In quali casi il proprietario può trattenere la caparra di un contratto di affitto? Il termine caparra affitto è spesso utilizzato come sinonimo di cauzione anche se tra le due locuzioni c’è una differenza sostanziale che vedremo più avanti. Cerchiamo di capire a cosa serve e quando si rischia di perdere la caparra di un contratto di locazione.

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Che cos’è la caparra affitto?

La caparra affitto è una somma di denaro che l’inquilino versa al locatore a garanzia dell’impegno di sottoscrivere il contratto di locazione. La caparra affitto si utilizza quando non è possibile stipulare subito un contratto di locazione, pensiamo ad esempio agli affitti brevi o con finalità turistiche, prenotati in genere telefonicamente o online, vincola le parti alla stipula del contratto definitivo. Spesso si utilizza il termine caparra per indicare la cauzione, la differenza è sottile ma sostanziale.

Differenza tra caparra e cauzione

In entrambi i casi si tratta di una somma versata dall’inquilino al locatore, la differenza è nella funzione; La caparra serve vincolare le parti al rispetto degli impegni assunti e all’obbligo di stipulare il contratto definitivo. Se uno dei contraenti è inadempiente, la caparra funge da indennizzo. L’importo della caparra è liberamente concordato tra le parti, anche se spesso è stabilito dal locatore, e varia dal 5 al 15%.

Se gli accordi contrattuali lo prevedono, alla firma del contratto la caparra può essere trasformata in deposito cauzionale o acconto sul canone di affitto, in caso contrario sarà restituita all’inquilino.

La cauzione è un deposito di denaro effettuato a garanzia degli impegni contrattuali che graveranno in futuro sull’inquilino; In altre parole, la cauzione serve a garantire che l’inquilino rispetterà gli impegni assunti con la firma del contratto di affitto (pagamento dei canoni, manutenzione dell’immobile, spese accessorie, ecc). L’importo della cauzione può essere concordato dai contraenti ma non può essere superiore a tre mensilità come stabilito dall’art. 11 Legge 392/78:

Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Quando si perde la caparra affitto?

Come detto, la caparra di un affitto o meglio la cauzione si perde quando l’inquilino non rispetta gli obblighi contrattuali, elenchiamo i principali:

• Pagamento canoni, è l’obbligo più importante, l’inquilino non può bloccare o sospendere il pagamento, salvo casi particolari;
• Preavviso, il contratto di locazione prevede che in caso di recesso prima del termine, l’inquilino debba comunicare la disdetta in anticipo rispetto alla data di rilascio dell’immobile, in modo che il locatore possa organizzarsi. La durata del preavviso è in genere di tre o sei mesi;
• Oneri e spese condominiali, il mancato pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, può costituire motivo di risoluzione del contratto e di perdita della cauzione;
• Manutenzione dell’immobile, al termine della locazione, l’inquilino è tenuto a riconsegnare l’immobile nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto, fatto salvo il normale deterioramento dovuto all’uso.

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Restituzione caparra affitto: le regole.

La funzione di garanzia della cauzione cessa contestualmente alla risoluzione del contratto di locazione, pertanto alla consegna dell’immobile il locatore deve versare all’inquilino la somma ricevuta a titolo di deposito cauzionale, salvo che non ci siano pagamenti in sospeso. Nel caso di un alloggio inserito in un condominio, il locatore deve preventivamente accertare con l’amministratore che siano state pagate dall’inquilino le spese condominiali di sua competenza.

Nel caso di danni all’appartamento il proprietario può trattenere la cauzione solo se c’è un accordo tra le parti, in caso contrario deve proporre un’azione giudiziale e provare i danni. Il locatore non può, trattenere la cauzione indefinitamente in attesa di accertare danni o crediti non rilevabili al momento della consegna dell’immobile.

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