La restituzione della cauzione alla fine del contratto di locazione è un momento delicato, dal quale possono scaturire contrapposizioni tra inquilino e proprietario. La maggior parte delle contestazioni riguarda la manutenzione dell’immobile, in molti casi sono originate dalla mancata conoscenza degli obblighi di ciascuno.

Per evitare inutili contrapposizioni che possono sfociare in lunghe e costose vicende giudiziarie, è opportuno sapere a cosa serve la cauzione, quando il locatore può trattenerla, come ottenere la restituzione. In quest’articolo affrontiamo la gestione del deposito cauzionale, cercando di farlo con semplicità.

1. A cosa serve la cauzione?

La cauzione è un deposito di denaro ed ha lo scopo di fornire al locatore una garanzia in caso di inadempimento dei patti contrattuali da parte del conduttore. Il deposito cauzionale, come previsto dall’art. 11 della Legge 392/78 non può essere superiore a tre mensilità del canone di locazione e deve essere produttiva degli interessi legali che vanno corrisposti annualmente all’inquilino.

Il deposito cauzionale può essere adeguato al canone; se ad esempio nel contratto è previsto un deposito cauzionale di tre mensilità pari a 1.500 euro e il canone mensile passa da 500 a 550 euro il locatore può chiedere l’adeguamento del deposito.

2. Deposito cauzionale cosa scrivere nel contratto?

A tutela delle parti, nel contratto di locazione è consigliabile scrivere:

A garanzia di tutti i patti contrattuali di cui sopra il conduttore versa al locatore, la somma di euro………… (euro ……………………/00) a titolo di deposito cauzionale, produttivo di interessi legali, il cui importo non potrà mai essere imputato in conto canoni. Tale deposito, sarà adeguato al canone di locazione e sarà restituito al conduttore al momento della riconsegna dell’immobile previa verifica dello stesso e quando tutti i patti del presente contratto saranno adempiuti.

3. Come funziona la restituzione della cauzione?

Il locatore alla fine del contratto di locazione, previa verifica del rispetto delle obbligazioni contrattuali che competono al conduttore, deve restituire immediatamente la cauzione comprensiva degli interessi legali maturati. Nel dettaglio, le parti fanno un sopralluogo congiunto, verificano che l’assenza di danni e che l’immobile sia libero da persone e cose di proprietà dell’inquilino. Il conduttore consegna tutte le chiavi in suo possesso e il proprietario che ha preventivamente verificato il pagamento di tutti i canoni e delle spese condominiali, restituisce la cauzione.

4. Come ottenere la restituzione del deposito cauzionale?

Per ottenere la restituzione della cauzione sono necessarie 3 condizioni:

1. L’inquilino deve riconsegnare nella piena disponibilità del proprietario l’immobile; non basta consegnare le chiavi ma mettere il locatore nella condizione di utilizzarlo, deve essere quindi libero da persone e cose di proprietà dell’inquilino;
2. Aver provveduto al pagamento di tutte le spese di competenza dell’inquilino;
3. L’immobile non deve presentare danni, oltre al normale deterioramento dovuto all’uso e alla vetustà.

5. Quanto tempo ha il proprietario per restituire il deposito cauzionale?

Il proprietario è tenuto a restituire la cauzione il giorno stesso della riconsegna dell’immobile, questo in linea teorica, perché in realtà è possibile che occorra un po’ di tempo per verificare il pagamento delle competenze dell’inquilino; ad esempio le spese condominiali e in particolare il riscaldamento, l’acqua calda e fredda, il locatore chiederà all’amministratore di fare un conguaglio dei consumi, che comporta una o al più due settimane di attesa. In ogni caso il proprietario non può trattenere per mesi il deposito cauzionale.

L’inquilino non può rifiutarsi di consegnare le chiavi, in attesa di ricevere il deposito cauzionale.

6. Il locatore può trattenere la cauzione?

Alla fine della locazione il proprietario è tenuto a restituire la cauzione all’inquilino, a condizione che quest’ultimo abbia provveduto al pagamento delle spese a suo carico, canoni di locazione e spese condominiali, in caso contrario il proprietario può trattenere la cauzione a compenso all’importo dovuto dall’inquilino.

Qualora nell’appartamento locato vengano riscontarti danni, non imputabili al normale deterioramento dovuto all’uso, e l’inquilino non provvede a sistemarli il proprietario può trattenere la cauzione, ma deve proporre un’azione giudiziale e provare i danni.

7. Che differenza c’è tra caparra e cauzione?

La differenza tra caparra è deposito cauzionale è nella loro funzione; La caparra è un acconto a fronte di un impegno a concludere un contratto, ad esempio la compravendita di un immobile; La cauzione è una garanzia a fronte di impegno ad adempiere a delle obbligazioni, ad esempio il pagamento dei canoni di locazione.

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