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Cedolare secca: Di cosa si tratta e come funziona?

Cedolare secca: Di cosa si tratta e come funziona?

Cedolare secca: Di cosa si tratta e come funziona?

Cos’è la cedolare secca?

La “cedolare secca” è una tassazione sostitutiva agevolata sul reddito da locazione.

È facoltativa, il proprietario di un immobile locato può quindi scegliere questa opzione e pagare un’imposta del 10 o del 21 per cento in sostituzione dell’imposta Irpef.

Per valutare la convenienza di questa scelta è necessario analizzare i singoli casi.

La tassazione del 10% agevolata per il 2019* (quella ordinaria è del 15%) si applica ai contratti concordati.

La tassazione del 21% si applica a tutti gli altri contratti di locazione a uso abitativo; dal 1° gennaio 2019 anche alle locazioni commerciali di locali adibiti a negozi e uffici.

*Nota di aggiornamento: Nel 2022 la cedolare secca ha un’imposta sostitutiva del 21% per i contratti liberi (4+4) e del 10% sul contratto concordato. Si applica solo agli affitti a uso abitativo tra persone fisiche.

Come funziona?

Semplicemente calcolando sul reddito da locazione l’imposta del 21 o del 10 per cento a seconda della tipologia di contratto scelto, in sostituzione dell’imposta Irpef sul reddito che prevede scaglioni dal 23 al 43 per cento.

La cedolare secca comprende anche l’addizionale comunale e regionale; inoltre per i contratti sotto cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Per tutta la durata dell’opzione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere a qualsiasi titolo l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto contrattualmente.

Quando si può optare per la cedolare secca?

Si può scegliere di aderire alla cedolare secca al momento della stipula del contratto di locazione, inserendo la scelta all’interno del contratto di locazione e segnalando l’opzione nel modello RLI  di registrazione del contratto. In caso di contratto in essere, si può esercitare la scelta entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, utilizzando sempre il modello RLI; si ricorda che in questo secondo caso è obbligatorio comunicare all’inquilino la scelta e la rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione.

Conviene aderire alla cedolare secca?

Non è possibile dare una risposta univoca per tutti. In linea di massima è vantaggioso aderire a quest’opzione, perché consente di pagare un’imposta più bassa rispetto agli scaglioni Irpef che ricordiamo vanno dal 23 al 43 per cento.

Si risparmia l’imposta di registro e l’imposta di bollo e consente di non incrementare il reddito complessivo ai fini Irpef.

Bisogna in ogni caso tener conto anche di altri fattori che incidono sulla convenienza a scegliere la cedolare secca; ad esempio un contribuente che non abbia altri redditi potrebbe non avere vantaggi ad aderirvi; cosi come un contribuente che ha detrazioni potrebbe perdere una parte delle stesse, per effetto della riduzione del reddito complessivo.

Chi può aderire alla cedolare secca?

Tutti i proprietari (persona fisica) d’immobili locati a uso abitativo, come segue:

  • Cedolare secca al 21%per i contratti di locazione a canone libero;
  • Cedolare secca al 10% contratti di locazione concordato 3+2 stipulati in comuni con carenza di soluzioni abitative, densamente popolati, contratti transitori, contratto di locazione a studenti o in comuni colpiti da calamità naturali.                                                                                                                                                                      Dal 2019 anche le locazioni ad uso transitorio di durata minima di un mese e massima 18 mesi.
  • Cedolare secca al 21% dal 1° gennaio 2019 i contratti di locazione d’immobili a uso commerciale, uffici e negozi, purché si tratti d’immobili di categoria catastale C/1 e di superficie non superiore a 600 mq., escluse le pertinenze.
Che cosa cambia per il 2020?

Con la nuova Legge di Bilancio che dovrà essere approvata dal Parlamento entro fine 2019, dovrebbero arrivare delle novità:

  • L’imposta agevolata per i contratti di locazione concordati sembrerebbe confermata 10 per cento.
  • Seconda novità riguarda il contratto commerciale per i quali a oggi non è prevista una proroga della cedolare secca.

In ogni caso è necessario aspettare il testo definitivo della Legge di Bilancio 2020 e del collegato Decreto Fiscale.

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