L’idea di ristrutturare un rustico è trasformarlo in abitazione o più semplicemente in una casetta di campagna è sicuramente molto intrigante, ma come procedere e quali sono i costi? In questa guida cercheremo di fornirti tutte le informazioni necessarie per fare delle scelte consapevoli.

1. Ristrutturare un rustico: Verifiche preliminari.

Prima di affidarsi a un professionista per ristrutturare un rustico è consigliabile fare personalmente alcune semplici verifiche per avere un’idea della fattibilità e dell’entità degli interventi. Si tratta di controlli semplici, attuabili con un sopralluogo. Vediamo nel dettaglio le verifiche preliminari che è possibile fare da soli:

• Accessibilità è un fattore determinante per decidere se l’immobile può soddisfare le nostre esigenze, bisogna tener conto delle condizioni della carreggiata che possono mutare a secondo delle stagioni e dei costi di manutenzione, se si tratta di una strada privata;
• Esposizione è un elemento da ponderare con attenzione, una buona esposizione è essenziale per avere un buon comfort abitativo, ambienti caldi e luminosi e migliorare l’efficienza energetica dell’immobile;
• Acqua potabile è un requisito essenziale per ottenere l’agibilità dell’immobile. Occorre accertarsi se l’immobile è dotato di approvvigionamento idrico per uso potabile e igienico o comunque è possibile ripristinarlo con costi contenuti.
• Elettricità, è un altro tassello fondamentale per valutare la fattibilità economica della ristrutturazione, i costi per collegare il rustico alla rete elettrica potrebbero essere ingenti;
• Fognature, in genere i rustici, specie quelli isolati o in zone montane, non sono collegati alla rete fognaria e quindi utilizzano una fossa biologica, è consigliabile verificare l’esistenza e le condizioni.

Una volta appurata la presenza dei requisiti minimi o perlomeno la fattibilità dei collegamenti alle reti pubbliche a costi sostenibili, ci si può affidare a un professionista di fiducia.

2. Ristrutturare un rustico: Vincoli e consigli

La ristrutturazione di un rustico è un’operazione complessa, per evitare brutte sorprese è necessario capire cosa si può realizzare, quali sono i vincoli e i costi. Il professionista incaricato (geometra, architetto o ingegnere) dovrà verificare la destinazione d’uso dell’immobile, la conformità del fabbricato, i vincoli e le servitù.

Spesso, il recupero di un rustico è subordinato a vincoli che hanno lo scopo di preservare le caratteristiche del contesto in cui è inserito o la tutela del territorio (paesaggistici, idrogeologici, boschivi, ecc). Inoltre, il rustico o lo spazio esterno di pertinenza, potrebbero essere gravati da servitù che possono limitare la fruizione esclusiva di una parte della proprietà; vale sopratutto, ma non solo, per i rustici inseriti all’interno di piccole borgate, che hanno spesso spazi e servizi comuni (cortile, forno, pozzo, portico, fossa biologica, ecc), con diritto di accesso a tutti i proprietari.

Altro elemento fondamentale è l’aspetto igienico-sanitario, il fabbricato nella maggior parte dei casi, è antecedente al Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975, che fissa rispettivamente, a 1/8 il rapporto aeroilluminante per garantire il ricircolo dell’aria e filtrare la luce naturale negli ambienti a uso abitativo e l’altezza minima interna a metri 2,70, ridotta a 2,40 per locali di servizio (corridoi, disimpegni, e bagni). Bisogna pertanto verificare i limiti stabiliti dagli strumenti urbanistici locali che spesso prevedono deroghe, per favorire il recupero edilizio di fabbricati antichi o in zone montane.

3. Quali permessi servono per ristrutturare un rustico?

Per ristrutturare un rustico servono dei titoli abilitativi che variano a seconda della tipologia dei lavori, in altre parole, a secondo dell’entità dell’intervento occorre chiedere una diversa autorizzazione al comune, come previsto dalla Legge 380/2001. Riepiloghiamo, per rilevanza, quali sono e a cosa servono:

• CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), consente di eseguire interventi di manutenzione straordinaria relative a opere interne di riparazione, rinnovamento e sostituzione (spostamento porte, tramezzi, rifacimento pavimenti, impianti, ecc.) che non riguardino modifiche strutturali dell’edificio; dev’essere presentata da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) il quale dichiara che il progetto allegato alla comunicazione e conforme agli strumenti urbanistici ed edilizi, alla normativa antisismica ed energetica;
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), dev’essere presentata da un tecnico abilitato che certifica sotto la sua responsabilità, la conformità dell’opera da realizzare alle norme vigenti. Consente di realizzare interventi di manutenzione straordinaria con modifiche strutturali degli edifici, compresi accorpamenti e frazionamenti di unità immobiliari, a condizione che non si alteri la volumetria complessiva degli edifici.
• Permesso di costruire, si richiede quando i lavori implicano modifiche strutturali rilevanti, aumento di volumetria o cambio di destinazione d’uso. È rilasciato dal comune su progetto depositato e firmato dal tecnico.
• Autorizzazioni (Paesaggistiche, demaniali e sanitarie), se il rustico ricade in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, ambientale, di valore storico o demaniale, per fare i lavori è necessario chiedere l’autorizzazione all’ente preposto. Lo stesso dicasi per quanto riguarda la realizzazione di una fossa biologica, occorre chiedere preventivamente l’autorizzazione del comune.

