Hai sentito parlare di registrazione e trascrizione del preliminare e ti stai chiedendo qual’è la differenza? Bene, in quest’articolo parliamo del preliminare o compromesso e della differenza che c’è tra registrazione e trascrizione.

Che cos’è il preliminare;

Il preliminare di compravendita, in gergo detto anche compromesso è molto utilizzato in ambito immobiliare, è un contratto in cui acquirente e venditore si obbligano a concludere una transazione immobiliare.

Premessa, non esiste alcun obbligo a sottoscrivere un compromesso, si può arrivare al rogito con la proposta di acquisto o anche senza aver sottoscritto nulla in precedenza.

È consigliabile sottoscrivere un compromesso, soprattutto quando tra l’accordo e il rogito intercorre del tempo, ad esempio: all’acquirente per ottenere un finanziamento, o al venditore per trovare una nuova casa.

Il preliminare consente di definire tutta una serie di dettagli non secondari che un accordo verbale difficilmente può prevedere.

Il compromesso è di fatto, una garanzia per acquirente e venditore, a fronte del versamento di una somma si vincolano a concludere la compravendita.

Il preliminare di compravendita non ha effetti traslativi. La proprietà rimane al venditore e la transazione diventerà efficace con l’atto definitivo ovvero il rogito.

Che cosa scrivere nel compromesso?

Le voci principali che compongono un preliminare sono:

• I dati dei contraenti;
• La volontà delle parti di concludere la compravendita;
• I dati relativi all’immobile compresi quelli catastali;
• Il prezzo di vendita e le modalità di pagamento;
• La data di rogito e di consegna dell’immobile;
• L’eventuale riserva di nomina;
• La dichiarazione del venditore della conformità e della commerciabilità dell’immobile;
• La clausola risolutiva;
• Le spese condominiali;
• Le eventuali detrazioni IRPEF;
• La certificazione energetica;
• La cancellazione di eventuali ipoteche o accollo mutuo residuo;
• Le spese del preliminare;

È possibile inserire altri punti per adeguare il compromesso alle esigenze specifiche dei contraenti.

Che cos’è la trascrizione del compromesso

La trascrizione del compromesso è l’iscrizione nei registri immobiliari, consente di creare un effetto prenotativo per cui l’immobile è tutelato da azioni o atti successivi alla trascrizione.

Il compromesso è una scrittura privata tra le parti, anche se registrato non ha effetti nei confronti dei terzi. Questo significa che nonostante la stipula e la registrazione del compromesso, l’immobile potrebbe subire un pignoramento, l’iscrizione di ipoteche ed altre azioni che possono ledere i diritti dell’acquirente.

Per ovviare a questi problemi è possibile trascrivere il preliminare:

Quando è obbligatoria la trascrizione del preliminare?

La trascrizione è obbligatoria quando gli immobili sono ancora da costruire, promessi in vendita a persone fisiche da un costruttore e la costruzione sia stata abilitata con titoli edilizi presentati o richiesti a partire dal 16 marzo 2019, come previsto dal Decreto Lgs. 122/2005 e le modifiche introdotte al provvedimento dal D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14.

In tutti gli altri casi è la trascrizione è facoltativa, ma fortemente consigliata a tutela dell’acquirente.

Qual è la differenza tra registrazione e trascrizione del preliminare?

La differenza è che la registrazione è obbligatoria, va fatta presso l’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla firma e fornisce una data certa di validità del contratto, ma non tutela da eventuali azioni di terzi. La trascrizione non è obbligatoria deve essere fatta da un notaio e tutela nei confronti di terzi.

Che cosa succede se non trascrivo il preliminare?

Il compromesso non trascritto non tutela nei confronti di terzi, un creditore, potrebbe iscrivere un’ipoteca sull’immobile dopo la registrazione.

Facciamo un esempio, se decidiamo di acquistare un immobile da una persona che ha dei problemi di insolvenza, facciamo un compromesso, versiamo un acconto o una caparra e registriamo il contratto. Un creditore può chiedere al giudice di iscrivere ipoteca sulla casa, con il rischio di non concludere la compravendita e perdere le somme versate.

Quanto costa la trascrizione?

La trascrizione del preliminare ha un costo relativamente contenuto se rapportato con le tutele che offre.

• L’imposta fissa di trascrizione (attualmente 200,00 euro)
• I diritti fissi di trascrizione (attualmente 35,00 euro)
• L’onorario del notaio (varia in base ai costi del professionista).

Quanto dura la trascrizione?

La trascrizione del preliminare ha una durata limitata nel tempo, come recita l’art. 2645 comma 3 del c.c. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2).

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