È possibile non pagare tasse sugli affitti? La risposta è no! In Italia il reddito da locazione è soggetto a tassazione, ma è possibile beneficiare di aliquote agevolate e versare meno tasse.

Mettere a reddito un immobile è un’ottima soluzione per ammortizzare le spese di gestione e avere un’entrata aggiuntiva, spesso dopo aver pagato le imposte, ci si rende conto che del reddito è rimasto ben poco. In quest’articolo approfondiamo le possibili soluzioni contrattuali e fiscali per pagare legalmente meno tasse.

Quante tasse paga il proprietario sull’affitto?

Il proprietario di un immobile locato è tenuto al pagamento dell’imposta di registro e di bollo nella fase di registrazione di un nuovo contratto e al pagamento delle tasse sul reddito da locazione, nel dettaglio:

• Imposta di registro contratto di locazione a uso abitativo, senza cedolare secca, 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro, moltiplicato per il numero delle annualità;
• Imposta di bollo, registrazione del contratto senza cedolare secca, 16 euro per ogni copia di 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe;
• Imposta sul reddito da locazione, senza cedolare secca, si applica l’aliquota in base allo scaglione IRPEF:
  • fino a 28.000€ 23%;
  • da 28.000 a 50.000€ 35%
  • oltre 50.000€ 43%.

Se previsto contrattualmente il locatore può chiedere all’inquilino di contribuire al 50% sull’importo versato per l’imposta di registro e di bollo.

Oltre alle tasse direttamente correlate all’affitto gli altri oneri a carico del proprietario sono l’IMU e le spese condominiali ordinarie di competenza e straordinarie, se l’immobile fa parte di un condominio.

Come pagare meno tasse sugli affitti?

È possibile pagare meno tasse sugli affitti, scegliendo la tipologia di contratto e il regime impositivo tra diverse soluzioni:

• Contratto a canone concordato;
• Cedolare secca;
• Locazioni immobili d’interesse storico artistico;

Il contratto concordato istituito dalla Legge 431/98, consente, a fronte di un canone di locazione definito da accordi territoriali, tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, di beneficiare di particolari agevolazioni:

• Sconto 30% della base imponibile, se si sceglie la tassazione ordinaria nelle aree ad alta densità abitativa;
• Tassazione fissa del 10% con la cedolare secca;
• Sconto del 25% dell’IMU.

È possibile applicare il canone concordato ai contratti 3+2, alle locazioni transitorie e ai contratti di affitto per studenti universitari.

La cedolare secca è un’imposta facoltativa che sostituisce la tassazione ordinaria IRPEF, si applica ai contratti a canone libero con un’aliquota fissa del 21% e ai contratti a canone concordato con l’aliquota del 10%.

È infine prevista una riduzione delle tasse sugli affitti per i seguenti immobili:

• Sconto 35% del canone immobili di interesse storico artistico;
• Sconto 65% del canone per gli immobili situate nel centro storico di aree ad alta densità abitativa.

Quanto si paga di tasse su un affitto di 700 euro? Esempi

La percentuale di tasse sugli affitti dipende dal tipo di contratto, a canone libero o concordato e dall’imposta che può essere ordinaria o sostitutiva cosiddetta cedolare secca,. Per capire meglio come funziona, facciamo due esempi:

Supponiamo di avere un reddito complessivo fino 28.000 euro e di locare una casa di proprietà a 700 euro mensili, ecco quanto si paga:

Tassazione ordinaria

Canone mensile 700 euro totale anno 8.400 €, la base imponibile su cui calcolare le imposte è il 95% del reddito da locazione = 7.980, su quest’importo, con un reddito fino a 28.000 euro, l’aliquota è del 23%; 7.980 x 23%= 1.835 euro.

Se si sceglie il contratto a canone concordato, con tassazione ordinaria, reddito 8.400 euro, base imponibile 95% 7.980 – 30% = 5.586 x 23%= 1.285 euro.

Cedolare secca

Lo stesso contratto con canone libero, importo annuo 8.400€, in questo caso la base imponibile è il 100% del canone e l’aliquota fissa è del 21%: 8.400 x 21%= 1.764 euro.

Se si sceglie il contratto concordato in cedolare secca al 10%, reddito 8.400 euro, base imponibile 100%, 8.400 x 10% = 840 euro.

Occorre aggiungere che optando per la cedolare secca si è esentati dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo e il reddito da locazione non si cumula con altri gli altri redditi; per contro la cedolare non consente di portare in detrazione, sul reddito da locazione, eventuali spese.

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