Hai ereditato un vecchio fabbricato rurale, in pratica un rudere e vorresti sapere se è possibile recuperarlo per realizzare una casetta? Bene, in quest’articolo cercheremo di fornirti le informazioni che stavi cercando.

Le nostre zone montane e collinari sono punteggiate di piccole borgate, molto spesso abbandonate, con fabbricati in pietra, un tempo adibiti ad abitazioni, stalle e fienili, oggi in pessimo stato di manutenzione.

La normativa sul recupero edilizio dei fabbricati rurali è molto articolata, si tratta di argomenti da addetti ai lavori. Lo scopo di quest’articolo è trattare l’argomento con semplicità senza entrare in tecnicismi.

Le caratteristiche del rudere

Bisogna innanzitutto appurare qual è la destinazione del fabbricato e quanto risulta in catasto e al comune. Gli ex fabbricati rurali in stato di abbandono e degrado oggi sono censiti al catasto terreni come collabente o diruto. In diversi casi, dopo l’abbandono, sono rimasti erroneamente censiti come fabbricati rurali o porzione di fabbricato rurale.

Che cos’è un collabente?

È un fabbricato fatiscente o inagibile, un’unità immobiliare parzialmente demolita, che presenta ancora una parte della copertura e dei muri perimetrali. Ai fini fiscali, non produce reddito e non paga imposte.

Che cos’è un diruto?

Il diruto è un edificio completamente demolito che ha perso le caratteristiche di fabbricato. Non produce reddito e non paga le imposte sugli immobili.

Come recuperare un rudere?

Sia che si tratti di un diruto o di un collabente per procedere con il recupero edilizio è necessario provare la consistenza del fabbricato, ovvero la volumetria e la destinazione d’uso.

Facciamo un passo indietro;

Spesso si tratta di costruzioni di fine ‘800 o inizio del secolo scorso, all’epoca non era necessaria alcuna autorizzazione comunale per costruire. La prima Legge risale al 1942 per i centri abitati, in seguito nel 1967 è stata istituita la Legge che prevede l’autorizzazione comunale per qualsiasi opera edilizia.

Pertanto se non sono stati eseguiti interventi edilizi successivamente all’edificazione, e quindi non si trova documentazione in comune è necessario fare un’attenta indagine tecnica al fine di accertare la consistenza e le caratteristiche originarie del rudere.

In caso contrario non sarà possibile fare un recupero edilizio ma, salvo vincoli ambientali, sarà necessario chiedere un permesso per una costruzione. La differenza è sostanziale, sia in termini economici che di realizzazione del nuovo fabbricato che dovrà attenersi a tutte le normative vigenti.

Quanto costa ricostruire un rudere?

Sono molti i fattori che incidono sui costi di recupero di un rudere, lo stato di manutenzione, la posizione, spesso si trova all’interno di piccole borgate montane, difficilmente raggiungibili; Indicativamente il costo di recupero di un rudere può variare da 1000 a 1500 euro al mq. A questi importi bisogna aggiungere la progettazione, la direzione lavori e le imposte comunali.

Quali bonus fiscali per demolire e ricostruire un rudere?

È possibile accedere a diverse agevolazioni fiscali per la demolizione e il recupero di un vecchio fabbricato; in primo luogo il Bonus ristrutturazioni e l’Ecobonus, con detrazioni che partono dal 50%, e il Sismabonus.

Bisogna inoltre ricordare che molto spesso comuni e regioni stanziano contributi, anche a fondo perduto, per il recupero delle borgate.

Come provare la consistenza del diruto?

Prima del 2013 la linea predominante era che il recupero di un rudere era in ogni caso una nuova costruzione; con l’approvazione della Legge 98 del 2013, si è reso possibile far rientrare la ricostruzione di un diruto in un recupero edilizio, con tutti i vantaggi conseguenti, agevolazioni fiscali, minori vincoli procedurali e strutturali, a condizione che venga accertata la consistenza del rudere.

Alla domanda come faccio a dimostrare la volumetria, l’altezza e le caratteristiche strutturali che aveva il rudere in origine, la normativa vigente e le sentenze della giurisprudenza ritengono idonee;

• La documentazione catastale: visure e mappe;
• Documentazione fotografica: Foto storiche, aerofotogrammetrie e rilievi fotografici del rudere;
• È inoltre ammissibile la dichiarazione dei vecchi proprietari dell’immobile che attesti le dimensioni originarie del collabente.

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