Le agevolazioni prima casa rappresentano uno dei benefici fiscali più importanti per chi decide di acquistare la propria abitazione principale. Si tratta di un’agevolazione che consente di risparmiare in maniera significativa su imposte e tasse legate all’acquisto, ma che spesso genera dubbi su come funzioni davvero e su quali siano i requisiti richiesti.

In questo articolo ti guideremo passo passo: scopriremo che cosa sono le agevolazioni prima casa, quali condizioni bisogna rispettare per poterle ottenere, e quali sono le principali tasse ridotte. Approfondiremo poi temi molto pratici, come ad esempio se è possibile cambiare casa senza perdere i benefici fiscali, oppure cosa succede se non si rispettano i requisiti o si perdono le agevolazioni prima casa.

Con esempi concreti e spiegazioni semplici, avrai una panoramica completa che ti permetterà di capire come sfruttare al meglio queste opportunità e quali errori evitare.

Cosa sono le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni prima casa sono un insieme di benefici fiscali che permettono di ridurre in modo significativo le imposte da pagare quando si acquista la propria abitazione principale. Si tratta quindi di un risparmio concreto per chi compra un immobile, a patto di rispettare i requisiti previsti dalla legge.

In pratica, queste agevolazioni riducono le imposte di registro, ipotecaria, catastale e, nei casi di acquisto da impresa, anche l’aliquota IVA applicata.

Acquisto da privato

Se la casa viene acquistata da un privato (o da un’impresa non soggetta a IVA), le imposte agevolate sono:

• Imposta di registro: 2% (calcolata sul valore catastale rivalutato, non sul prezzo di acquisto);
• Imposta ipotecaria: 50 €;
• Imposta catastale: 50 €.

Esempio pratico

• Prezzo di acquisto: 200.000 €
• Valore catastale: 600 € (rivalutato → 600 × 1,05 × 110 = 69.300 €)
• Base imponibile: 69.300 €
• Imposta di registro con agevolazione: 69.300 × 2% = 1.386 €

Totale da pagare: 1.486 € (incluso ipotecaria e catastale)

Senza l’agevolazione, l’imposta di registro sarebbe al 9%:
69.300 × 9% = 6.804 € → oltre 5.000 € di differenza.

Acquisto da impresa soggetta a IVA

La situazione cambia se l’acquisto avviene da un’impresa costruttrice, quindi soggetta a IVA. In questo caso le imposte sono fisse e molto ridotte:

• Imposta di registro: 200 €
• Imposta ipotecaria: 200 €
• Imposta catastale: 200 €
• IVA: 4% sul prezzo di acquisto (invece del 10% ordinario)

Esempio pratico

• Prezzo di acquisto: 200.000 €
• IVA con agevolazione prima casa: 4% = 8.000 €
• IVA senza agevolazione: 10% = 20.000 €

Risparmio netto: 12.000 € solo sull’IVA.

Come vedi, le agevolazioni prima casa possono comportare un risparmio notevole, sia nel caso di acquisto da privato che da impresa (vedi tabella comparativa sotto). Nei prossimi capitoli analizzeremo i requisiti richiesti per ottenerle, cosa succede se si cambia casa e in quali situazioni si rischia di perdere il beneficio.

Tabella comparativa: imposte con e senza agevolazioni prima casa

Tipologia acquisto	Con agevolazioni prima casa	Senza agevolazioni	Risparmio stimato
Da privato (valore catastale 69.300 €)	Registro 2% = 1.386 € + 50 € ipotecaria + 50 € catastale Totale: 1.486 €	Registro 9% = 6.804 € + 50 € ipotecaria + 50 € catastale Totale: 6.904 €	≈ 5.400 €
Da impresa soggetta a IVA (prezzo 200.000 €)	Registro 200 € + 200 € ipotecaria + 200 € catastale IVA 4% = 8.000 € Totale: 8.600 €	Registro 200 € + 200 € ipotecaria + 200 € catastale IVA 10% = 20.000 € Totale: 20.600 €	≈ 12.000 €

Quali sono i requisiti per le agevolazioni prima casa?

Per usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario rispettare alcuni requisiti precisi, sia in relazione all’immobile acquistato che alla situazione dell’acquirente. Vediamo nel dettaglio quali sono.

1. Requisiti catastali dell’immobile

Le agevolazioni si applicano solo ad abitazioni che rientrano in determinate categorie catastali:

• A/2 – Abitazioni di tipo civile
• A/3 – Abitazioni di tipo economico
• A/4 – Abitazioni di tipo popolare
• A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
• A/6 – Abitazioni di tipo rurale
• A/7 – Villini
• A/11 – Abitazioni tipiche dei luoghi

Sono invece escluse dalle agevolazioni le categorie:

• A/1 – Abitazioni signorili
• A/8 – Ville di pregio
• A/9 – Castelli e palazzi storici

2. Pertinenze ammesse

Le agevolazioni si estendono anche all’acquisto di pertinenze dell’abitazione principale, a condizione che sia rispettato il limite di una pertinenza per ciascuna categoria catastale:

• C/2 – Cantine, soffitte, locali di deposito
• C/6 – Box auto, garage, autorimesse
• C/7 – Tettoie

3. Requisiti di residenza

Un altro requisito fondamentale riguarda la residenza dell’acquirente:

• L’immobile deve trovarsi nel comune di residenza;
• Se l’acquirente risiede in un altro comune, ha 18 mesi di tempo dall’acquisto per trasferirvi la residenza. La dichiarazione deve essere riportata direttamente nell’atto di compravendita.

