Hai sentito parlare della cedolare secca ma non sai esattamente come funziona o se ti conviene sceglierla per il tuo contratto d’affitto?
In questa guida scoprirai cos’è la cedolare secca, come si calcola, quali requisiti servono per accedervi, i vantaggi e gli svantaggi principali. Ti spiegheremo in modo semplice come funziona questo regime fiscale alternativo alla tassazione ordinaria, così potrai decidere con consapevolezza se adottarlo per i tuoi affitti e capire quando è davvero conveniente.

Hai dei dubbi sulla cedolare secca, e vorresti maggiori informazioni? In quest’articolo trovi tutte le informazioni che ti servono per scegliere con consapevolezza.

Che cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva agevolata che si applica ai redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi. In pratica, consente al proprietario di un immobile di pagare un’unica imposta in sostituzione di Irpef, addizionali imposta di registro o di bollo, semplificando così la tassazione sugli affitti.

Si tratta di un regime facoltativo, che il locatore può scegliere al momento della registrazione del contratto o in sede di proroga. L’aliquota varia in base al tipo di contratto:

• 10% per i contratti di locazione a canone concordato, previsti nei Comuni ad alta densità abitativa o in quelli colpiti da calamità naturali;
• 21% per tutti gli altri contratti di locazione a uso abitativo.

La cedolare secca può essere una scelta conveniente per chi desidera una tassazione più semplice e spesso più leggera rispetto all’Irpef ordinaria, ma è importante valutare caso per caso in base al reddito complessivo e al tipo di contratto.

Nota: la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti di locazione commerciale (negozi e uffici) è stata prevista solo per alcune tipologie di contratti stipulati nel 2019.

Come funziona la cedolare secca

La cedolare secca sostituisce le imposte tradizionali dovute sul reddito da locazione. Chi sceglie questo regime paga un’unica imposta sostitutiva del 10% o del 21%, che rimpiazza:

• l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali;
• l’imposta di registro sul contratto di locazione;
• l’imposta di bollo sulla registrazione, risoluzione e proroga del contratto.

In pratica, il proprietario che opta per la cedolare secca rinuncia all’aumento del canone di affitto (anche se previsto nel contratto) in cambio di una tassazione più semplice e, in molti casi, più vantaggiosa.

Quando e come si sceglie

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata:

• al momento della registrazione del contratto, presentando il modello RLI all’Agenzia delle Entrate;
• oppure successivamente, in occasione della proroga del contratto.

La scelta resta valida per tutta la durata del contratto (salvo revoca), e può essere revocata o riattivata nelle annualità successive.

Come si paga

L’imposta dovuta con la cedolare secca si paga tramite autoliquidazione, insieme all’Irpef:

• con acconto e saldo, seguendo le scadenze fiscali ordinarie (generalmente giugno e novembre);
• utilizzando il modello F24, con i codici tributo dedicati.

Esempio pratico

Se un proprietario percepisce 6.000 euro di affitto all’anno, con la cedolare secca al 21% pagherà 1.260 euro di imposta sostitutiva, senza ulteriori tasse o bolli. In regime ordinario, invece, pagherebbe Irpef e addizionali sul reddito imponibile, con un importo potenzialmente più alto.

Quando si può scegliere la cedolare secca

La cedolare secca può essere scelta in due momenti distinti, a seconda che il contratto di locazione sia nuovo o già in corso.

1. Al momento della registrazione del contratto

Se il contratto è appena stipulato, il proprietario può optare per la cedolare secca fin da subito, inserendo l’opzione direttamente nel contratto di locazione e segnalandola nel modello RLI utilizzato per la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
In questo modo, la tassazione con cedolare secca si applica fin dal primo anno di locazione.

2. In corso di contratto

Se invece il contratto è già in essere, è possibile passare alla cedolare secca in un secondo momento.
In questo caso, l’opzione deve essere comunicata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, sempre tramite modello RLI.

