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Come funziona l’affitto a uso promiscuo dell’abitazione?

Come funziona l’affitto a uso promiscuo dell’abitazione?

Come funziona l’affitto a uso promiscuo dell’abitazione?

Come funziona l’affitto a uso promiscuo e quali sono le regole? Sempre più spesso professionisti, artisti e creativi decidono di utilizzare una parte dell’abitazione per svolgere l’attività lavorativa, la tecnologia consente di lavorare ed essere connessi con clienti e committenti senza muoversi da casa. L’uso promiscuo dell’abitazione è previsto dalla normativa vigente, ma se parliamo di locazione, la situazione è diversa, intanto perché sono coinvolti due soggetti, locatore e conduttore, e conseguentemente perché c’è di mezzo un contratto. In quest’articolo approfondiremo tutti gli aspetti legati all’affitto a uso promiscuo, buona lettura.

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Che cos’è l’uso promiscuo di un immobile?

L’uso promiscuo è l’utilizzo dell’immobile per due esigenze diverse, ad esempio abitazione e lavoro. Si tratta quindi di un uso misto dell’unità immobiliare senza una distinzione netta tra abitazione e ufficio o laboratorio. È una situazione molto utilizzata, perché consente di contenere i costi e offre la possibilità di lavorare senza spostarsi da casa, con un risparmio notevole di tempo e risorse economiche.

La tecnologia ha notevolmente facilitato questo tipo di soluzione, attenzione a non confondere l’uso promiscuo con lo smart working, per la normativa vigente l’uso promiscuo ai fini fiscali e normativi, si applica solo ai lavoratori autonomi. Se desideri approfondire ti invitiamo a leggere: Uso promiscuo dell’abitazione.

È possibile affittare un immobile abitativo a uso promiscuo?

Si, è possibile locare a uso promiscuo un immobile con destinazione abitativa, lo prevede implicitamente l‘art. 80 della Legge 392/78. Le parti possono liberamente definire, nei limiti eventualmente previsti dal regolamento condominiale, la tipologia di attività che sarà svolta e i possibili adeguamenti strutturali.

Come fare un contratto di affitto a uso promiscuo?

La normativa vigente non prevede una procedura specifica, bisogna utilizzare uno dei contratti a uso abitativo previsti dalla Legge 431/98 e 392/78 per le disposizioni non espressamente abrogate, e più precisamente il contratto libero 4+4, il contratto concordato 3+2, o il transitorio, includendo le seguenti clausole:

  • Tipo di attività svolta;
  • Eventuali adeguamenti strutturali;
  • Limiti orari e temporali dell’attività.

L’indicazione dettagliata di questi elementi è fortemente consigliata per evitare future controversie e nel caso di un immobile facente parte di un edificio condominiale è obbligatorio far riferimento ai limiti previsti dal regolamento condominiale.

Affitto a uso promiscuo: Si può applicare la cedolare secca?

L’affitto a uso promiscuo di un’abitazione esclude la possibilità, per il locatore, di fruire della cedolare secca. L’imposta sostitutiva cosiddetta “cedolare secca” è infatti, applicabile ai
contratti di locazione aventi a oggetto immobili a uso abitativo locati per la medesima finalità, e le relative pertinenze. Come indicato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E del 2011, sono esclusi dall’applicazione della cedolare secca i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

Quali sono i vantaggi e svantaggi dell’affitto a uso promiscuo?

I vantaggi fiscali dell’affitto a uso promiscuo sono a esclusivo appannaggio dell’inquilino che può portare in deduzione il 50% del canone di locazione e il 50% delle spese condominiali, delle utenze di luce e gas. La percentuale è forfettaria e prescinde dall’utilizzo effettivo della porzione di immobile destinato all’attività. Il 50% si applica quindi sia quando per l’attività è utilizzata una sola stanza, sia che si utilizzi la maggior parte dell’immobile. A svantaggio del locatore l’impossibilità di scegliere la cedolare secca.

Cosa succede se l’inquilino utilizza l’immobile per usi diversi da quanto pattuito?

Qualora l’inquilino utilizzi l’immobile locato per un uso diverso da quanto contrattualmente stabilito, il locatore può, entro tre mesi dal momento in cui viene né viene a conoscenza, chiedere la risoluzione del contratto. Decorso questo termine senza che il locatore abbia formulato la richiesta di risoluzione, la modifica s’intende tacitamente accettata e al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso o nel caso di utilizzo promiscuo a quello prevalente.

In altre parole se ad esempio, l’inquilino utilizza, l’immobile locato a uso abitativo, per l’attività di bad & breakfast o una parte di esso come studio medico, il proprietario può, entro tre mesi, chiedere la risoluzione del contratto, se rimane passivo, la modifica s’intende accettata e non potrà più chiedere la risoluzione l’inadempimento contrattuale.

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Foto Leonardo.ai

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