La richiesta di aumento del canone di affitto è uno dei temi più delicati nel rapporto tra locatore e inquilino. Da un lato, il proprietario può avere la necessità di adeguare il canone ai costi crescenti o al valore di mercato dell’immobile; dall’altro, l’inquilino deve essere tutelato da richieste arbitrarie o non conformi alla legge.

È fondamentale sapere che non sempre è possibile aumentare l’affitto e che i margini di intervento variano in base al tipo di contratto, alle clausole sottoscritte, ai limiti legislativi e alle procedure formali da rispettare. Anche l’adeguamento all’ISTAT spesso considerato un automatismo richiede la presenza di specifiche condizioni.

In altre parole per aumentare il canone di affitto è necessario rispettare regole contrattuali e legislative.

In questo articolo analizzeremo nel dettaglio tutti gli aspetti per fornire una guida chiara e completa per orientarsi tra obblighi, diritti e procedure, così da prevenire errori e conflitti e mantenere un rapporto locativo equilibrato e trasparente.

Quando il proprietario può aumentare l’affitto

Il proprietario può chiedere l’aumento del canone di locazione solo in casi specifici, stabiliti dal contratto di affitto o dalla legge.
Vediamo nel dettaglio quando è consentito e come procedere correttamente.

Adeguamento ISTAT del canone di locazione

Quando nel contratto è prevista una clausola di aggiornamento ISTAT, il canone può essere adeguato in base alla variazione dei prezzi al consumo rilevata dall’indice FOI (Famiglie di Operai e Impiegati).

L’adeguamento si applica dal mese successivo alla scadenza annuale del contratto e serve a compensare l’inflazione.

Esempio pratico
Canone mensile: 600 €
Indice FOI annuale: +1,5 %
Scadenza contratto: maggio
Calcolo: 600 × 1,5 % = 609 €
Da giugno, il canone aggiornato sarà 609 €.

Clausola di adeguamento: automatica o su richiesta

L’adeguamento ISTAT è possibile solo se il contratto lo prevede.
La clausola può funzionare in due modi:

• Adeguamento automatico
  Se la clausola lo indica espressamente, l’aumento si applica in automatico, anche senza richiesta scritta del proprietario.
• Adeguamento su richiesta
  Se il contratto richiede una comunicazione, il locatore deve inviare all’inquilino una raccomandata o PEC per informarlo dell’aumento.
  In assenza di comunicazione, l’aumento non è dovuto e il diritto all’adeguamento decade.

Nota Bene: Se nel contratto non è presente alcuna clausola ISTAT, l’aumento non può essere applicato.

Aumento del canone di affitto alla scadenza del contratto 4+4

Alla scadenza del secondo quadriennio di un contratto di locazione libero (4+4), il proprietario può proporre nuove condizioni economiche per il rinnovo del contratto.

L’inquilino può:

• accettare la proposta e firmare un nuovo accordo;
• rifiutare, lasciando scadere il contratto.

Come funziona la procedura

1. Il locatore deve comunicare la sua intenzione di rinnovare o modificare le condizioni almeno 6 mesi prima della scadenza tramite lettera raccomandata o PEC.
2. L’inquilino deve rispondere entro 60 giorni dal ricevimento.
3. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intende concluso alla fine del secondo quadriennio.

Questa procedura è essenziale per garantire trasparenza e validità legale al rinnovo.

Aumento del canone nei contratti a canone concordato

Nei contratti a canone concordato (3+2), l’importo dell’affitto è definito da accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini.
In questi casi, l’aumento è molto limitato.

L’unico adeguamento possibile è, se previsto dal contratto, quello legato all’indice ISTAT, ma solo fino al 75 % della variazione registrata.
Esempio: se l’indice aumenta del 2 %, il canone può crescere al massimo dell’1,5 %.

