Stai per comprare o vendere casa? Allora sentirai presto parlare del compromesso, o più precisamente del preliminare di compravendita. Ma a cosa serve davvero questo passaggio? È obbligatorio? Come si redige correttamente e, soprattutto, come puoi tutelarti da eventuali rischi? In questa guida ti spieghiamo in modo chiaro perché è consigliabile stipulare un compromesso, quali elementi deve contenere, quale somma versare come acconto, cosa sapere su registrazione e trascrizione e cosa succede se una delle parti si ritira.

Che cos’è il compromesso di vendita?

Il compromesso, tecnicamente chiamato preliminare di compravendita, è un contratto con cui Acquirente e Venditore si obbligano reciprocamente a concludere la futura compravendita di un immobile, alle condizioni stabilite di comune accordo.

Si tratta di una scrittura privata (o atto pubblico) che non comporta ancora il trasferimento di proprietà, ma definisce gli impegni tra le parti in vista del rogito notarile, che avverrà in una fase successiva. In sostanza, il compromesso serve a formalizzare l’accordo e a tutelare entrambe le parti fino alla firma dell’atto definitivo.

Perché stipulare un compromesso?

Il compromesso di vendita, o preliminare di compravendita, offre almeno tre vantaggi fondamentali per chi acquista o vende casa:

1. Impegna legalmente le parti
   Acquirente e venditore si obbligano formalmente a concludere la compravendita. In assenza di questo accordo, una delle due parti potrebbe cambiare idea senza conseguenze legali.
2. Definisce chiaramente le condizioni dell’accordo
   Il compromesso stabilisce con precisione elementi chiave come il prezzo di vendita, i tempi di consegna, la descrizione dell’immobile e le eventuali clausole aggiuntive.
3. Permette di adempiere agli obblighi prima del rogito
   Nel periodo tra il preliminare e l’atto notarile, le parti possono completare gli adempimenti necessari alla conclusione della vendita. Ad esempio, l’acquirente può ottenere il mutuo, mentre il venditore può regolarizzare eventuali difformità urbanistiche o catastali.

Cosa succede se non si stipula un compromesso di compravendita?

Acquistare o vendere un immobile senza firmare un preliminare è possibile, poiché la legge non obbliga a sottoscrivere un preliminare. Tuttavia, saltare questo passaggio comporta diversi rischi e svantaggi:

1. Mancanza di caparra e maggiore rischio di ripensamenti
   Senza un compromesso, non viene versata alcuna caparra confirmatoria, rendendo l’accordo meno solido e facilmente revocabile da una delle parti.
2. Assenza di un accordo scritto dettagliato
   La compravendita immobiliare è un’operazione complessa che coinvolge aspetti legali, economici e tecnici. Un semplice accordo verbale difficilmente riesce a definire in modo completo condizioni come tempi, prezzo, clausole particolari e obblighi reciproci.
3. Ottenere un mutuo diventa complicato
   La maggior parte delle banche richiede la presentazione del compromesso per avviare la pratica del mutuo. Senza un contratto preliminare firmato, ottenere il finanziamento è molto difficile, se non impossibile.

Cosa scrivere nel compromesso di compravendita?

Il preliminare di compravendita deve contenere una serie di informazioni essenziali, molte delle quali verranno poi riprese nell’atto definitivo (rogito). Di seguito i principali elementi obbligatori:

• Dati anagrafici completi di venditore e acquirente
• Dichiarazione di consenso alla compravendita
• Descrizione dell’immobile con relativi estremi catastali
• Prezzo di vendita pattuito tra le parti
• Attestato di prestazione energetica (APE) dell’immobile

Oltre a questi dati fondamentali, è fortemente consigliato inserire clausole accessorie che aiutino a definire meglio il perimetro dell’accordo e a tutelare entrambe le parti. Tra le più comuni: modalità di pagamento, tempi di consegna dell’immobile, penali in caso di inadempimento, condizioni sospensive (ad esempio l’ottenimento del mutuo).

È obbligatorio scrivere il compromesso?

Non esiste una legge che impone contenuti precisi per il compromesso, ma il Codice Civile all’articolo 1350 stabilisce che:

“Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.”

Ciò significa che, se il rogito richiede la forma scritta, anche il preliminare deve essere redatto per iscritto, pena la nullità.

Come tutelarsi nel compromesso di compravendita?