È importante ricordare che, scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia all’aggiornamento del canone di affitto, anche se previsto dal contratto (ad esempio per l’adeguamento ISTAT).
La decisione deve inoltre essere comunicata in forma scritta all’inquilino, così da rendere ufficiale la rinuncia agli aumenti e la scelta del nuovo regime fiscale.

Se si desidera tornare al regime ordinario, è possibile revocare l’opzione per la cedolare secca nelle annualità successive, sempre tramite modello RLI e nei termini previsti.

Vantaggi e svantaggi della cedolare secca

Vantaggi

La cedolare secca è spesso una scelta conveniente per i proprietari di immobili, perché consente di applicare una tassazione agevolata del 10% o del 21% sul canone di locazione, a seconda del tipo di contratto:

• 10% per i contratti a canone concordato;
• 21% per i contratti a canone libero 4+4.

Rispetto alla tassazione ordinaria Irpef, che varia dal 23% al 43% in base al reddito, la cedolare secca consente di ridurre in modo significativo l’imposta da pagare.

Inoltre, scegliendo la cedolare secca:

• non si pagano l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto;
• non si versano le addizionali comunali e regionali sull’Irpef;
• si ottiene una gestione fiscale più semplice e trasparente.

Esempio di convenienza

Immaginiamo un contratto di affitto da 600 euro al mese (7.200 euro l’anno):

Tassazione ordinaria

• Canone imponibile: 95% = 6.840 €
• Con aliquota 23% (reddito fino a 28.000 €): tasse = 1.573,20 €
• Con aliquota 35% (reddito tra 28.000 e 50.000 €): tasse = 2.394 €

Contratto concordato con tassazione ordinaria

• Reddito imponibile ridotto del 30%: 6.840 × 70% = 4.788 €
• Con aliquota 23%: tasse = 1.101,24 €
• Con aliquota 35%: tasse = 1.675,80 €

Cedolare secca

• Aliquota 21% (contratto libero): 7.200 × 21% = 1.512 €
• Aliquota 10% (canone concordato): 7.200 × 10% = 720 €

Come si nota, con la cedolare secca al 10% l’imposta è meno della metà rispetto alla tassazione ordinaria.

Svantaggi

La cedolare secca non è sempre la soluzione ideale. In alcuni casi può risultare meno conveniente, soprattutto se:

• il contribuente ha molte detrazioni fiscali o crediti d’imposta, che rischierebbe di perdere per mancanza di capienza Irpef;
• si desidera adeguare il canone di locazione all’inflazione ISTAT, cosa non possibile durante il periodo di applicazione della cedolare secca;
• si prevede di sfruttare agevolazioni fiscali legate al reddito imponibile, che la cedolare secca esclude.

Requisiti per accedere alla cedolare secca

Per poter scegliere la cedolare secca, è necessario che siano rispettati alcuni requisiti soggettivi e oggettivi.

Requisiti soggettivi: chi può aderire

Possono optare per la cedolare secca:

• tutti i proprietari di immobili abitativi o i titolari di diritti reali di godimento (come l’usufrutto);
• solo se persone fisiche, e non nell’esercizio di attività d’impresa o professione;
• solo per locazioni a uso abitativo, concesse a persone fisiche che utilizzano l’immobile per fini abitativi.

In sintesi: la cedolare secca è riservata ai privati che affittano un’abitazione ad altri privati.

Requisiti oggettivi: tipologia di immobile

• L’immobile deve appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11, esclusa la A10 (uffici e studi privati).
• Può comprendere anche le pertinenze (garage, cantine, posti auto) se locate insieme all’abitazione.

Chi è escluso dalla cedolare secca

Non possono aderire:

• le società, imprese individuali o enti che affittano immobili, anche a uso abitativo;
• i contratti di locazione commerciale, a meno che non rientrino in specifiche eccezioni previste dalla legge (come i contratti stipulati nel 2019 per locali C/1, oggi non più ammessi);
• i contratti intestati a persone giuridiche, anche se l’immobile viene utilizzato come abitazione per dipendenti;
• sono inoltre esclusi gli immobili a uso promiscuo es. abitazione/ufficio.

