Casa all'asta: Quello che serve sapere per comprare

Vorresti comprare casa all’asta, ma hai dei dubbi e ti piacerebbe sapere come funziona? Benissimo in quest’articolo trovi tutte le informazioni che ti servono.

Acquistare una casa all’asta può essere un ottimo affare ma è necessario sapere quali sono i vantaggi e i rischi per evitare brutte sorprese.

Andiamo per ordine;

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Quali immobili vanno all’asta?

Case di privati che non sono riusciti a onorare dei debiti;
Immobili di aziende che hanno dichiarato fallimento, per cui i beni sono posti in vendita per pagare i creditori;
Beni immobili di enti pubblici; in questo caso la vendita all’asta è obbligatoria per trasparenza.

L’acquisto d’immobile all’asta è sicuro, perché la procedura è autorizzata dal tribunale che incarica un tecnico di redigere una perizia dell’immobile con la stima.

Come funziona un’asta immobiliare?

Nella vendita di una casa all’asta, il giudice fissa i termini dell’asta e definisce se è senza incanto o con incanto (con offerte al rialzo), questa seconda opzione è meno utilizzata e in genere adottata se l’immobile non viene assegnato nella prima fase.

Asta senza incanto: Gli interessati devono presentare le offerte in busta chiusa, senza segni distintivi, secondo le indicazioni riportate nell’avviso d’asta; con una cauzione pari al 10%.

In presenza di più offerte valide è indetta un a gara tra i partecipanti utilizzando come base d’asta l’offerta più alta.

Dopo l’aggiudicazione, il giudice emette un decreto con le modalità e le scadenze di pagamento.

Asta con incanto: Se l’immobile non è aggiudicato nella prima asta, il giudice dispone una nuova asta con incanto, si tratta di una gara pubblica, nella quale i partecipanti dichiarano la loro offerta. L’asta è dichiarata conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta e nessuno abbia fatto un rilancio.

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Come faccio ad avere informazioni sulla casa all’asta?

Gli immobili venduti tramite aste giudiziarie devono essere pubblicizzati online e sui quotidiani secondo modalità stabilite dal giudice.

Una volta individuata la casa, è consigliabile prendere visione della perizia che riporta in modo dettagliato le informazioni:

I dati catastali dell’immobile;
Il valore del bene, in riferimento al mercato;
La planimetria;
Lo stato di manutenzione, eventuali problematiche legate ad es. ad abusi edilizi, la sanabilità degli stessi e i relativi costi, vincoli, servitù e diritti di terzi,
Eventuale situazione debitoria nei confronti del condominio,
Quota dell’immobile in vendita.

Nessuno comprerebbe una casa senza averla vista. È indispensabile contattare il professionista delegato della custodia chiedendo di poter visionare l’immobile e rendersi conto di persona dello stato e del contesto in cui si trova.

Conviene comprare casa all’asta, quali sono i rischi?

Il valore di una casa all’asta è mediamente inferiore del 20% rispetto al mercato. Se la prima asta è andata deserta, non ci sono state offerte, nelle aste successive il valore dell’immobile scende del 30-40%.

Per evitare rischi o brutte sorprese, ci sono diversi aspetti da valutare nell’acquisto di una casa all’asta;

L’entità di eventuali lavori di ristrutturazione che potrebbero annullare il vantaggio economico;
La presenza di abusi edilizi;
L’entità dei debiti nei confronti del condominio, il nuovo proprietario è tenuto al pagamento delle spese condominiali ordinarie, anche dell’anno precedente all’acquisto. Per quanto attiene eventuali spese condominiali straordinarie, il debito è in carico al vecchio proprietario.
Verificare che nell’avviso di vendita sia prevista la liberazione dell’immobile al momento dell’aggiudicazione.
Leggere con molta attenzione l’avviso di vendita per verificare quali spese sono a carico dell’aggiudicatario, trovi maggiori dettagli più avanti.

Quando si compra casa all’asta, serve il notaio?

Nelle vendite d’immobili all’asta non serve il notaio, il trasferimento dell’immobile all’aggiudicatario, chi ha offerto il prezzo più alto, avviene con decreto di trasferimento da parte del giudice. Il notaio è necessario, solo, se si ricorre a un mutuo per finanziare l’acquisto della casa.

Quali sono le spese a carico dell’aggiudicatario?

Le spese a carico dell’aggiudicatario sono decisamente più basse rispetto all’acquisto di un immobile nel mercato libero. Le spese d’asta, relative al trasferimento, sono divise al 50% tra aggiudicatario e creditore, anche se in alcuni casi il giudice può determinare diversamente gli importi e inserirlo nell’avviso di vendita; Bisogna inoltre considerare le imposte.

Ecco il dettaglio delle spese a carico dell’aggiudicatario:

Imposta di bollo 16.00 euro;
Diritti di cancelleria;
Parcella delegato alla vendita (per la sola fase di trasferimento), è calcolata in base al valore dell’immobile, ci sono tre fasce:
Sotto i 100.000 euro, costo 500 euro + 10% (per spese generali) + 4% (previdenza) + 22% IVA Totale 697,84.
Tra 100.000 e 500.000 €, costo 750 euro, + le spese accessorie suddette;
Sopra i 500.000 €, 1.000 euro, più le spese accessorie;

Imposte a carico dell’acquirente;

Imposta ipotecaria 50 euro;
L’imposta catastale 50 euro;
Imposta di registro 2% se prima casa, 9% se non è l’abitazione principale.

Per sapere come calcolare l’imposta di registro puoi leggere il nostro articolo: Tasse sulla casa 2023.

Come si pagano le case all’asta?

Per partecipare all’asta è sufficiente presentare una domanda con l’offerta in busta chiusa, apporre una marca da bollo di 16 euro e un assegno circolare pari al 10% del prezzo offerto. Se ci si aggiudica l’immobile, l’importo è trattenuto come acconto, in caso contrario l’assegno verrà restituito.

Il pagamento della casa e delle spese accessorie può essere eseguito con assegno circolare o con mutuo. Bisogna considerare che il saldo deve essere fatto in tempi brevi, in genere 60 o 90 giorni, è perciò importante attivarsi in anticipo per disporre della somma necessaria; sopratutto se il pagamento avviene con mutuo.

In quest’ultimo caso è necessario affidarsi a una banca che ha un prodotto dedicato a questo tipo di acquisto.

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