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Vendita con riserva di proprietà: Come funziona?

Vendita con riserva di proprietà: Come funziona?

Vendita con riserva di proprietà: Come funziona?

È possibile vendere casa a rate? Scopriamo Che cos’è la vendita con riserva di proprietà e come funziona? In quest’articolo cercheremo di dare una risposta a queste domande.

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Che cos’è la vendita con riserva di proprietà?

La vendita con riserva di proprietà detta anche patto di riservato dominio è un contratto, che consente di acquistare a rate una casa. Il compratore ottiene immediatamente il godimento del bene venduto, mentre la proprietà dello stesso rimane in capo al venditore, fino al pagamento dell’ultima rata.

Questa modalità di vendita è disciplinata dall’art. 1523 del codice civile, che recita testualmente; “ Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.

Come funziona la vendita con riserva di proprietà?

Le parti sottoscrivono un atto davanti al notaio e definiscono liberamente le modalità di pagamento, l’acquirente ha da subito la disponibilità dell’immobile, il venditore mantiene la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata.

Facciamo un esempio pratico: Tizio vende a Caio una casa, il prezzo di vendita è di 100.000 euro, Caio versa un acconto di 20.000 euro e s’impegna a corrispondere 80.000 euro in 80 rate mensili da 1000 euro. L’acquirente, Caio, diventerà proprietario dell’immobile, quando avrà pagato l’ultima rata.

Il contratto vincola da subito i contraenti, il proprietario a vendere l’immobile e il compratore al pagamento dell’importo. È possibile concordare anche gli interessi sull’importo a rate.

L’acquirente assume immediatamente a proprio carico i rischi concernenti l’immobile, anche se non ne è proprietario, e deve pertanto sostenere le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’immobile.

La vendita con riserva di proprietà è considerata a tutti gli effetti, una compravendita immobiliare, l’atto deve essere redatto dal notaio e le imposte si pagano al momento dell’atto.

Chi paga l’IMU e le altre imposte in caso di vendita con riserva di proprietà?

La proprietà dell’immobile resta in carico al venditore che è obbligato al pagamento dell’IMU e degli altri oneri fiscali, TASI, IRPEF ecc. Sono a carico dell’acquirente tutte le spese di gestione quali ad esempio condomino, spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, TARI, oltre ovviamente alle utenze.

L’onere fiscale passa all’acquirente, dopo il pagamento dell’ultima rata, con l’acquisizione della proprietà.

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Quali sono i vantaggi della vendita con riserva di proprietà?

La vendita con riservato dominio, ha dei vantaggi sia per il venditore che per l’acquirente;

Venditore

  • Velocizzare la vendita dell’immobile anche a persone che non possono accedere a un mutuo;
  • Si libera della gestione e dei costi dell’immobile;
  • Conserva la proprietà e può rientrarne in possesso nel caso d’interruzione dei pagamenti;
  • Come detto la vendita con riserva di proprietà è disciplinata dal codice civile, si tratta quindi di un Istituto previsto dalla normativa.

Acquirente

  • Può acquistare casa senza ricorrere al mutuo e godere da subito dell’immobile.
  • I diritti acquisiti sull’immobile sono opponibili a terzi.

Nel caso di creditori del venditore, questi non potranno pignorare l’immobile, se l’atto di vendita con patto di riservato dominio risulta trascritto con data antecedente al pignoramento. Lo stesso vale nel caso di creditori nei confronti del compratore, questi non potranno pignorare l’immobile.

Che cosa succede se l’acquirente smette di pagare?

Il venditore può chiedere al giudice la risoluzione del contratto e rientrare in possesso dell’immobile, dovrà riconsegnare le rate percepite salvo un equo indennizzo. L’indennizzo per il mancato adempimento degli obblighi contrattuali può essere previsto in atto. Ci sono dei limiti previsti dal Codice Civile;

L’art. 1525 c.c. prevede che la risoluzione del contratto non può avvenire per il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive e nullo qualsiasi patto contrario.

L’art. 1526 c.c. afferma che qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d’indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l’indennità convenuta.

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