Hai deciso di cambiare casa e di mettere in affitto quella in cui abitavi, ma ti chiedi: è possibile mantenere la residenza in un immobile dato in locazione?
Questa è una domanda molto comune, spesso legata a esigenze pratiche o fiscali. Tuttavia, prima di prendere una decisione, è importante capire cosa prevede la legge italiana e quali possono essere le conseguenze di una scelta del genere.

In questo articolo vedremo quando è consentito mantenere la residenza in una casa affittata, quali sono i casi vietati e quali alternative legali esistono.

A cosa serve la residenza

La residenza anagrafica è il luogo in cui una persona vive abitualmente e dove risulta ufficialmente reperibile per la notifica di atti fiscali, amministrativi o giudiziari, oltre che per accedere a numerosi servizi pubblici.

Ogni cittadino ha diritto alla residenza: senza di essa, infatti, è praticamente impossibile usufruire dei principali servizi essenziali. La residenza serve, ad esempio, per:

• ottenere documenti anagrafici come Carta d’Identità e certificati di stato civile;
• accedere alle prestazioni sanitarie, come la scelta del medico di base;
• iscriversi all’ufficio di collocamento o aprire una partita IVA;
• esercitare il diritto di voto;
• richiedere abbonamenti ai trasporti pubblici o l’iscrizione scolastica.

Richiedere la residenza è un procedimento semplice: basta presentare la domanda al Comune di riferimento, anche tramite posta elettronica. L’iscrizione è di norma immediata, salvo le verifiche di accertamento che l’amministrazione effettua entro 45 giorni dalla richiesta.

Se il cittadino possiede i requisiti necessari, il Comune è obbligato a concedere la residenza.

Posso affittare casa e mantenere la residenza?

In linea generale, non è possibile affittare la propria casa e mantenervi la residenza.
La legge, infatti, stabilisce che la residenza deve coincidere con il luogo in cui si vive abitualmente e dove si ha la dimora effettiva.

Di conseguenza, se l’immobile è concesso in affitto, il proprietario non può continuare a dichiararlo come abitazione principale, poiché non vi abita più.
Anche nel caso in cui l’inquilino non stabilisca la propria residenza in quell’abitazione, il proprietario non può mantenerla, a meno che il contratto di locazione riguardi solo una parte della casa — ad esempio una stanza — e il proprietario continui a vivere nello stesso immobile.

Che cosa succede se affitto casa e non cambio residenza?

Se affitti la tua casa e non comunichi il cambio di residenza, rischi di essere cancellato dall’anagrafe comunale per irreperibilità.
Questa procedura non è immediata, ma può essere avviata su segnalazione dell’ufficiale giudiziario, del postino, dello stesso affittuario o di altri soggetti che accertano che non vivi più all’indirizzo dichiarato.

Quando si cambia abitazione principale, è obbligatorio comunicare al Comune la nuova dimora: la legge italiana non ammette residenze fittizie o dichiarazioni non veritiere.

Spesso chi mantiene la residenza nella vecchia abitazione lo fa per motivi fiscali o per comodità, ma questa scelta può avere conseguenze gravi.
Dichiarare falsamente di risiedere in un immobile costituisce infatti reato di falso in atto pubblico, perseguibile penalmente.

Inoltre, il Comune può richiedere il pagamento dell’IMU non versata, con sanzioni e interessi fino agli ultimi cinque anni.
La situazione diventa ancora più seria se la dichiarazione mendace è finalizzata a ottenere vantaggi fiscali o agevolazioni (ad esempio sull’IMU o su altre imposte).

È possibile affittare una camera e mantenere la residenza?

Sì, è possibile affittare una o più camere della propria abitazione e mantenere la dimora nello stesso immobile.
La condizione fondamentale è che il proprietario continui a vivere nell’abitazione e la utilizzi come abitazione principale.

In questo caso si parla di locazione parziale, ovvero l’affitto di una o più stanze, mantenendo la propria presenza nella casa.
Si tratta di una soluzione perfettamente legale, anche quando il contratto ha durata medio-lunga, purché sia regolarmente registrato e rispetti le norme sulla locazione ad uso abitativo.

È importante distinguere la locazione parziale dall’attività di affittacamere:

• la locazione parziale è un rapporto privato tra locatore e inquilino, non richiede autorizzazioni comunali né adempimenti particolari, se non la registrazione del contratto;
• l’attività di affittacamere, invece, è un’attività imprenditoriale che prevede autorizzazioni specifiche, SCIA comunale, e il rispetto di requisiti igienico-sanitari e fiscali.

Se prendo una casa in affitto, sono obbligato a cambiare residenza?

Non sempre.
Chi prende in affitto un immobile non è obbligato a cambiare residenza, indipendentemente dal tipo di contratto di locazione sottoscritto.

La dimora deve essere trasferita solo se la casa affittata diventa la dimora abituale, cioè il luogo in cui si vive stabilmente.
Se invece l’immobile preso in affitto è utilizzato solo temporaneamente (ad esempio come seconda casa, per studio, lavoro o vacanza) e il conduttore mantiene un’altra abitazione principale, allora non è tenuto a spostare la residenza.

In altre parole, l’obbligo di cambio di residenza sussiste solo quando l’abitazione locata rappresenta l’unico domicilio stabile o la dimora principale del soggetto.

Residenza dell’inquilino: serve il consenso del proprietario?

No, il consenso del proprietario non è necessario.
Il proprietario che concede in locazione un immobile ad uso abitativo non può impedire all’inquilino di trasferire la propria residenza, né quella della propria famiglia, nell’abitazione affittata.

Una volta firmato il contratto di locazione regolare, l’inquilino ha pieno diritto di fissare la propria dimora abituale presso l’immobile locato, perché di fatto ne detiene la disponibilità legittima.

Può capitare che il proprietario, per motivi fiscali o personali, desideri mantenere la residenza nello stesso immobile e si opponga al trasferimento dell’inquilino.
Tuttavia, in questi casi, è il proprietario a trovarsi in difetto, poiché la legge prevede che la residenza debba corrispondere al luogo in cui si vive realmente, come spiegato nel primo capitolo di questo articolo.

L’ex inquilino non sposta la residenza: cosa fare?

Quando un inquilino lascia l’appartamento in seguito alla cessazione o risoluzione del contratto di locazione, ha l’obbligo di trasferire la propria residenza nella nuova abitazione.

Può però accadere che, anche dopo aver lasciato l’immobile, l’ex inquilino non provveda a cambiare residenza, nemmeno dopo le sollecitazioni del proprietario.

In questi casi, il proprietario può (e dovrebbe) segnalare la situazione all’Ufficio Anagrafe del Comune, presentando una comunicazione scritta che descriva in modo dettagliato i fatti conosciuti, indicando, se possibile, anche la nuova dimora dell’ex inquilino.

Il Comune, ricevuta la segnalazione, avvia le verifiche anagrafiche e, se accerta che la persona non vive più nell’abitazione indicata, procede alla cancellazione della residenza per irreperibilità o trasferimento in altro indirizzo.

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