4. Quali sono le insidie nella ristrutturazione di un rustico?

Il recupero edilizio di un rustico è un’attività affascinante, che può farci perdere di vista aspetti pratici, le insidie principali cui fare attenzione nella ristrutturazione sono l’umidità, i problemi strutturali e la presenza di amianto.

L’umidità è un problema comune a molti fabbricati privi di fondamenta, con la struttura portante che poggia direttamente sul terreno; L’acqua presente nel terreno tende a risalire creando problemi di umidità e muffa sui muri, è importante affrontare e risolvere il problema alla radice per evitare di dover intervenire quando la casa è abitata.

I problemi strutturali sono determinati dalle caratteristiche costruttive dell’immobile, dall’usura e dagli agenti atmosferici; lesioni sui muri perimetrali, struttura portante delle solette o del tetto da rifare sono le complicazioni che si riscontrano maggiormente. È importante valutare attentamente lo stato di manutenzione del rustico e in ogni caso prevedere un margine del 15 -20% di incremento dei costi preventivati.

Tutti conosciamo i problemi legati all’amianto e ai costi di smaltimento, purtroppo in passato è stato ampiamente utilizzato per la copertura di stalle e magazzini, residui di amianto potrebbero trovarsi anche nell’area circostante il rustico.

5. Consigli per ristrutturare un rustico?

Chi sceglie di ristrutturare un rustico lo fa perché ama il fascino degli immobili che hanno una storia, e sono inseriti, spesso, in un contesto naturale, non ha perciò senso snaturare l’immobile e trasformarlo , come troppo spesso succede, in una villetta; Si rischia di perdere l’unicità del fabbricato e di deprezzare l’investimento. Ecco alcuni consigli per mantenere il fascino dell’immobile:

• Rispettare le caratteristiche architettoniche dell’immobile;
• Recuperare i materiali originari, la lista è infinita: mattoni, porte, finestre, scuretti o persiane, strutture di ferro, lavabi, ecc;
• Mettere in risalto iscrizioni e oggetti d’epoca, pochi ma buoni.

Errori da evitare:

• Evitare di usare materiali e finiture che riproducono gli originali (finto legno, finto cotto, finta pietra, ecc.);
• Non applicare travi finte, in polistirolo o altro materiale, al soffitto;
• Evitare di trasformarlo in un’esposizione permanente di oggettica varia (pentole in rame, vecchi utensili), pochi oggetti ma di valore “storico”;
• Non utilizzare colori sgargianti o ultramoderni che nulla hanno a che vedere con il contesto.

Oltretutto, utilizzare i materiali originari e non stravolgere la struttura, consente di risparmiare sui costi di ristrutturazione e di incrementare il pregio dell’immobile.

6. Quanto costa ristrutturare un rustico?

 Il costo di ristrutturazione di un rustico varia a secondo degli interventi necessari per il recupero edilizio, il costo medio di una ristrutturazione completa è di 1.300 – 1.500 euro/mq, parliamo di un intervento totale, dal vespaio areato al tetto.

Se escludiamo il rifacimento del tetto con struttura portante in legno, costo medio 200 euro/mq e riusciamo a salvare alcune parti interne, il costo medio della ristrutturazione può scendere a 900 euro/mq; In ogni caso anche se l’intervento è parziale difficilmente ristrutturare un rustico potrà costare meno di 600 – 700 euro/mq. C’è ancora una buona notizia, è possibile beneficiare dei bonus fiscali per la ristrutturazione.

7. Quali sono gli incentivi per ristrutturare un rustico?

Per la ristrutturazione di un rustico è possibile beneficiare degli incentivi fiscali previsti dalla Legge di Bilancio 2025. Ecco nel dettaglio le agevolazioni per tutto il 2025:

• Bonus ristrutturazione con detrazione al 50% e tetto di spesa massimo di 96mila euro, limitatamente all’abitazione principale. Le seconde case possono beneficiare di un’agevolazione al 36% con tetto di spesa a 48mila euro;
• Ecobonus, i lavori per l’efficientamento energetico dell’immobile beneficiano di un’agevolazione al 50% e tetto di spesa a 96mila euro. Per le altre abitazioni, diverse dalla principale, l’aliquota e del 36% delle spese sostenute con tetto di spesa a 48.000 euro;
• Sismabonus, valgono le stesse agevolazioni e condizioni del Bonus ristrutturazione ed ecobonus, aliquota al 50% per prima casa e 36% per le seconde case, tetto di spesa rispettivamente a 96mila e 48mila euro;
• Bonus barriere architettoniche detrazione d’imposta del 75% delle spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 ripartita in 5 anni. Il tetto di spesa è di 50.000 euro, per gli edifici unifamiliari, 40.000 se l’immobile fa parte di un edificio con massimo otto unità, 30.000 euro per ciascuna unità se sono più di otto.

Articoli correlati:

Come recuperare un rudere