Il regolamento condominiale è obbligatorio? Scopri le regole.
Il regolamento condominiale è obbligatorio in ogni caso o esistono delle deroghe? Il regolamento di condominio è uno strumento utile per gestire un edificio dove sono presenti diversi alloggi e parti comuni, ma è sempre obbligatorio e cosa succede se un condominio ne è sprovvisto? Bene, in quest’articolo scopriamo cosa prevede la normativa vigente e quali sono le implicazioni per i condomini.
Indice
Che cos’è il regolamento condominiale?
Il regolamento condominiale è un insieme di regole che disciplinano l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, definiscono diritti e obblighi dei condomini e norme per l’amministrazione del condominio. Serve a garantire una pacifica convivenza tra condomini e a tutelare le parti comuni e il decoro dell’edificio.
Per prevenire contrasti tra condomini è necessario che il regolamento condominiale sia chiaro e dettagliato. I punti principali sono:
- Uso delle parti comuni, modalità di utilizzo di scale, ascensori, cortili, giardini, parcheggi, lastrici e altre aree condominiali;
- Ripartizione delle spese, Stabilisce in base ai millesimi le spese di competenza di ciascun condomino. Il regolamento può prevedere diverse tabelle millesimali (generale, scale e ascensore, riscaldamento ecc.). Per approfondire ti invitiamo a leggere: Tabelle millesimali come si calcolano?;
- Divieti e obblighi, sono spesso essenziali per evitare abusi, la pacifica convivenza e la sicurezza dei condomini. Le restrizioni più comuni riguardano il parcheggio in zone non consentite, giocare a calcio nel cortile condominiale, i rumori nelle fasce orarie destinate al riposo, l’uso dell’ascensore per fare traslochi;
- Vincoli, il regolamento contrattuale o assembleare approvato all’unanimità può includere clausole più vincolanti e vietare ad esempio la destinazione degli alloggi a bed & breakfast, baby parking o ambulatori sanitari. In alcuni casi può prevedere il diritto di prelazione dei condomini in caso di vendita di un alloggio nell’edificio.
Quante tipologie di regolamento condominiale ci sono?
Il regolamento condominiale può essere di tipo: assembleare, contrattuale e giudiziario, i primi due possono essere adottati in tutti i condomini, il terzo è più marginale, si può richiedere con il ricorso all’autorità giudiziaria solo per gli edifici in cui il regolamento condominiale è obbligatorio. Approfondiamo le caratteristiche delle diverse tipologie;
Il regolamento assembleare è approvato dall’assemblea condominiale con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio; può regolamentare l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese in base ai millesimi, e altri aspetti della gestione del condominio, non può adottare vincoli o obblighi sulle proprietà esclusive, salvo che non venga approvato all’unanimità;
Il regolamento contrattuale è redatto in genere dal costruttore è allegato all’atto di compravendita e spesso trascritto nei registri immobiliari, in questo modo tutti gli acquirenti accettano le clausole e i vincoli previsti che possono incidere anche sulla proprietà privata;
Il regolamento giudiziario è ingiunto dall’autorità giudiziaria, su richiesta anche di un singolo condomino, nei casi in cui il regolamento condominiale è obbligatorio, ovvero, negli edifici con più di dieci condomini e l’assemblea non procede all’approvazione.
Quando il regolamento condominiale è obbligatorio?
Il regolamento condominiale è obbligatorio quando in un edificio il numero dei condomini é superiore a dieci. In questi casi deve essere redatto un regolamento che disciplini l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione condominiale, art. 1138 cod. civile.
Cosa succede se un condominio non ha il regolamento?
Il regolamento è uno strumento utile, in molti casi indispensabile, per gestire un condominio, soprattutto se composto da molte unità immobiliari. Quando il condominio è sprovvisto di regolamento, occorre fare riferimento agli articoli del codice civile per dirimere i contenziosi e gestire l’amministrazione dell’edificio. È evidente che la gestione si complica ed è sempre consigliabile redigere e approvare un regolamento.
Nel caso di un edificio con più di dieci condomini, come detto, il regolamento condominiale è obbligatorio, l’assemblea è tenuta a farlo redigere e approvarlo, in caso di mancata approvazione o inerzia, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere l’adozione di un regolamento che vincola tutti i condomini.
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