Quando non si può aumentare il canone di affitto

La legge che regola le locazioni immobiliari stabilisce in modo chiaro i casi in cui l’aumento del canone di affitto è vietato.
Queste regole servono a tutelare la parte considerata più vulnerabile nel contratto, cioè l’inquilino, e a garantire un rapporto equilibrato tra le parti.

Ecco i casi in cui NON è consentito aumentare il canone di affitto:

1. Alla fine del primo quadriennio nei contratti 4+4

Fatto salvo l’adeguamento ISTAT se previsto contrattualmente, nei contratti di locazione a canone libero (4+4) non è possibile chiedere un aumento, dopo i primi quattro anni, .
L’aumento può essere proposto solo alla scadenza del secondo quadriennio, quando si rinnova il contratto o se ne stipula uno nuovo.

2. Contratti con canoni a importi crescenti

Nei contratti a uso abitativo non è ammesso stabilire canoni progressivi (es. 700 € il primo anno, 750 € il secondo, 800 € il terzo).
Questa forma di aumento “automatico” è considerata illegittima perché non rispetta la normativa sulle locazioni abitative.

3. In presenza di cedolare secca

Se il proprietario ha scelto il regime fiscale della cedolare secca, non può aumentare l’affitto per tutta la durata del regime, nemmeno per l’adeguamento ISTAT.
La tassazione agevolata, infatti, blocca qualsiasi aggiornamento del canone.

4. In assenza di clausola contrattuale ISTAT

L’aumento legato all’inflazione (indice ISTAT FOI) è valido solo se previsto nel contratto di locazione.
Se la clausola manca, non si può applicare alcun adeguamento, nemmeno se l’indice dei prezzi al consumo aumenta.

5. Per migliorie o lavori sull’immobile

Il locatore non può aumentare unilateralmente l’affitto per lavori o interventi di miglioria sull’immobile (ad esempio ristrutturazioni, installazione di impianti nuovi o isolamento termico).
Un eventuale aumento è legittimo solo se concordato per iscritto con l’inquilino.

6. Nei contratti a canone concordato oltre i limiti ISTAT

Per i contratti a canone concordato (3+2) l’aumento è ammesso solo fino al 75% dell’indice ISTAT.
Ogni incremento superiore a questa soglia è vietato e può essere contestato dall’inquilino.

Quanto tempo prima comunicare l’aumento del canone di affitto

Quando si decide di aumentare il canone di locazione, è fondamentale rispettare i tempi di preavviso stabiliti dal contratto o dalla legge.
La comunicazione all’inquilino deve essere formale, tracciabile e inviata con congruo anticipo, altrimenti l’aumento può risultare inefficace.

Le tempistiche variano in base al tipo di aumento.

Adeguamento ISTAT del canone di affitto

Se nel contratto è presente una clausola di adeguamento all’indice ISTAT, il proprietario può aggiornare il canone una volta l’anno, in base alla variazione dell’inflazione.

In questo caso:

• la comunicazione deve essere inviata almeno 30 giorni prima della scadenza annuale del contratto;
• deve essere trasmessa tramite raccomandata A/R o PEC;
• decorre dal mese successivo alla scadenza annuale.

Aumento in fase di rinnovo del contratto

Quando l’aumento riguarda nuove condizioni economiche al rinnovo del contratto, è richiesto un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza naturale.

Il locatore deve quindi inviare la comunicazione sei mesi prima della scadenza (ad esempio, alla fine del secondo quadriennio nei contratti 4+4), sempre tramite raccomandata o PEC.

Questa comunicazione serve a proporre il rinnovo a nuove condizioni: se non viene inviata in tempo, il contratto si rinnova alle condizioni precedenti o cessa alla scadenza naturale.

Consiglio: è sempre opportuno conservare la ricevuta della raccomandata o della PEC, come prova dell’avvenuta comunicazione.

Come aumentare il canone di locazione

L’aumento del canone di locazione è possibile solo alla scadenza del contratto e deve essere comunicato nel rispetto delle tempistiche e delle modalità previste dalla legge.
Non è sufficiente manifestare la volontà di aumentare l’affitto: serve una comunicazione formale e chiara, che garantisca trasparenza e tutela per entrambe le parti.

