Vorresti trasformare un magazzino in abitazione, come fare e quali sono i costi? Il cambio destinazione d’uso è una pratica molto diffusa, le motivazioni sono di natura economica o abitative, in alcuni casi è fattibile, in altri no! In quest’articolo cercheremo di spiegare in modo semplice, qual è la procedura, i costi e quali sono i vincoli. Buona lettura.

Che cos’è la destinazione d’uso?

La destinazione d’uso serve per attribuire agli immobili la finalità di utilizzo e classificare gli edifici in base a caratteristiche tecnico-costruttive, igienico sanitarie, ubicazione e regolamenti. È un concetto di particolare importanza, sia per le singole unità che per la pianificazione del territorio.

Le destinazioni d’uso sono classificate in categorie, cosiddette categorie urbanisticamente funzionali.

Che cosa sono le categorie funzionali?

Le categorie funzionali, a livello urbanistico, servono a classificare le destinazioni d’uso degli immobili. Esistono 5 categorie urbanisticamente funzionali identificate con le lettere dalla A alla E:

1. A: Immobili residenziali, compresi i servizi strettamente connessi alla residenza e strutture extra alberghiere;
2. B: Strutture turistico-ricettive;
3. C: Strutture industriali e artigianali;
4. D: Direzionali, commerciali e socio-sanitarie;
5. E: Agricole e zootecniche.

È importante distinguere le categorie urbanisticamente funzionali, dalle categorie catastali, queste ultime hanno finalità prevalentemente fiscale.

Che cos’è il cambio destinazione d’uso?

Il cambio destinazione d’uso è una pratica che consente di modificare le modalità di utilizzo di un immobile, a livello urbanistico e catastale, attribuendo nuove funzioni e attività. La modifica della destinazione d’uso di un immobile può essere:

• Urbanisticamente non rilevante, quando avviene all’interno della stessa categoria funzionale, ad es. da deposito a laboratorio;
• Urbanisticamente rilevante, art. 23-ter Legge 380/2001, quando la conversione è tra categorie funzionali diverse, ad esempio da magazzino a residenziale.

Le procedure per ottenere il cambio di destinazione d’uso, come vedremo più avanti, sono relativamente semplici nel caso di una modifica non rilevante e più complesse nel caso di conversioni da una categoria all’altra.

Come fare il cambio destinazione d’uso di un immobile?

Per fare il cambio di destinazione d’uso di un immobile è necessario presentare una SCIA o chiedere un permesso di costruire al comune dov’è ubicato l’immobile;

• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): è sufficiente se il cambio destinazione d’uso è all’interno della stessa categoria funzionale;
• Permesso di costruire: è necessario se la conversione è tra categorie diverse.

Quando si può fare il cambio destinazione d’uso?

Per ottenere l’autorizzazione al cambio di destinazione è necessario che sussistano le seguenti condizioni:

1. La nuova destinazione d’uso dell’immobile dev’essere prevista dagli strumenti urbanistici degli enti locali. Ad esempio se l’immobile si trova in una zona a destinazione artigianale – industriale, è difficile che il comune autorizzi un cambio in residenziale;
2. L’immobile deve rispettare la normativa vigente in materia di caratteristiche igienico-sanitarie (altezza minima, rapporto aeroilluminante ecc.);
3. Gli impianti devono rispettare la normativa vigente;
4. Se l’immobile si trova in un condominio, il regolamento non deve vietare la nuova destinazione d’uso; ad esempio la trasformazione di un’abitazione in studio professionale o in baby parking.

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso?

Per quantificare la spesa di un cambio di destinazione d’uso di un immobile bisogna considerare 5 voci di costo:

• Diritti di segreteria: Da versare al comune, l’importo varia da qualche decina a qualche centinaio di euro, in base alla pratica;
• Oneri di urbanizzazione: I costi sono quantificati al mq, variano da comune a comune e in funzione del tipo di trasformazione, un magazzino trasformato in residenziale sconta un maggior carico urbanistico, il costo degli oneri da versare al comune è nell’ordine di alcune migliaia di euro.
• Opere edilizie: I costi variano da 150 – 250 euro al mq. per trasformare un ufficio in abitazione a 800-1200 euro al mq. per trasformare un magazzino in abitazione;
• Parcella professionista: Il costo del geometra o architetto dipende dal tipo di pratica e dal progetto, si può partire da 800 euro per i cambi di destinazione più semplici e arrivare a diverse migliaia di euro per progetti complessi. In genere il progettista percepisce un compenso pari al 12 -15% dell’importo dei lavori;
• Variazione catastale: 50 euro, più parcella professionista che si occupa della pratica.

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