Scopriamo che cosa fare se un erede occupa casa, si oppone alla vendita o vanta dei diritti sull’immobile ereditato. Molto spesso alla morte dei genitori si aprono conflitti familiari, dettati da rivendicazioni più o meno fondate.

La situazione più classica è quella di un figlio/a che ha sempre vissuto nella stessa casa con i genitori e che vorrebbe continuare a utilizzare l’immobile come abitazione. Come comportarsi in questi casi e cosa prevede la Legge? In quest’articolo proviamo a rispondere alle situazioni più comuni.

Come si dividono le quote di un immobile ereditato tra fratelli?

Alla morte dei genitori, in assenza di un testamento, un immobile ereditato è diviso in quote uguali tra fratelli. Qualora uno dei fratelli fosse deceduto prima dei genitori, la sua quota verrà divisa tra i suoi discendenti. La ripartizione delle quote segue una divisione a catena fino al sesto grado di parentela, trovi tutte le informazioni nel nostro articolo: Come si dividono le quote di un immobile ereditato.

Che cosa fare se uno degli eredi occupa la casa escludendo gli altri?

Quando uno dei fratelli che hanno ereditato un immobile decide di utilizzarlo come abitazione, ci sono tre possibili soluzioni; Pagare l’affitto agli altri eredi, utilizzare a turno l’immobile, acquisire le quote dei fratelli.

Vediamo le singole soluzioni;

1. Pagare l’affitto, è necessario individuare un canone di locazione che tenga conto dell’andamento del mercato locale e di immobili con le stesse caratteristiche, dividere per l’importo per il numero di quote e corrispondere a ciascuno l’importo mensile relativo a ciascuna quota.
2. Una seconda ipotesi, è individuare periodi di godimento della casa uguali per tutti. È una soluzione che si può applicare più facilmente alle seconde case.
3. La terza soluzione consiste nell’acquisire le quote degli altri eredi.

Nel caso non si riuscisse a trovare nessun accordo, la soluzione definitiva è quella di mettere in vendita l’immobile.

Che cosa succede un erede non vuole vendere la casa?

Capita spesso che gli eredi non trovino un accordo sulla gestione di un immobile in comunione ereditaria, è frequente che un erede non sia d’accordo con la vendita. In questo caso ci sono diverse soluzioni per vendere un immobile o parte di esso, vediamo quali;

• Vendita quote: ogni erede può decidere di vendere a terzi la propria quota dell’immobile. In questo caso deve dare comunicazione agli altri coeredi, indicando il prezzo di vendita, perché possano esercitare il diritto di prelazione nel termine di due mesi dalla notifica. Si tratta del Retratto successorio disciplinato dall’Art. 732 del codice civile.
• Divisione ereditaria: si tratta di dividere in parti uguali o comunque di comune accordo il patrimonio. È evidentemente una soluzione adottabile in presenza di diversi beni o di immobili frazionabili, difficilmente applicabile a un appartamento.
• Divisione giudiziale: L’ultima opzione nel caso non si trovasse nessun accordo e quella di rivolgersi al Giudice per ottenere la divisione o la vendita dei beni ereditati. È un procedimento, che in mancanza di accordo si conclude con la vendita all’asta dell’immobile a un prezzo decisamente più basso del valore di mercato.

La soluzione consigliata è trovare un accordo e vendere casa al giusto valore di mercato,

Il coerede che ha vissuto con i genitori può vantare privilegi sulla casa?

In una casa ereditata in comunione dei beni, il coerede che ha sempre abitato nell’immobile, non ha alcun privilegio, salvo che non sia la vedova/o del proprietario dell’immobile. In quest’ultimo caso la Legge prevede, oltre alla quota, il diritto di abitazione.

La situazione più classica è il figlio/a che vive con gli anziani genitori e si occupa delle loro necessità. Al momento di gestire l’eredità, nascono i conflitti. Il coerede che ha sempre vissuto con i genitori, spesso ritiene di avere dei privilegi, in realtà non è cosi, salvo che non sia stato sottoscritto un testamento che nel rispetto delle quote di legittima, attribuisca al figlio convivente dei diritti reali sull’immobile.

Come lasciare la casa a un coerede che si occupa dei genitori?

Nelle famiglie, sempre più spesso, i genitori anziani hanno necessità di assistenza; Spesso a prendersi cura delle loro esigenze è uno dei figli o un congiunto che vive con loro o che comunque dedica molto del suo tempo a soddisfare le loro necessità. Nasce il bisogno di riconoscere questa dedizione.

Come lasciare la casa a un solo figlio?

Per lasciare la casa a un solo coerede ci sono diverse soluzioni, la donazione, la vendita o il contratto di mantenimento.

• La Donazione, ha diversi vantaggi, si trasferisce la proprietà o un diritto sull’immobile a un figlio senza pagare delle imposte o meglio si paga una tassa del 4% per valori superiori a 1 milione di euro. La donazione presenta diversi svantaggi, il principale è la possibilità per i coeredi di impugnarla.
• Vendere casa al figlio per riconoscenza, ha senso solo in casi particolari, spesso si tratta di vendite fittizie. In questo caso come nella donazione, l’atto può essere impugnato dai coeredi.
• Il Contratto di Mantenimento e Assistenza è un contratto poco conosciuto, ma che contrariamente alla donazione e alla vendita “fittizia”, ha molti vantaggi, è più idoneo a lasciare casa al congiunto che si occupa delle esigenze dei genitori anziani. Se desideri approfondire, ti invitiamo a leggere gli articoli:

Donazione immobiliare vantaggi e rischi.

Come funziona il contratto di mantenimento e assistenza.