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Valutazione immobiliare: 5 Consigli per valutare casa.

Valutazione immobiliare: 5 Consigli per valutare casa.

Valutazione immobiliare: 5 Consigli per valutare casa.

Hai deciso di vendere casa, fare una corretta valutazione immobiliare per definire il giusto prezzo di vendita è fondamentale.

Presentarsi ai potenziali acquirenti con un prezzo di vendita corretto trasmette affidabilità e serietà; consente di vendere bene, in tempi ragionevoli.

Al contrario definire un prezzo di vendita troppo alto o troppo basso, trasmette ai potenziali acquirenti sfiducia e poca serietà; Allunga i tempi di vendita e molto spesso si trasforma in un danno economico; troppo spesso si vedono annunci immobiliari con ribassi anche di decine di migliaia di euro, si perde di credibilità, diventa un gioco al ribasso.

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    1. Come si fa una valutazione immobiliare?

    Per fare una valutazione immobiliare è necessario innanzitutto conoscere le dimensioni dell’immobile, bisogna calcolare i metri quadrati commerciali della casa; Trovi tutti i dettagli nel nostro articolo: Come si calcola la superficie commerciale. È necessario, inoltre, considerare le variabili che incidono sul valore di un immobile, ogni casa ha caratteristiche “uniche”, la valutazione immobiliare deve tenere conto di tutto.

    Ecco come procedere:

    2. Come definire il prezzo di un immobile

    • Procurarsi una planimetria e visura catastale aggiornata;
    • Rilevare dalla planimetria che deve essere in scala la superficie commerciale, sulle visure aggiornate in genere, è riportata la superficie catastale.
    • Verificare sul sito dell’Agenzia delle Entrate OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) i valori di riferimento della zona.

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    3. Quanto incide la posizione sul valore dell’immobile?

    La posizione dell’immobile è il principale fattore nella valutazione immobiliare, incide in genere dal 30 al 100% del valore di mercato. In una città e spesso, addirittura, nella stessa zona i prezzi al mq, hanno differenze notevoli; Facciamo un esempio pratico, due immobili di pari dimensioni e caratteristiche, collocati nella stessa zona centrale, il primo con affaccio su una via principale o su un parco, il secondo su una strada secondaria, hanno prezzi diversi.

    4. Quali fattori influiscono sulla valutazione immobiliare?

    • Stato di manutenzione: il prezzo al mq. varia in base allo stato conservativo dell’immobile;
    • Disposizione interna e luminosità dei locali: Funzionalità e luce naturale sono tra gli elementi più ricercati;
    • Piano: un piano alto in genere è più ricercato, a condizione che sia servito da ascensore al contrario un appartamento al quarto piano, o superiore, senza ascensore, deve scontare un ribasso del prezzo di vendita.
    • Finiture: pavimenti, rivestimenti, serramenti, porte interne, soffitti, devono essere considerate nella valutazione;
    • Dotazioni degli impianti: tipologia di riscaldamento, impianto d’allarme, videocitofono, domotica, impianto elettrico fanno la differenza;
    • Classe energetica è sempre importante, ma assume particolare rilevanza negli immobili di nuova e recente costruzione o ristrutturati;
    • Pertinenze: garage, cantina ecc., sono un valore aggiunto;
    • Aree esterne: sono molto ricercati immobili con giardino privato o terrazzo che incidono positivamente sul valore dell’immobile;
    • Contesto: tutto quello che c’è intorno all’immobile è rilevante ai fini della valutazione, aree verdi curate, immobili ben tenuti, zona tranquilla, disponibilità di parcheggi, sono solo alcuni dei fattori da tenere in considerazione;
    • Servizi: La vicinanza o la comodità a raggiungere i servizi essenziali: scuole, supermercati e negozi in genere, farmacia, ecc., è un altro elemento di valutazione;
    • Spese condominiali straordinarie: la previsione d’interventi non ancora deliberati in assemblea, vanno comunque tenute in considerazione.

    Cosa sono i coefficienti di merito?

    Sono percentuali di adeguamento della valutazione immobiliare, basate sulle caratteristiche, servono per incrementare o ribassare il valore di un immobile.

    Gli elementi principali presi in considerazione sono:

    • Lo stato di conservazione
    Nuova costruzione   Finemente ristrutturato Ristrutturato Buono Da ristrutturare
    +10%   +10%        +5% 0 – 10%
    • Il piano
    Ascensore Terra/rialzato P. 1   P. 2 3 P. 4 e superiori
    Con Senza giardino -20% Con giardino     -5% -5% 0    +5% +15%
    Senza Senza giardino -20% Con giardino     -5% -10%     -5%     -15% -25%
    • La Luminosità
    Molto luminoso   Luminoso Media luminosità Scarsa luminosità
    +10%   +5% 0% -5%
    • La Visuale
    Panoramica   Esterna Interna/esterna Interna Interamente interna
    +10%   +5% 0 -5% -10%
    • Gli anni di anzianità dell’edificio
    1 – 20   20 – 40 Oltre 40
    Stato ottimo 0%   +5% +10%
    Stato Buono 0%   0 0
    Stato Scadente -5% -10% -15%  
    • Il riscaldamento
    Autonomo Centralizzato con valvole Centralizzato   Assente
    +5% +2% 0   -5%
    Come calcolare i coefficienti di merito?

    Facciamo un esempio pratico, poniamo che l’appartamento da valutare si trovi in una zona dove il prezzo medio al mq. è di 2000 euro, secondo i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare. Il nostro appartamento si trova al 3° piano, con ascensore (+5%) è stato ristrutturato finemente (+10%), ha una luminosità media (0%), una visuale esterna (+5%), si trova in un edificio di 15 anni in buono stato (0%) è ha il riscaldamento centralizzato con termovalvole (+2%).

    Per fare la nostra valutazione immobiliare, Utilizziamo come base di partenza il valore al metro quadro 2.000 euro, moltiplichiamo per la somma dei coefficienti, Il risultato finale nel nostro caso è 2000 x 22% = 2.440.

    Come abbiamo visto in precedenza ci sono anche altri elementi che influiscono sulla valutazione immobiliare; Un elemento sicuramente molto importante che inciderà in misura sempre maggiore, è l’efficienza energetica dell’immobile, sia per i costi delle materie prime, che si ripercuotono negativamente sui costi di gestione dell’immobile, sia sopratutto per le nuove norme in tema di efficienza energetica e impatto ambientale che verranno approvate in sede Europea. Leggi il nostro articolo in proposito: Case green obbligo ristrutturazione.

    Solo per fare un esempio una casa in Classe Energetica A4 nella stessa zona può avere una valutazione immobiliare superiore di 250 euro al metro quadrato rispetto a una classe B. Il divario aumenta con le classi inferiori.

    5. Consiglio finale

    Diffidare delle valutazioni immobiliari improvvisate o di chi per ricevere l’incarico di vendita alza il prezzo, non sta facendo l’interesse del venditore.

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