Hai un contratto di affitto in scadenza o vuoi semplicemente capire come aggiornare correttamente il canone secondo l’indice Istat? In questo articolo ti spieghiamo passo dopo passo come si calcola l’adeguamento Istat canone di locazione per il 2025, con esempi pratici e aggiornamenti basati sull’ultimo dato ufficiale comunicato dall’Istat, valido da settembre 2025 per i contratti con scadenza annuale ad agosto.
Vediamo insieme come funziona e cosa bisogna tenere d’occhio per non sbagliare.

Cos’è l’adeguamento ISTAT del canone di locazione?

L’adeguamento ISTAT del canone di locazione è un meccanismo che consente di aggiornare l’importo dell’affitto in base all’andamento dell’inflazione, rilevato annualmente dall’Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT). Questo aggiornamento è applicabile a specifiche tipologie di contratti di locazione, sia ad uso abitativo che commerciale, ma solo se previsto nel contratto e nel rispetto delle normative vigenti.

A quali contratti si applica l’adeguamento Istat canone di locazione?

1. Contratti di locazione ad uso abitativo (4+4 e 3+2):

• Contratti a canone libero (4+4): l’adeguamento è ammesso fino al 100% dell’indice ISTAT, a condizione che non sia stata scelta l’opzione della cedolare secca e che l’adeguamento sia previsto nel contratto.
• Contratti a canone concordato (3+2): è possibile un aggiornamento fino al 75% dell’indice ISTAT, salvo diverse percentuali stabilite a livello locale, non si applica se è stata scelta la cedolare secca.

2. Contratti di locazione commerciale:

• L’adeguamento è generalmente previsto fino al 75%.
• Può arrivare fino al 100% nei seguenti casi:
  • La durata iniziale del contratto supera i sei anni.
  • Il canone annuo è superiore a 250.000 euro.
  • Riferimento normativo: Legge 164/2014.

Quando NON si applica l’adeguamento ISTAT?

L’aggiornamento non è previsto per:

• Contratti a uso transitorio.
• Contratti per studenti universitari.

Quando non è dovuto l’adeguamento Istat canone di locazione?

L’adeguamento del canone non è dovuto se non è previsto contrattualmente, anche se il locatore lo richiede per iscritto. Inoltre non è dovuto se il locatore ha optato per la tassazione a imposta sostitutiva cosiddetta cedolare secca .

Tabella adeguamento ISTAT canoni di locazione aggiornata ad agosto 2025

Ogni mese l’ISTAT pubblica le variazioni dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), escluso il tabacco. Questo valore viene utilizzato per l’adeguamento annuale del canone di locazione (aggiornamento ISTAT affitti).

Di seguito riportiamo la tabella ISTAT FOI con gli adeguamenti degli ultimi 12 mesi, aggiornata ad agosto 2025, utile per calcolare la rivalutazione del canone di affitto al 100% o al 75% come previsto nei contratti di locazione.

Tabella Indici FOI – Adeguamento canoni di locazione (ultimi 12 mesi)

Nota: L’adeguamento ISTAT viene calcolato applicando la percentuale di rivalutazione prevista dal contratto (100% o 75%) al canone annuo o mensile.

Come calcolare l’adeguamento Istat sul canone? Esempio

Per calcolare l’adeguamento Istat al canone di locazione, basta applicare l’indice FOI del mese di rinnovo all’importo mensile. Il calcolo è il seguente canone mensile + percentuale indice Istat; il contratto di affitto può prevedere l’adeguamento al 100 o al 75%, in questo secondo caso l’adeguamento sarà al 75% dell’indice (vedi tabella sopra). Facciamo un esempio:

• Supponiamo di avere un canone di 500 euro con scadenza annuale ad agosto 2025, l’aggiornamento si applica a partire da settembre 2025 con l’indice 1,4% se la rivalutazione è al 100%. Calcolo, 500 + 1,4%= 507,00 euro. Se il contratto prevede la rivalutazione al 75%, l’indice è 1,05% (il 75% di 1,4) il calcolo è il seguente: 500+1,05%=505,25 euro.

Per calcolare l’adeguamento del tuo canone di locazione puoi anche utilizzare il servizio online calcolo adeguamento affitto.

Quando si applica l’adeguamento Istat canone di locazione?

È possibile applicare l’adeguamento Istat del canone di locazione ogni 12 mesi alla scadenza annuale del contratto, previa comunicazione all’inquilino. Se ad esempio la scadenza annuale è a dicembre, l’aggiornamento si applica da gennaio con l’indice di rivalutazione del mese.

Come comunicare l’adeguamento del canone Istat all’inquilino?

La comunicazione dell’adeguamento del canone alla variazione accertata dall’ISTAT, non necessità della raccomandata con ricevuta di ritorno, salvo che non sia espressamente previsto dal contratto. Si pone il problema di dimostrare, in caso di controversia, che l’inquilino ha ricevuto la comunicazione, in questo senso le soluzioni più affidabili sono la posta certificata (PEC), la consegna brevi manu con firma per ricevuta o la classica raccomandata a.r.

Quando il locatore può chiedere l’aumento Istat?

L’adeguamento dev’essere richiesto ogni anno dal locatore, in caso contrario si perde la possibilità di aggiornare il canone; c’è un’eccezione, a questa regola, riguarda i contratti a uso abitativo che contengono la clausola di adeguamento automatico del canone, in questo caso l’aggiornamento è dovuto anche se non richiesto. Il locatore potrà far valere questo diritto anche retroattivamente sui canoni non aggiornati, fino a 5 anni, pena la prescrizione. Questa regola non vale per i contratti a uso commerciale, la clausola di adeguamento automatico è nulla, ai sensi della L. 392/78.

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