La casa che hai preso in affitto necessità di manutenzione, cosa fare se il proprietario non fa le riparazioni? Le contestazioni tra proprietario e inquilino sono frequenti, uno dei motivi principali è sicuramente la manutenzione dell’immobile locato. Come comportarsi quando l’immobile necessità di manutenzione e quali riparazioni spettano al locatore? In quest’articolo approfondiamo tutti questi aspetti, e scopriamo come procedere se il proprietario non fa le riparazioni.

Quali sono gli obblighi del proprietario?

Il locatore ha l’obbligo di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione, verificando che strutture e impianti siano efficienti e adeguati all’uso; ha inoltre l’obbligo di mantenere l’immobile funzionale e di intervenire nel caso di necessità per effettuare le riparazioni di sua competenza, e infine garantire all’inquilino il pacifico godimento, evitando interferenze di terzi nella locazione, come sancito dall’art. 1575 c.c.

Come accertarsi che l’immobile da locare è in regola?

Lo stato di manutenzione dell’immobile deve garantire funzionalità e sicurezza, a prescindere che si tratti di un immobile nuovo o datato. Il proprietario deve verificare l’efficienza di strutture e impianti per salvaguardare l’incolumità degli inquilini e consentire il godimento della cosa locata. A titolo esemplificativo e non esaustivo, segue l’elenco dei principali controlli:

• Pareti e pavimenti non devono presentare piastrelle o rivestimenti rotti, distacchi di materiale o umidità e muffe;
• I serramenti e le porte interne devono essere funzionanti, i vetri di finestre e porte a giorno devono essere integri, tapparelle e persiane funzionanti;
• Impianto idrico verificare che non ci siano perdite nelle condutture, e che gli scarichi siano efficienti;
• Impianto elettrico a norma, non è necessario che sia nuovo, ma deve rispettare le misure minime di sicurezza, salvavita, messa a terra, niente fili volanti o prese staccate dal muro e cavi scoperti;
• L’impianto di riscaldamento dev’essere funzionante e la caldaia, se l’appartamento è dotato di riscaldamento autonomo, a norma con collaudo e controlli periodici;
• Elettrodomestici, se la casa da locare è arredata e sono presenti frigo, piano cottura, lavatrice, e altri elettrodomestici, questi devono essere funzionanti e a norma, in caso contrario è necessario ripararli, sostituirli o rimuoverli.

Quali sono le riparazioni a carico del proprietario di casa?

Sono a carico del locatore le spese per la manutenzione straordinaria e quelle di gestione ordinaria di cospicuo valore, salvo che le riparazioni non siano addebitabili a colpa dell’inquilino. Riepiloghiamo le spese a carico del proprietario di casa:

• Riparazione o sostituzione caldaia;
• Opere murarie;
• Guasti all’impianto idrico, elettrico e riscaldamento;
• Riparazione e sostituzione citofono;
• Riparazione e sostituzione porte e serramenti.

Sono a carico dell’inquilino le piccole riparazioni e la manutenzione ordinaria, ad esempio controlli programmati della caldaia, riparazione rubinetto, manutenzione citofono, ecc.

Che cosa prevede il Codice Civile in caso di riparazioni dell’immobile locato?

L’art. 1577 del codice civile dispone che qualora l’immobile locato necessità di riparazioni che non spettano all’inquilino, quest’ultimo è tenuto ad avvisare il proprietario di casa perché intervenga. Nel caso di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo poi chiedere il rimborso, ma deve comunque informare tempestivamente il locatore.

Il principio della norma è chiaro, nella gestione dell’immobile locato deve prevalere la regola del buonsenso e della cosiddetta “diligenza del buon padre di famiglia”. Il conduttore ha la detenzione dell’immobile e il proprietario può non sapere se l’immobile necessità di riparazioni a suo carico, l’inquilino è perciò tenuto a comunicare, tempestivamente, le esigenze al locatore. Se la riparazione riveste, comprovato carattere d’urgenza, il conduttore può intervenire, anche in questo caso nei limiti della risoluzione del problema col minor costo, ma deve sempre informare il proprietario.

Cosa fare se il proprietario non fa le riparazioni?

La legge stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. L’inquilino deve comunicare, se necessario a mezzo raccomandata, al locatore la necessità dei lavori che spettano a quest’ultimo, se nonostante il sollecito il proprietario non fa le riparazioni, il conduttore ha due soluzioni possibili:

1. Rivolgersi al giudice perché imponga al proprietario le riparazioni e stabilisca l’eventuale indennizzo a favore dell’inquilino per il danno patito;
2. Se il rifiuto del proprietario a fare le riparazioni crea un problema di incolumità per la salute dell’inquilino o della sua famiglia o di agibilità dei locali, è il caso ad esempio di presenza estesa di muffa sulle pareti o dell’impianto elettrico non a norma, il conduttore può recedere dal contratto senza necessità di preavviso.

In ogni caso l’inquilino non può ridurre o compensare di sua iniziativa il canone per il danno patito, salvo che non sia espressamente previsto dal contratto.

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