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Come funziona l’usufrutto e come si calcola nel 2023?

Come funziona l’usufrutto e come si calcola nel 2023?

Come funziona l’usufrutto e come si calcola nel 2023?

Tutti conosciamo o abbiamo sentito i termini usufrutto e nuda proprietà riferiti agli immobili; Ma sai di cosa si tratta esattamente, come viene calcolato il valore? In questo articolo rispondiamo a queste domande, in modo semplice senza usare tecnicismi.

Andiamo per ordine;

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Che cos’è l’usufrutto?

L’usufrutto è un diritto reale, cosi come previsto dall’art. 978 e seguenti del codice civile, che consente a una persona detta “usufruttuario” di godere di un bene, un immobile nello specifico, di proprietà altrui, quasi fosse il proprietario.

L’usufruttuario non può modificare la destinazione originaria dell’immobile ed è tenuto a gestire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia.

L’usufrutto è un diritto temporaneo, nel caso di persona fisica si estingue, al massimo, con la morte dell’usufruttuario; Nel caso di persona giuridica può durare al massimo trent’anni. Alla cessazione il diritto di usufrutto si consolida con la nuda proprietà.

Come funziona l’usufrutto?

L’usufrutto è il diritto di utilizzo di un bene, il proprietario di un immobile che decide di cedere un diritto sulla casa, può scegliere di vendere la nuda proprietà e mantenere l’uso della casa per continuare ad abitare nell’immobile per tutta la vita o per un periodo di tempo predeterminato, in questo caso diventa usufruttuario. O scegliere di cedere l’uso dell’immobile e tenersi la nuda proprietà, in questo caso rimane titolare della proprietà, ma non potrà godere del bene fintanto che permane il diritto di usufrutto.

Come vendere l’usufrutto?

L’usufrutto può essere venduto o donato come un qualsiasi altro diritto è necessario informare il titolare della nuda proprietà, che non può opporsi salvo che non sia espressamente previsto nella costituzione dell’usufrutto. È possibile anche locare o cedere in comodato d’uso gratuito. La cessione del diritto non determina una proroga dello stesso che in ogni caso si estingue alla scadenza prevista o più spesso alla morte dell’usufruttuario.

Si può vendere una casa con usufrutto?

È possibile vendere un immobile con usufruttuario, cedendo la nuda proprietà. L’acquirente è tenuto a rispettare i diritti dell’usufruttuario, non potrà quindi godere dell’immobile fino alla scadenza del vincolo o alla morte del titolare del diritto.

Chi paga le tasse tra usufruttuario e proprietario?

Le imposte locali (Imu, Tari ecc.) sono a carico dell’usufruttuario, che è tenuto a portare l’immobile in dichiarazione dei redditi e pagare l’eventuale Irpef. Sono a carico dell’usufruttuario le spese condominiali ordinarie e quelle straordinarie, rese necessarie per la manutenzione ordinaria. Sono a carico del proprietario le spese straordinarie. Entrambi possono essere chiamati in solido al pagamento delle spese condominiali.

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Come si calcola il valore dell’usufrutto di un immobile?

Il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà è correlato all’età dell’usufruttuario, in rapporto al valore della piena proprietà dell’immobile.

Per calcolarne i valori, si fa riferimento alla tabella approvata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze che riporta l’adeguamento ai fini fiscali dei coefficienti moltiplicatori legati al tasso d’interesse legale.

Cos’è il tasso d’interesse legale?

Senza entrare in tecnicismi, diciamo che il tasso d’interesse legale è stabilito anno per anno dal MEF (Ministero Economica e Finanza) in base al rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore ai dodici mesi, tenuto conto del tasso di inflazione che è stato registrato nel corso dell’anno.

Per il 2023 il tasso d’interesse ha subito un repentino incremento è passato dall’1,25 del 2022 al 5%.

Tabella usufrutto 2023

È necessario partire dal valore dell’immobile che si può ottenere da una stima o dai valori di vendita dell’osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate; Come si può facilmente intuire da questa valutazione discende tutto il calcolo.

Utilizzando la tabella suddetta, facciamo un esempio di calcolo, utilizzando come riferimento un immobile del valore di euro 200.000;

Età usufruttuario
anni compiuti
Coefficiente moltiplicatore tasso legale 2023 % Usufrutto % Nuda Proprietà Valore Usufrutto Valore  Nuda proprietà
0 – 20   19,00 95 5 190.000 10.000
21 – 30   18,00 90 10 180.000 20.000
31 – 40   17,00 85 15 170.000 30.000
41 – 45   16,00 80 20 160.000 40.000
46 – 50   15,00 75 25 150.000 50.000
51 – 53   14,00 70 30 140.000 60.000
54 – 56   13,00 65 35 130.000 70.000
57 – 60   12,00 60 40 120.000 80.000
61 – 63   11,00 55 45 110.000 90.000
64 – 66   10,00 50 50 100.000 100.000
67 – 69   9,00 45 55 90.000 110.000
70 – 72   8,00 40 60 80.000 120.000
73 – 75   7,00 35 65 70.000 130.000
76 – 78   6,00 30 70 60.000 140.000
79 – 82   5,00 25 75 50.000 150.000
83 – 86   4,00 20 80 40.000 160.000
87 – 92   3,00 15 85 30.000 170.000
93 – 99   2,00 10 90 20.000 180.000

È evidente la correlazione tra età dell’usufruttuario e valore della nuda proprietà.

Calcolo ai fini fiscali

Ai fini impositivi il calcolo è fatto utilizzando la stessa tabella, il valore dell’immobile è determinato dalla rivalutazione della rendita catastale, moltiplicata per il tasso d’interesse legale, si ottiene il valore della rendita annua.

Moltiplicando il valore della rendita annua per il coefficiente dell’età dell’usufruttuario si ottiene il valore dell’usufrutto.

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