Tassazione e aliquote della cedolare secca

La cedolare secca prevede un’unica imposta sostitutiva che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo.
L’aliquota varia in base al tipo di contratto di locazione e alla destinazione dell’immobile.

Cedolare secca al 21%

Si applica ai contratti di locazione a uso abitativo libero (4+4), cioè quelli non soggetti a vincoli di canone concordato.
È la forma più comune per gli affitti tra privati.

Esempio:
Per un contratto di affitto da 8.000 euro annui, l’imposta sarà:
8.000 × 21% = 1.680 euro.

Cedolare secca al 10% (canone concordato)

L’aliquota agevolata del 10% si applica ai contratti di locazione a canone concordato, cioè ai contratti in cui il canone d’affitto viene determinato in base agli accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.

Questi contratti possono essere:

• un 3+2 (tre anni rinnovabili per altri due);
• un contratto transitorio, destinato a esigenze abitative temporanee;
• un contratto per studenti universitari, valido nelle città sede di università o corsi di laurea.

L’aliquota del 10% rappresenta una forma di tassazione agevolata rispetto all’ordinaria aliquota del 21%, offrendo un vantaggio fiscale concreto per chi affitta a canone concordato.

Esempio:
Per lo stesso affitto da 8.000 euro annui:
8.000 × 10% = 800 euro.

Importante: la cedolare secca al 10% può essere applicata solo nei Comuni dove sono presenti e validi gli accordi territoriali tra associazioni di categoria. In assenza di tali accordi, si applica l’aliquota ordinaria del 21%.

Cedolare secca per affitti brevi

Per gli affitti brevi (locazioni di durata inferiore a 30 giorni), l’aliquota ordinaria è del 21%.
Tuttavia:

• dal secondo al quarto immobile, l’aliquota sale al 26%;
• se si superano quattro immobili locati, l’attività è considerata impresa, e non è più possibile applicare la cedolare secca.

Aggiornamento 2026
La Legge di Bilancio 2026, attualmente in discussione in Parlamento, prevede di innalzare al 26% l’aliquota anche per il primo immobile affittato con formula di affitto breve.

Chi paga la cedolare secca deve pagare anche l’IMU?

Sì. Anche chi sceglie la cedolare secca è comunque tenuto al pagamento dell’IMU.
Si tratta infatti di due imposte diverse:

• la cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF sui redditi da locazione;
• l’IMU (Imposta Municipale Propria) è un’imposta comunale dovuta dal proprietario dell’immobile, indipendentemente dal regime fiscale scelto per la locazione.

Sconto IMU per contratti a canone concordato

Anche se la cedolare secca non incide direttamente sull’IMU, chi stipula un contratto di locazione a canone concordato può beneficiare di una riduzione del 25% sull’importo dell’IMU dovuta, a prescindere dal tipo di tassazione scelto (cedolare o ordinaria).

Domande frequenti sulla cedolare secca

Che cos’è la cedolare secca? +

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF sui redditi da locazione di immobili ad uso abitativo. Sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro, semplificando la gestione fiscale dell’affitto.

Quali sono le aliquote previste? +

Le aliquote principali sono il 10% per i contratti a canone concordato (3+2, transitori o studenti) e il 21% per i contratti a canone libero. Per affitti brevi si applicano aliquote del 21% o 26%.

Chi può scegliere la cedolare secca? +

Possono optare per la cedolare secca i proprietari o usufruttuari persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo a persone fisiche. Sono escluse società e imprese.

Chi sceglie la cedolare secca paga anche l’IMU? +

Sì. L’IMU è un’imposta comunale distinta e resta dovuta anche se si applica la cedolare secca. Tuttavia, per i contratti a canone concordato è previsto uno sconto del 25% sull’IMU.

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi principali? +

Vantaggi: tassazione ridotta, niente imposta di registro o bollo, semplicità fiscale. Svantaggi: impossibilità di adeguare il canone all’inflazione e perdita di eventuali detrazioni IRPEF.

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