Il regolamento può vietare affitti brevi e bed and breakfast in condominio? Si tratta di un argomento spinoso, all’origine di molti contenziosi con risvolti legali. La giurisprudenza ha trattato spesso la compatibilità dell’attività di bed & breakfast con i divieti previsti nei regolamenti condominiali, con sentenze contrastanti. Coniugare le esigenze dei condomini con un’attività commerciale non è sempre facile, ne sa qualcosa chi gestisce i baby parking o chi esercita attività professionali e artigianali, in edifici condominiali; ma è possibile vietare attività come il bed & breakfast e gli affitti brevi che tra l’altro non comportano il cambio di destinazione d’uso dell’immobile? Bene, vediamo quali sono le regole, in quest’articolo cercheremo di farlo con semplicità e chiarezza. Buona lettura.

Prima di entrare nel merito è necessario fare una distinzione tra bed & breakfast e affitti brevi;

Qual è la differenza tra affitti brevi e B&B?

La differenza tra affitti brevi e bed and breakfast è sostanziale, nel primo caso è un contratto di locazione turistica dell’immobile ed è soggetto alla normativa sulle locazioni, L. 431/98; nel secondo caso si tratta di un’attività ricettiva di tipo alberghiero con la possibilità di fornire servizi aggiuntivi e di locare le singole camere. Questa distinzione è fondamentale ai fini dei vincoli del regolamento di condominio.

Il regolamento condominiale può vietare l’attività di B&B e gli affitti brevi?

Il regolamento condominiale è lo strumento fondamentale per definire i divieti alle attività commerciali, due elementi in particolare fanno la differenza, il tipo di regolamento contrattuale o assembleare e la formulazione delle clausole in esso contenute:

• Il regolamento condominiale contrattuale può vietare l’attività di bed & breakfast quando contiene una clausola che esclude la possibilità di utilizzare gli alloggi per attività commerciali o affittacamere;
• Il regolamento assembleare se approvato all’unanimità può imporre gli stessi divieti, se è stato approvato a maggioranza, non può farlo.

Le stesse considerazioni NON valgono per gli affitti brevi, in questo caso è improbabile che il regolamento condominiale anche se contrattuale o approvato all’unanimità possa vietare la locazione dell’appartamento per brevi periodi, in quanto non è assimilabile all’attività di affittacamere; inoltre una clausola di questo tipo violerebbe i diritti individuali.

È possibile aprire un bed and breakfast in condominio?

La risposta è Sì! L’attività di B&B e gli affitti brevi non comportano un cambio della destinazione degli immobili a uso abitativo, e anche nel caso di un regolamento condominiale che preveda l’utilizzo degli alloggi a uso esclusivo di abitazione privata, questa clausola non è ostativa all’apertura di un bed & breakfast e ancora meno per affitti brevi, a meno che l’attività non arrechi problemi agli altri condomini, che devono in ogni caso provare il danno.

Serve l’autorizzazione dell’assemblea per aprire un bed and breakfast in condominio?

No, non serve un’autorizzazione preventiva dell’assemblea per aprire un bed breakfast in condominio, salvo, come già detto, che non sia espressamente vietato dal regolamento condominiale contrattuale o approvato all’unanimità.

Quanti B&B possono esserci in un condominio?

Non esiste una legge che pone un limite al numero di bed and breakfast in condominio, l’unico strumento che può porre delle restrizioni e dei divieti, è il regolamento condominiale o una delibera dell’assemblea all’unanimità.

Conclusioni

Prima di aprire un bed and breakfast in condominio è fortemente consigliato leggere con attenzione il regolamento condominiale, se sono presenti delle clausole che vietano attività commerciali o di affittacamere, verificare se si tratta di un regolamento contrattuale o assembleare, nel dubbio interpellare l’amministratore di condominio o un legale.

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