Quando spetta all’inquilino l’indennità di avviamento commerciale conosciuta anche come buonuscita per fine locazione? Parliamo di locazioni ad uso non abitativo, per le quali è previsto, in diversi casi l’indennità di avviamento commerciale.

Ti stai chiedendo come funziona e quando è dovuta? Bene, in quest’articolo cerchiamo di risponde, con semplicità, a queste e altre domande sull’indennità di avviamento.

Che cos’è l’indennità di avviamento commerciale?

L’indennità di avviamento commerciale, detta anche buonuscita per fine locazione commerciale, è un’indennizzo per il disagio arrecato all’inquilino che si trova costretto a spostare la propria attività, a seguito della disdetta del contratto di locazione comunicata dal locatore. Spostare un’attività commerciale consolidata negli anni, comporta una serie di problemi, come tutti gli imprenditori sanno: perdita di clientela, difficoltà a reperire locali idonei, canoni di locazione, più elevati ecc.

Quando è dovuta l’indennità di avviamento commerciale?

L’art. 34 della Legge 392 del 1978, prevede che nel caso di disdetta del contratto di locazione, relativa a immobili industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico, comunicata dal locatore e non imputabile a inadempienze del conduttore, quest’ultimo ha diritto a un’indennità, la cosiddetta buonuscita locazione commerciale, pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; Nel caso di attività alberghiere l’indennità è di 21 mensilità.

L’indennità è dovuta anche se:

• L’inquilino cessa l’attività successivamente alla comunicazione di disdetta del locatore e prima della fine del contratto di locazione.
• Il conduttore, a seguito della disdetta del locatore, sposta l’attività commerciale in un altro locale nello stesso edificio.

La finalità della buonuscita per fine locazione, è quella di evitare la cessazione di contratti per fini speculativi che mettano in difficoltà le attività.

Quando è dovuta la doppia indennità di avviamento?

Se entro un anno dalla cessazione del precedente inquilino, l’immobile è adibito all’esercizio della stessa attività o incluse nella medesima tabella merceologica, affini a quella già esercitata dal conduttore uscente, quest’ultimo ha diritto alla doppia indennità, quindi a 36 mensilità o 42 in caso di attività alberghiere. Fatto salvo che la risoluzione del contratto non sia da imputare al conduttore, il secondo l importo di indennità deve essere versato all’inizio della nuova attività.

Cosa succede se il locatore non paga l’indennità di avviamento?

Se il locatore non paga l’indennità, il conduttore ha il diritto di rimanere nell’immobile continuando a pagare il canone di locazione, senza che questo costituisca pretese di risarcimento da parte del locatore fino al versamento della buonuscita per locazione commerciale. In questo senso si è espressa la Corte di Cassazione, rifacendosi al terzo comma dell’art 34 L. 392/78 che stabilisce che il rilascio dell’immobile è condizionato al versamento dell’indennità.

Quando non spetta la buonuscita locazione commerciale?

L’indennità di avviamento non è dovuta quando è il conduttore a cessare il contratto di locazione, o è inadempiente al contratto o moroso. L’indennità non è inoltre dovuta se locatore e conduttore decidono di comune accordo di risolvere il contratto di locazione risultante da comunicazione per iscritto, meglio se a mezzo raccomandata.

Gli altri casi in cui non è prevista l’indennità:

• Quando l’attività non è aperta al pubblico o si accede solo con accompagnamento; ad esempio un deposito o una sede amministrativa;
• Se il conduttore non utilizza i locali per l’attività, perché ad esempio ha spostato l’attività in altra sede;
• Se l’attività è cessata prima della disdetta del contratto, ad esempio l’inquilino ha chiuso l’attività per andare in pensione;
• Qualora l’inquilino non rilascia, nella disponibilità del locatore, i locali alla fine del contratto, nonostante il versamento dell’indennità;
• Per le attività professionali, quando quest’ultima prevale sull’attività imprenditoriale.

Sublocazione: Chi deve pagare l’indennità di avviamento?

In caso di sublocazione commerciale chi è tenuto a pagare l’indennità di avviamento al subconduttore? L’onere di pagare l’indennità incombe sul conduttore-sublocatore che è titolare del rapporto di locazione con il subconduttore. In seguito il conduttore potrebbe chiedere al locatore il riconoscimento della somma versata, perché la sublocazione ha accresciuto il valore economico dell’immobile.

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