Cosa succede se l’inquilino lascia l’appartamento senza rispettare il periodo di preavviso e cos’è l’indennità per mancato preavviso?

Spesso l’inquilino per esigenze personali, lavorative o di studio, ha necessità di lasciare l’immobile in affitto in tempi brevi senza aspettare i mesi di preavviso, in questi casi il proprietario potrebbe avere diritto a un’indennità per mancato preavviso.

Scopriamo di cosa si tratta, come funziona, come si calcola ma soprattutto come evitare di pagarla.

A cosa serve il preavviso nel contratto di locazione?

Il preavviso nel contratto di locazione serve a dare alle parti, conduttore e locatore, il tempo di trovare una soluzione alternativa.

Il preavviso è previsto espressamente dall’art. 3 della L. 431/98, sono soggetti al preavviso i contratti a canone libero (4+4) ed i contratti a canone concordato (3+2). La legge sancisce che la comunicazione di disdetta, alla scadenza del contratto, o di risoluzione anticipata nel caso in cui sia il conduttore a recedere, salvo casi eccezionali, deve sempre prevedere il periodo di preavviso.

Il comma 6 del già citato art. 3 L. 431/98, sancisce che: il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Le parti di comune accordo possono definire un periodo anche inferiore, ad es. 3 mesi, perché è un accordo che favorisce l’inquilino; non è consentito allungare il periodo di preavviso.

Cosa succede se l’inquilino lascia l’appartamento senza rispettare il periodo di preavviso?

Lasciare un immobile in affitto senza rispettare il preavviso previsto dal contratto, è un inadempimento contrattuale, il proprietario può pretendere il pagamento delle mensilità e delle spese accessorie (spese condominiali, tassa rifiuti, ecc) fino al termine del periodo di preavviso previsto dal contratto, in genere sei mesi.

Il proprietario può trattenere la cauzione e se questa non è sufficiente chiedere l’indennità per mancato preavviso.

Cos’è l’indennità per mancato preavviso nel contratto di locazione?

L’indennità per mancato preavviso è il risarcimento che l’inquilino è tenuto a versare al locatore per aver interrotto il rapporto di locazione senza rispettare il periodo di preavviso previsto contrattualmente dal momento della comunicazione del recesso al rilascio dell’immobile.

L’inquilino è tenuto al pagamento dei canoni di affitto fino al termine del periodo di preavviso, la semplice consegna delle chiavi non esonera dalle obbligazioni assunte contrattualmente.

Come si calcola l’indennità per mancato preavviso?

L’indennità si calcola moltiplicando i canoni non pagati per il periodo di preavviso contrattualmente previsto e non rispettato. In altre parole, si moltiplica il canone per il numero dei mesi mancanti, se ad esempio il contratto prevede sei mesi di preavviso, il calcolo è il seguente: Canone X 6 = indennità.

Se l’immobile locato si trova in un condominio, il conduttore deve corrispondere al locatore anche le spese condominiali e gli oneri accessori di sua competenza fino al termine del periodo di preavviso.

Come evitare di pagare l’indennità di mancato preavviso affitto?

La soluzione per non pagare l’indennità di mancato preavviso, è proporre al proprietario un inquilino che subentri nel contratto di locazione. In genere è la via d’uscita più semplice, anche se è opportuno precisare che il locatore non è obbligato ad accettare la persona proposta come nuovo inquilino, perché magari non ha le caratteristiche di affidabilità e solvibilità richieste dagli impegni derivanti da un contratto di locazione.

Un’altra soluzione è concordare con il proprietario la risoluzione del contratto, esponendo le motivazioni alla base della richiesta. In questo caso è fortemente consigliato sottoscrivere un accordo.

Quando non è dovuta l’indennità per mancato preavviso nel contratto di locazione?

L’indennità non è dovuta se l’immobile lasciato libero viene locato dal proprietario nel periodo di preavviso. È inoltre possibile non corrispondere l’indennità se la cosa locata risulta inagibile, può rappresentare un pericolo per la salute o l’incolumità del conduttore. Riepiloghiamo alcune delle situazioni più frequenti:

• L’ascensore è continuamente fuori uso e l’inquilino ha difficoltà a uscire di casa, ad es. una persona con difficoltà a deambulare o un appartamento collocato ad un piano superiore al terzo.
• Lo stato di manutenzione è talmente scadente da rendere l’immobile non vivibile, ad es. caduta di calcinacci, impianto di riscaldamento non funzionante, ecc;
• Le condizioni dell’impianto elettrico possono rappresentare un pericolo per gli inquilini;
• La presenza di muffa diffusa all’interno dell’immobile rende insalubre gli ambienti;
• L’infiltrazione di acqua o la rottura di una tubatura che rende inagibile l’intero immobile;
• Liti del proprietario con i vicini che non consentono all’inquilino il godimento della cosa locata.

Importante: Per far valere i propri diritti è sempre necessario informare tempestivamente a mezzo raccomandata il proprietario dei difetti dell’immobile, in modo che possa intervenire per risolvere i problemi, e documentare con foto, preventivi, relazioni tecniche lo stato dell’immobile e il contesto.