Se hai deciso di vendere o comprare casa potresti sentir parlare di consolidamento ipoteca. Sai di cosa si tratta? Come funziona e quali sono gli eventuali rischi? No! Non preoccuparti in quest’articolo parliamo nel dettaglio di questa procedura, come funziona e cosa fare per evitare sorprese.

Che cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente a un creditore di acquisire un diritto su un bene immobile (come ad esempio una casa) appartenente al debitore, al fine di garantire il pagamento di un mutuo.

In pratica, l’ipoteca è un accordo tra il creditore e il debitore, in cui quest’ultimo concede il diritto di garanzia sul suo bene immobile al creditore in cambio del mutuo. Ciò significa che, in caso di mancato pagamento del debito, il creditore ha il diritto di vendere il bene ipotecato al fine di recuperare il denaro dovuto.

L’ipoteca è registrata presso il registro immobiliare e ha un grado di priorità rispetto ad altre ipoteche o diritti di terzi che potrebbero gravare sul bene. In caso di vendita forzata del bene, i proventi dell’asta sono utilizzati per soddisfare il credito ipotecario, in ordine di priorità.

L’ipoteca può essere utilizzata per garantire diversi tipi di debiti, come ad esempio l’acquisto di una casa, prestiti per l’apertura di un’attività commerciale ecc.

Che cos’è il consolidamento ipoteca?

Il consolidamento dell’ipoteca è un periodo di 10 giorni che intercorrono tra l’iscrizione è l’efficacia giuridica della stessa. Il testo unico bancario all’art. 39 infatti prevede che: “le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate alla revocatoria di cui all’articolo 166 del codice della crisi e dell’insolvenza quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento.”

In pratica dall’undicesimo giorno l’ipoteca è efficace a tutti gli effetti, come indicato nel paragrafo precedente.

A cosa serve il consolidamento ipoteca?

Il consolidamento dell’ipoteca serve a garantire la banca o il soggetto che ha erogato il mutuo che in caso di fallimento del mutuatario (acquirente) o del venditore, l’ipoteca è comunque valida e prioritaria.

L’obiettivo del consolidamento dell’ipoteca, è quindi quello di evitare che l’eventuale fallimento dell’acquirente al quale è concesso il mutuo o del venditore che rimane proprietario dell’immobile fino alla trascrizione del rogito nei registri immobiliari, possa inficiare la validità dell’ipoteca e quindi compromettere la garanzia a tutela del finanziamento erogato.

Consolidamento ipoteca, quanto tempo ci vuole per il pagamento?

Quando la banca attende il consolidamento dell’ipoteca, tra il rogito e il pagamento ci vogliono 20 giorni. Questo intervallo di tempo è dovuto alle seguenti attività:

• Il notaio deve trascrivere l’ipoteca nei registri immobiliari in genere un paio di giorni;
• Devono decorrere 10 giorni per il consolidamento;
• Il notaio deve verificare e comunicare alla banca che l’ipoteca è pienamente efficace;
• La banca deve erogare il mutuo con un bonifico sul conto del venditore.

Consolidamento ipoteca, quali sono i rischi per il venditore?

Il rischio per il venditore in caso di revoca del mutuo, è di aver venduto l’immobile e non ricevere il pagamento. Si tratta di un rischio basso, ma comunque reale. In questo caso il venditore dovrebbe attivarsi giudizialmente per annullare l’atto di vendita. È importante che l’acquirente verifichi le procedure di pagamento della banca e le comunichi preventivamente al venditore, per evitare nel migliore dei casi una situazione imbarazzante al rogito o peggio problemi di liquidità al venditore. In caso contrario il venditore potrebbe rifiutarsi di rogitare.

Erogazione mutuo dopo rogito, cosa fare?

Nel caso l’erogazione del mutuo non è contestuale al rogito, perché la banca attende il consolidamento dell’ipoteca, è importante che l’acquirente informi immediatamente il venditore. Quest’ultimo valuterà se procedere comunque con la vendita e in questo caso, è consigliabile:

1. Riportare nel compromesso le modalità di pagamento e saldo del prezzo di vendita, anche a fronte di eventuali impegni economici che il venditore deve sostenere ad esempio l’estinzione di un mutuo residuo;
2. La sottoscrizione da parte dell’acquirente presso la banca mutuante di un bonifico irrevocabile a favore del venditore;
3. In alternativa il versamento, da parte della banca, dell’importo del mutuo al notaio, che provvederà a versarlo al venditore al consolidamento dell’ipoteca ( Leggi il nostro articolo );
4. L’eventuale indennizzo a favore del venditore, qualora la banca dovesse revocare il mutuo.

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