Ecco come procedere:

Il proprietario che intende rinnovare il contratto proponendo un canone più elevato deve inviare una comunicazione scritta, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, all’inquilino almeno sei mesi prima della scadenza naturale del contratto. Nella lettera è importante specificare la volontà di rinnovare il contratto e le nuove condizioni economiche proposte.

L’inquilino ha 60 giorni di tempo, dal ricevimento della raccomandata, per rispondere per iscritto, sempre a mezzo raccomandata o PEC.

• Se accetta, il contratto viene rinnovato alle nuove condizioni.
• Se non accetta o non risponde, il contratto cessa alla scadenza naturale (ad esempio, al termine dell’ottavo anno in un contratto 4+4).

Se la comunicazione non rispetta le modalità e le tempistiche previste dalla legge, la richiesta di aumento può essere impugnata e dichiarata nulla.

Quanto può aumentare il canone di affitto

Stabilire quanto può aumentare il canone di locazione non è una decisione arbitraria del proprietario: l’incremento è regolato da norme precise e, nella maggior parte dei casi, da quanto stabilito nel contratto.
Le possibilità di aumento dipendono dalla tipologia di contratto e dalla presenza di specifiche clausole di aggiornamento

Adeguamento Istat

L’aumento più comune è quello dovuto all’adeguamento all’indice ISTAT FOI (indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati). Serve a mantenere il valore reale del canone in linea con l’inflazione. L’adeguamento non può superare il 100% della variazione ISTAT se il contratto è a canone libero (4+4). Nei contratti a canone concordato (3+2), la legge limita l’aumento al 75% della variazione ISTAT.

Esempio:
Canone mensile: 600 €
Indice ISTAT annuale: +1,5%
Aumento massimo (contratto libero): 600 x 1,5% = 9 €
Aumento massimo (canone concordato): 600 x 1,5% x 75% = 6,75 €

L’aumento, anche se di piccola entità, può essere applicato solo se nel contratto è presente la clausola di aggiornamento.

Aumento alla scadenza del contratto

Alla scadenza naturale del contratto, il proprietario può proporre un nuovo canone, liberamente concordato con l’inquilino.
Questo non è un “aumento automatico”, ma una rinegoziazione del prezzo dell’affitto, che si basa su:

• l’andamento del mercato immobiliare,
• l’inflazione,
• eventuali migliorie apportate all’immobile,
• e la disponibilità dell’inquilino ad accettare le nuove condizioni.

In questo caso non ci sono limiti percentuali fissati dalla legge: la validità dell’aumento dipende dall’accordo tra le parti. e dalla corretta comunicazione nei tempi previsti (almeno sei mesi prima della scadenza).

Riepilogo: quanto può aumentare il canone di affitto

Tipo di contratto	Base legale per l’aumento	Limite massimo	Note
Canone libero (4+4)	Adeguamento ISTAT	Fino al 100% della variazione ISTAT	Solo se previsto nel contratto
Canone concordato (3+2)	Adeguamento ISTAT	Fino al 75% della variazione ISTAT	Previsto da accordi locali
Scadenza del contratto	Nuovo accordo tra le parti	Nessun limite legale	Serve comunicazione 6 mesi prima
Cedolare secca	—	❌ Nessun aumento ammesso	Blocco totale ISTAT
Migliorie o lavori	—	❌ Nessun aumento ammesso	Serve accordo scritto

Conclusione:

• L’aumento del canone deve sempre avere una base legale o contrattuale.
• L’adeguamento ISTAT è l’unico aumento consentito durante la validità del contratto, e solo se previsto.
• Alla scadenza del contratto è possibile rinegoziare liberamente il canone, ma nel rispetto delle tempistiche di comunicazione.
• Qualsiasi aumento non previsto o comunicato in ritardo non è valido.

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