Quando è legittimo non pagare l’affitto? Partiamo da un caso reale per affrontare un problema molto diffuso, la leicità di sospendere il pagamento dell’affitto se la casa presenta dei problemi. Cerchiamo di capire in quali situazioni è possibile non pagare il canone, quando si può concordare una riduzione del canone e cosa stabilisce la legge.

Prima di approfondire l’argomento, è necessario fare un passo indietro per chiarire quali sono gli obblighi che derivano dalla firma del contratto di locazione.

Quali sono i vincoli del contratto di locazione?

Con la firma del contratto di locazione i contraenti, proprietario e inquilino, assumono degli impegni e si vincolano vicendevolmente al rispetto degli accordi. Il mancato adempimento degli impegni costituisce una violazione contrattuale che può portare alla risoluzione del contratto e al pagamento dei danni che dovessero derivarne. Dalla firma del contratto di locazione derivano i seguenti vincoli:

• Il locatore ha l’obbligo di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione, idoneo all’uso, di mantenerlo funzionale e di intervenire se necessità di riparazioni di sua competenza; se desideri maggiori info, leggi anche: Obblighi del locatore.
• L’inquilino ha l’obbligo di pagare l’affitto e le spese accessorie di sua competenza per tutta la durata della locazione di gestire l’immobile con diligenza ed è responsabile della manutenzione ordinaria.

Che cosa si rischia a non pagare l’affitto?

Non pagare l’affitto è un inadempimento contrattuale, il rischio è la risoluzione del contratto e lo sfratto, oltre a possibili conseguenze di natura economica. Il locatore oltre ad attivare la procedura di sfratto, può chiedere al giudice un decreto ingiuntivo per il recupero del credito, canoni non versati e spese accessorie.

La legge vigente è orientata alla tutela della parte che ritiene più debole (l’inquilino), con la conseguenza che il locatore ha difficoltà a rientrare in possesso del proprio immobile, deve sostenere le spese legali per la procedura di sfratto, che in genere dura 6 – 8 mesi e si ritrova a pagare le eventuali spese condominiali. Infine il citato ricorso al decreto ingiuntivo è tutto da valutare, ha senso solo se l’inquilino moroso ha un reddito su cui rivalersi, in caso contrario è un ulteriore dispendio di tempo e risorse economiche.

Quando l’inquilino può non pagare l’affitto?

I casi in cui l’inquilino può non pagare l’affitto sono circoscritti a situazioni eccezionali, la Corte di Cassazione ha in più occasioni ribadito che il conduttore può legittimamente sospendere il pagamento dei canoni, solo se viene meno l’oggetto del contratto, in altre parole, se l’immobile è totalmente inagibile o nel caso di un immobile commerciale privo dei necessari permessi; In tutti gli altri casi l’inquilino non può sottrarsi al pagamento o decidere unilateralmente la riduzione del canone, nemmeno se vanta un credito nei confronti del locatore, ad es. per aver anticipato delle spese. Riepiloghiamo i casi in cui è possibile non pagare l’affitto:

• Vizi dell’immobile occultati dal locatore al momento della stipula del contratto, che rendono l’abitazione inutilizzabile, ad esempio presenza in tutti gli ambienti di umidità e muffa che possono arrecare un pregiudizio alla salute degli occupanti;
• Allagamento che rende totalmente inutilizzabile l’immobile;
• Ristrutturazione, quando i lavori non sono compatibili con l’utilizzo dell’immobile, il conduttore può legittimamente sospendere il pagamento dei canoni.

L’inquilino è sempre tenuto a comunicare tempestivamente al proprietario i problemi dell’immobile.

Quando è possibile concordare una riduzione del canone?

Le parti possono liberamente concordare per iscritto una riduzione del canone per far fronte a situazioni imprevedibili, quali ad esempio:

• Difficoltà economiche, se l’inquilino ha perso il lavoro o si trova temporaneamente in difficoltà, può chiedere una riduzione temporanea del canone, il proprietario può decidere se accettare la richiesta;
• Inagibilità parziale, se una parte dell’immobile è temporaneamente inagibile per allagamento, lavori o altro, non imputabili all’inquilino; In questo caso se il proprietario non accetta la riduzione, l’inquilino può rivolgersi a un’associazione o un avvocato per tutelare i propri interessi.

^{Immagine pixabay}

Potrebbero interessarti:

A chi spetta la manutenzione della caldaia?

Casa in affitto: A chi spettano le riparazioni?