldaia comprende tutti quegli interventi necessari a garantire che l’impianto possa essere utilizzato in modo sicuro e conforme, come stabilito dall’art. 1576 del Codice Civile.

In altre parole, si tratta di lavori che vanno oltre i controlli periodici a carico dell’inquilino e che spettano invece al proprietario.

Ecco i principali esempi di interventi straordinari:

• Sostituzione della caldaia quando non è più funzionante o riparabile,
• Sostituzione di parti o ricambi usurati o danneggiati,
• Adeguamento della caldaia alle normative vigenti, ad esempio in caso di aggiornamenti obbligatori di sicurezza o efficienza energetica.

Esempi pratici: chi paga in caso di guasti?

Per capire meglio, vediamo alcune situazioni frequenti:

• La caldaia smette di funzionare improvvisamente: la spesa per la sostituzione è a carico del proprietario.
• La canna fumaria non è più a norma: il costo dell’adeguamento spetta al proprietario.
• Si rompe una valvola: anche in questo caso la riparazione rientra nella manutenzione straordinaria e tocca al proprietario.
• La caldaia si guasta per uso scorretto da parte dell’inquilino: la responsabilità (e quindi la spesa) può ricadere su quest’ultimo.

Cosa succede se l’inquilino non fa la manutenzione della caldaia?

La manutenzione della caldaia non è solo un obbligo legale, ma anche una garanzia di sicurezza per chi abita l’immobile. Trascurarla può avere conseguenze serie sia dal punto di vista normativo che contrattuale.

Chi non effettua la manutenzione ordinaria della caldaia rischia infatti:

• una sanzione amministrativa che può variare da 500 a 3.000 euro,
• di commettere un illecito,
• di incorrere in un inadempimento contrattuale nei confronti del proprietario.

In altre parole, se l’inquilino non si occupa della manutenzione periodica prevista dalla legge, non solo mette a rischio la propria sicurezza e quella dei vicini, ma può anche subire multe salate ed essere ritenuto responsabile di eventuali danni causati dal malfunzionamento della caldaia.

Chi deve pagare la multa per la mancata manutenzione della caldaia?

La multa per mancata manutenzione della caldaia è sempre a carico di chi ha la responsabilità di eseguire i controlli periodici previsti dalla legge.

Se l’immobile è concesso in affitto, l’obbligo di manutenzione ordinaria ricade sull’inquilino (conduttore). Di conseguenza, sarà lui a dover pagare la sanzione in caso di mancati controlli, come stabilito dall’art. 15 del decreto legislativo n. 192 del 2005.

Il proprietario (locatore) non è quindi responsabile delle multe, a meno che non si tratti di interventi straordinari di sua competenza che non siano stati eseguiti.

In sintesi:

• Inquilino paga la multa se non effettua la manutenzione ordinaria.
• Proprietario può essere responsabile solo se non ha provveduto agli interventi straordinari a suo carico.

Conclusione: Manutenzione caldaia in affitto: cosa ricordare

Stabilire con chiarezza a chi spetta la manutenzione della caldaia in affitto è fondamentale per evitare conflitti e rispettare la normativa. La regola generale è semplice: il proprietario si occupa degli interventi straordinari, mentre l’inquilino deve garantire la manutenzione ordinaria e risponde in caso di mancato adempimento.

Il consiglio è di verificare sempre cosa è riportato nel contratto di locazione e di affidarsi a un tecnico certificato per i controlli periodici. Solo così si evitano discussioni, si rispettano gli obblighi di legge e si vive in un ambiente sicuro e confortevole.

Potrebbero interessarti:

Casa in affitto a chi spettano le riparazioni?

Come affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

L’inquilino ha diritto di partecipare all’assemblea condominiale?