In quali casi il proprietario può comunicare disdetta del contratto di locazione? Può sembrare una domanda semplice, di facile soluzione, in realtà il contratto di locazione è molto vincolante, in particolare per il locatore. La normativa vigente, per tutelare l’inquilino che ritiene la parte debole del contratto, impone precise motivazioni per il recesso anticipato del locatore.

Se ti stai chiedendo quando il locatore può recedere anticipatamente e come comunicare la disdetta del contratto, in quest’articolo trovi le informazioni che ti servono.

Quando il locatore può dare disdetta del contratto?

Il locatore può dare disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza se ricorrono i motivi previsti dall’art. 3 Legge 431/98. Il proprietario di casa può comunicare all’inquilino la sua intenzione di non rinnovare il contratto, con preavviso di almeno sei mesi, al termine dei primi quattro anni se è un contratto 4+4 o dei tre anni se un contratto a canone concordato. La disdetta dev’essere comunicata per iscritto, anche se non previsto espressamente dalla legge è consigliabile utilizzare la raccomandata con ricevuta di ritorno o la pec.

In quali casi il locatore può disdire il contratto alla prima scadenza?

Il proprietario può disdire il contratto di locazione al termine dei primi quattro anni (tre se è un contratto concordato) qualora ricorra uno dei motivi tassativamente elencati con le lettere da a) a g) dall’art. 3 della Legge 431/98 di seguito riportati:

• a) Quando il locatore ha necessità dell’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

• b) Quando il locatore, è una persona giuridica, una società o un ente e intende destinare l’immobile all’esercizio di attività pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, in questo caso deve offrire al conduttore un altro immobile idoneo;

• c) Quando il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;

• d) Quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che dev’essere ricostruito o assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore non è compatibile l’esecuzione dei lavori;

• e) Quando l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, o se l’appartamento è all’ultimo piano e il proprietario ha l’autorizzazione per una sopraelevazione e per eseguirla è indispensabile lo sgombero dell’immobile;

• f) Quando il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

• g) Quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso il conduttore ha il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità previste dalla Legge 392/78.

Nel comunicare la disdetta del contratto, il proprietario deve specificare il motivo, fra quelli tassativamente indicati, in caso contrario la disdetta è nulla. Nei casi di disdetta del contratto per i motivi citati nelle lettere d) ed e), la stessa è valida se il locatore ha ottenuto l’autorizzazione ad eseguire i lavori. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dal momento in cui il proprietario ha la piena disponibilità dell’immobile. Qualora terminati i lavori, il proprietario concede nuovamente in locazione l’immobile, il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare come previsto dall’articolo 40 della Legge 392/78.

Che cos’è la riserva di recesso dal contratto del locatore?

Il locatore può riservarsi la facoltà di recedere dal contratto ai sensi dell’art. 1612 codice civile per necessità personale di abitazione della casa locata; la richiesta di recesso dev’essere motivata e comunicata con un congruo preavviso che consenta al conduttore di reperire un’altra abitazione. Si tratta di una soluzione che trova scarsa applicazione nei contratti di locazione superata dalle disposizioni dell’art. 3 Legge 431/98.

Quanto preavviso deve dare il proprietario di casa?

Il proprietario deve comunicare la disdetta del contratto almeno 6 mesi prima della prima scadenza; il termine di sei mesi decorre dal momento in cui l’inquilino ha ricevuto la comunicazione, è consigliabile inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno per avere la certezza che il conduttore abbia ricevuto la disdetta del contratto nei termini, prevedendo un margine di almeno 10 giorni per l’inoltro a mezzo posta.

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