Che cos’è esattamente un contratto a canone concordato, chi può farlo e quando conviene stipularlo? Hai sentito parlare del contratto con canone concordato ma vorresti avere più informazioni per valutare se scegliere questa soluzione. Bene, in quest’articolo trovi tutte le risposte che ti servono, dalla stipula alle agevolazioni fiscali. Buona lettura.

Che cos’è il contratto a canone concordato?

È un contratto con un canone di affitto più basso rispetto ai prezzi di mercato che consente al locatore e all’inquilino di beneficiare di agevolazioni fiscali. Il canone di locazione è definito da accordi territoriali, promossi dai comuni e stipulati dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini, ai sensi degli art. 2 e 5 Legge 431/98. Il canone di locazione mensile è stabilito in base a quattro elementi principali:

1. Metri quadrati;
2. La zona della città dov’è ubicato l’immobile;
3. Le caratteristiche dell’edificio;
4. Le caratteristiche dell’appartamento.

Contratto a canone concordato, come funziona e quali sono i requisiti?

La stipula del contratto concordato è regolamentata dalle disposizioni di legge e dagli accordi territoriali, non è possibile scegliere liberamente il canone di affitto. La durata e il rinnovo dipendono dalla tipologia di contratto che si sceglie, è possibile applicare il canone concordato ai contratti a:

• Uso abitativo agevolato, (detto anche contratto concordato) durata 3 anni + 2 con possibilità di proroghe biennali;
• Transitorio, durata da 1 a 18 mesi;
• Contratto per studenti universitari, durata da 6 a 36 mesi, per maggiori dettagli leggi il nostro articolo Quale contratto conviene scegliere.

Calcolo contratto a canone concordato.

Per stabilire il canone di locazione mensile sono stati definiti, a livello territoriale, dei parametri che individuano valori minimi e massimi al mq, in base alla zona della città, alle dimensioni e alle caratteristiche dell’immobile. Ecco come funziona:

• La città è divisa in aree omogenee;
• In ogni area gli edifici possono essere classificati in base alle caratteristiche, ad esempio, fascia A di pregio, B civile abitazione, C edilizia economica;
• A ogni fascia è attribuito un valore minimo e massimo al metro quadrato;
• Le caratteristiche (piano, ascensore, terrazzo, efficienza energetica ecc.) e le dotazioni (allarme, arredamento, videocitofono ecc.) costituiscono i parametri che fanno aumentare o diminuire l’importo al mq. Facciamo un esempio:

Poniamo di avere un appartamento di 50 mq e ipotizziamo, per semplificare, che il valore al metro quadrato sia di 10 euro;

Parametri rettificativi (solo alcuni)

Per ottenere il valore al metro quadrato è necessario aggiungere le dotazioni e sottrarre i parametri negativi, nel nostro esempio il risultato è 13,30, 50 x 13,30= 665 euro canone mensile.

Come registrare e quanto costa un contratto a canone concordato?

Come qualsiasi altro contratto, è possibile registrare il contratto a canone concordato, online tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, oppure recandosi di persona presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate. È possibile delegare una persona o un professionista abilitato, che provveda alla registrazione. La registrazione online è obbligatoria per i professionisti e per i possessori di almeno 10 immobili. Se t’interessa avere informazioni più dettagliate le trovi nel nostro articolo: Come registrare il contratto di locazione

Per la registrazione di un contratto di locazione con canone concordato, a tassazione ordinaria, si paga l’imposta di registro del 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità. L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe, minimo 32 euro (due copie).

Se si sceglie la cedolare secca, imposta di registro e i bolli non sono dovuti.

Come si stipula un contratto a canone concordato? Fac-simile

Per stipulare un contratto a canone concordato è obbligatorio utilizzare i modelli previsti dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017, e allegati agli art. 2 e 5 della L. 431/98, che puoi scaricare sotto:

• Allegato A: contratto locazione abitativa agevolata 3+2 ;
• Allegato B: contratto locazione uso transitorio ;
• Allegato C: contratto per studenti universitari.

Il canone concordato dev’essere attestato da una delle categorie firmatarie degli accordi.

Come funziona il contratto concordato in cedolare secca?

Il locatore può scegliere di applicare al contratto con canone concordato la cedolare secca, in questo caso si paga un’imposta fissa al 10%. Spesso si fa confusione tra cedolare e concordato, la cedolare secca è un regime fiscale che può essere applicato a qualsiasi contratto di locazione di natura abitativa, sostituisce la tassazione ordinaria. Si tratta quindi di un’opzione che consente nella maggior parte dei casi una riduzione notevole delle tasse sul reddito da locazione. La cedolare secca non incide in alcun modo sul canone né sulla durata del contratto con canone concordato.

Contratto a canone concordato le agevolazioni fiscali

Per incentivare la stipula di contratti a canone concordato e compensare il minor reddito per il locatore, sono previste agevolazioni fiscali per i proprietari e inquilini;

Agevolazioni fiscali per il proprietario:

• Cedolare secca: la tassazione è ridotta al 10% rispetto all’aliquota ordinaria del 21% prevista per i contratti di libero mercato;
• Irpef tassazione ordinaria: Nel caso non si scelga la cedolare secca, il reddito da locazione è tassato con una riduzione del 30% della base imponibile. Per ulteriori approfondimenti puoi leggere il nostro articolo: Tasse sull’affitto. Inoltre l’imposta di registro si calcola 70% del canone annuo;
• IMU agevolata: per i contratti concordati è prevista una riduzione dell’aliquota IMU.

Agevolazioni fiscali per gli inquilini:

Anche per gli inquilini con redditi medio basso, sono previste delle detrazioni in dichiarazione dei redditi Irpef:

• Euro 495,80, per i redditi fino a euro 15.493,71;
• Euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.

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