Hai deciso di lasciare in anticipo l’appartamento dove vivi in affitto, e ti stai chiedendo come funziona la risoluzione anticipata del contratto di locazione? Bene, segui le indicazioni che trovi in quest’articolo e vedrai che sarà semplicissimo.

Che cos’è la risoluzione anticipata del contratto di locazione?

La risoluzione anticipata del contratto di locazione è l’interruzione, prima della scadenza naturale, del contratto, prevista dall’art. 3 della Legge 431/98. La risoluzione anticipata è prevalentemente una facoltà del conduttore, il quale può recedere inviando una lettera di disdetta (in realtà sarebbe di recesso anticipato come vedremo più avanti) con sei mesi di preavviso o secondo le modalità previste contrattualmente. Può essere una risoluzione consensuale o in determinati casi, per recesso del locatore.

Quando l’inquilino può recedere dal contratto di locazione?

Il conduttore può recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, con disdetta a mezzo raccomandata, con un preavviso massimo di sei mesi, purché ricorrano dei gravi motivi soggettivi ad esempio trasferimento lavorativo, perdita del lavoro, crisi familiare, malattia ecc. o oggettivi ad es. infiltrazioni di acqua, impianti non a norma, difficoltà di convivenza con i vicini ecc. In genere il locatore accetta la disdetta anticipata del contratto senza particolari problemi, ma in caso contrario è necessario provare i motivi che hanno determinato il recesso dal contratto.

Quando il locatore può recedere anticipatamente dal contratto di locazione?

Il locatore può recedere dal contratto di locazione alla prima scadenza, 4 anni se contratto libero o 3 anni se concordato, dandone comunicazione a mezzo raccomandata al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, quando ricorre uno dei seguenti motivi previsti dalla lettera A alla lettera G comma 1 dell’art. 3 Legge 431/98:

1. Quando il locatore intende destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
2. Se il locatore, è una società o un ente con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intende destinare l’immobile all’esercizio delle suddette attività e offre al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
3. Nel caso in cui il conduttore è proprietario di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
4. Se l’alloggio si trova in un edificio gravemente danneggiato che necessità di interventi strutturali e la permanenza del conduttore è di ostacolo ai lavori;
5. Quando l’immobile è ubicato in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, la demolizione o se l’alloggio è all’ultimo piano e devono essere eseguite sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
6. Quando, il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
7. Quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore e’ riconosciuto il diritto di prelazione.

Recesso del locatore per giustificato motivo, come procedere?

Il locatore che vuole recedere dal contratto, deve inviare raccomandata con ricevuta di ritorno almeno sei mesi prima, specificando il motivo, della disdetta tra quelli previsti dalla legge, in caso contrario la disdetta è nulla. Le disposizioni di legge sono molto precise in merito alle procedure da adottare e alle eventuali sanzioni;

1. Il locatore che ottiene la riconsegna dell’immobile in modo illegittimo, è tenuto a corrispondere al conduttore un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone percepito.
2. Se terminati i lavori, previsti ai punti 5 e 6 del precedente capitolo, il proprietario decide di locare nuovamente l’alloggio, deve comunicarlo a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al conduttore perché possa esercitare il diritto di prelazione ai sensi dell’art. 40 Legge 392/78.
3. Qualora il conduttore non dovesse riconsegnare l’immobile nei termini previsti, il locatore potrà rivolgersi al giudice.
4. Il locatore che ha ottenuto la disponibilità dell’immobile anche per via giudiziaria, deve procedere con l’attività per cui ha esercitato la disdetta entro 12 mesi, in caso contrario il conduttore può chiedere il ripristino del contratto di locazione alle stesse condizioni o il risarcimento indicato al punto 1.

Quanto si paga per la risoluzione anticipata del contratto di locazione?

Per la risoluzione anticipata del contratto di locazione si paga l’imposta di registro di 67 euro, entro 30 giorni dalla fine del contratto. Nel caso si sia optato per l’imposta sostitutiva cosiddetta “Cedolare secca” la tassa non è dovuta.

Come comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata del contratto di locazione?

La risoluzione anticipata del contratto di locazione deve essere comunicata entro 30 giorni dalla cessazione, all’Agenzia delle Entrate, con le seguenti modalità:

• Compilare e presentare modello R.L.I. cartaceo, presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto;
• In alternativa accedere ai Servizi Telematici dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE (Carta d’Identità Elettronica), o CNS ( Carta Nazionale dei Servizi) e utilizzare  RLI-web.

Chi deve pagare la risoluzione anticipata del contratto?

L’imposta di 67 euro per risoluzione anticipata del contratto di locazione è a carico delle parti, art. 8 Legge 392/78, a prescindere da chi a chiesto il recesso. Il locatore ha l’obbligo del pagamento e chiederà al conduttore metà della somma.

Come evitare i sei mesi di preavviso?

Per evitare i sei mesi di preavviso nella risoluzione anticipata di un contratto di locazione ci sono tre possibili soluzioni:

1. Concordare in fase di stipula del contratto un periodo di preavviso più breve;
2. Fare una risoluzione consensuale;
3. Proporre al locatore un nuovo inquilino che subentri nella locazione.

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