4. Eccezioni particolari

La legge prevede alcune eccezioni in cui è possibile usufruire delle agevolazioni anche senza residenza nel comune dell’immobile:

• Se l’immobile si trova nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (lavorativa o non lavorativa, ad esempio studio o volontariato);
• In qualsiasi comune italiano, se l’acquirente è un cittadino emigrato all’estero;
• Nel comune in cui ha sede il datore di lavoro, se l’acquirente lavora all’estero;
• Per i cittadini che prestano servizio nelle Forze Armate o nelle Forze di Polizia, senza alcun vincolo di residenza.

Come si può notare, i requisiti sono molto specifici e non rispettarli può comportare la perdita dei benefici fiscali. Nel prossimo capitolo vedremo un aspetto molto frequente: è possibile cambiare casa senza perdere le agevolazioni prima casa?

In conclusione, sì: è possibile ottenere di nuovo le agevolazioni prima casa, ma solo rispettando tempi e requisiti precisi. Nel prossimo capitolo vedremo cosa accade se non si riesce a rispettare questi obblighi e si rischia di perdere i benefici fiscali.

Cambiare casa: si possono ottenere di nuovo le agevolazioni prima casa?

Uno dei dubbi più frequenti riguarda la possibilità di ottenere le agevolazioni prima casa anche quando si decide di cambiare abitazione. La normativa, infatti, prevede diverse situazioni che vanno analizzate con attenzione.

Acquisto di una nuova abitazione con impegno a vendere la precedente

Se hai già usufruito delle agevolazioni e desideri comprare una nuova casa, puoi beneficiare nuovamente del vantaggio fiscale, a condizione che:

• La nuova abitazione rispetti i requisiti prima casa;
• Ti impegni, nell’atto di acquisto, a vendere l’immobile già posseduto entro 24 mesi. (Il termine in origine di 12 mesi, dal 1 gennaio 2025, è stato prolungato a due anni dalla Legge 207/2024)

In questo modo puoi acquistare la nuova abitazione con le agevolazioni, senza dover aspettare la vendita della precedente.

Cosa succede se vendo la prima casa agevolata?

Un’altra situazione frequente riguarda la vendita di una casa acquistata con le agevolazioni:

• se entro 12 mesi dalla vendita acquisti un nuovo immobile, hai diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto;
• questo credito può essere utilizzato per compensare:
• l’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto,
• l’IRPEF,
• altre imposte e tributi.

In questo modo, il vantaggio fiscale non si perde ma si trasferisce sul nuovo acquisto.

In conclusione, sì: è possibile ottenere di nuovo le agevolazioni prima casa, ma solo rispettando tempi e requisiti precisi. Nel prossimo capitolo vedremo cosa accade se non si riesce a rispettare questi obblighi e si rischia di perdere i benefici fiscali.

Cosa succede se si perdono le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni prima casa non sono un beneficio automatico: se non vengono rispettati i requisiti richiesti, si rischia di perdere il diritto ai vantaggi fiscali. In questi casi, l’acquirente deve restituire le imposte risparmiate, con interessi e sanzioni.

Quando si perdono le agevolazioni

Ecco i principali casi in cui si decade dal beneficio:

• Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
• Dichiarazioni false nell’atto di compravendita;
• Acquisto di un immobile che in realtà non ha i requisiti catastali prima casa;
• Mancata vendita della precedente abitazione (già acquistata con agevolazioni) entro due anni dall’acquisto della nuova;
• Vendita o donazione dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto, senza riacquistarne un altro con i requisiti prima casa entro 24 mesi.

Conseguenze della perdita dei benefici

In caso di decadenza dalle agevolazioni:

• bisogna versare le imposte risparmiate;
• sono dovuti gli interessi maturati;
• si applica una sanzione pari al 30% delle imposte dovute.

Come evitare o ridurre la sanzione

In alcune situazioni è possibile evitare la sanzione piena o ridurne l’impatto:

• Se entro 18 mesi si comunica all’Agenzia delle Entrate l’impossibilità di trasferire la residenza, la sanzione non viene applicata;
• Con il ravvedimento operoso, è possibile pagare la sanzione in misura ridotta, regolarizzando la propria posizione spontaneamente.

Altri casi in cui è possibile mantenere le agevolazioni prima casa

Oltre alle regole generali, esistono alcune situazioni particolari in cui è possibile mantenere i benefici fiscali della prima casa, evitando di perdere le agevolazioni.

1. Acquisto di un immobile all’estero

Se entro un anno dalla vendita della casa acquistata con agevolazioni si compra un’abitazione all’estero da adibire a residenza principale, il beneficio può essere mantenuto.
Attenzione: questo è possibile solo se lo Stato estero ha stipulato con l’Italia accordi di cooperazione amministrativa che consentono di verificare l’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale.

2. Costruzione di una nuova abitazione su terreno di proprietà

Il contribuente mantiene i benefici anche se, entro un anno dalla vendita della prima casa agevolata, acquista un terreno edificabile o utilizza un terreno già di sua proprietà, per costruire un immobile con i requisiti di prima casa.

In questo caso:

• non è necessario che la costruzione sia completata;
• è sufficiente che il fabbricato abbia almeno i muri perimetrali e il tetto (cosiddetta “struttura al rustico”).

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