Prima di firmare un compromesso di compravendita, è fondamentale avere le idee chiare e raccogliere tutte le informazioni sull’immobile. Inserire clausole accessorie in modo chiaro e dettagliato nel preliminare è il modo migliore per evitare problemi futuri, soprattutto al momento del rogito.

Problemi comuni da prevenire

1. Conformità urbanistica e catastale
   Prima della firma, è importante verificare che l’immobile sia conforme alle normative urbanistiche e catastali. Se esistono difformità, vanno dichiarate nel compromesso, specificando eventualmente una data del rogito compatibile con i tempi di sanatoria.
2. Consegna differita dell’immobile
   Se l’immobile non viene consegnato contestualmente al rogito, questa circostanza deve essere indicata nel compromesso, con una data certa e vincolante per la consegna.

Clausole accessorie per tutelare acquirente e venditore

Ecco un elenco delle clausole accessorie più importanti da inserire nel compromesso, per tutelare entrambe le parti:

• Tempistiche del rogito
  Stabilire una data entro la quale deve avvenire la firma dell’atto notarile.
• Modalità di pagamento
  Specificare chiaramente la distinzione tra caparra confirmatoria, eventuali acconti e saldo finale.
• Commerciabilità dell’immobile
  Confermare la conformità urbanistica e catastale, o dichiarare eventuali irregolarità da sanare prima del rogito.
• Presenza di vincoli o ipoteche
  Indicare eventuali ipoteche o gravami, specificando che dovranno essere cancellati prima del rogito.
• Data di consegna dell’immobile
  Se la consegna non è contestuale all’atto notarile, è bene indicare una data precisa nel compromesso e nel rogito.
• Ripartizione delle spese condominiali
  Di norma, le spese ordinarie fino al rogito e le straordinarie già deliberate spettano al venditore, salvo diverso accordo.
• Condizioni sospensive
  Il contratto può essere subordinato a eventi futuri e incerti, come l’ottenimento del mutuo o la vendita di un altro immobile. Ai sensi dell’art. 1353 c.c., è consigliabile indicare un termine oltre il quale il contratto si intende risolto.
• Spese di registrazione del preliminare
  Specificare chi si accolla le spese: imposta di registro (200 €), imposta di bollo (16 € ogni 4 facciate o 100 righe).
• Spese notarili e imposte sull’atto definitivo
  Indicare chiaramente chi pagherà la parcella del notaio e le imposte connesse al rogito.

Queste sono le principali clausole accessorie utilizzate nei compromessi di compravendita, ma ogni situazione può richiedere ulteriori personalizzazioni. È sempre consigliabile farsi assistere da un professionista (notaio, avvocato o agente immobiliare) per redigere un compromesso sicuro e completo.

Quanto si deve versare al momento del compromesso?

Al momento della firma del preliminare di compravendita, è consuetudine versare al venditore una somma compresa tra il 10% e il 15% del prezzo totale dell’immobile. Si tratta generalmente di una caparra confirmatoria, ma non esiste una percentuale fissa stabilita dalla legge: l’importo può variare in base all’accordo tra le parti.

Il pagamento avviene di norma tramite assegno bancario intestato al venditore. Gli estremi del pagamento (importo, numero dell’assegno e banca emittente) devono essere indicati chiaramente nel compromesso, sia per motivi di trasparenza sia per tutelare acquirente e venditore.

Che differenza c’è tra registrazione e trascrizione del preliminare?

Il preliminare di compravendita può essere registrato e/o trascritto, ma si tratta di due adempimenti distinti, con funzioni diverse:

Registrazione del preliminare

La registrazione è obbligatoria ai fini fiscali. Deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data della stipula presso l’Agenzia delle Entrate.
In caso di mancata registrazione nei termini, sono previste sanzioni amministrative, ma l’accordo resta valido dal punto di vista civile e giuridico.

Trascrizione del preliminare

La trascrizione del compromesso nei registri immobiliari non è obbligatoria, salvo i casi previsti dal D.Lgs. 122/2005, che riguarda la tutela degli acquirenti di immobili da costruire.
Tuttavia, anche per le compravendite tra privati, la trascrizione è consigliata per proteggere l’acquirente da eventuali rischi, come:

• Vendita dell’immobile a terzi
• Iscrizione di ipoteche successive al preliminare
• Fallimento del venditore

In sostanza, la registrazione ha una funzione fiscale, mentre la trascrizione ha una funzione di tutela giuridica, soprattutto nei confronti di terzi.

Cosa succede se una delle parti si ritira dopo il compromesso?

Se una delle parti si ritira dopo aver firmato il compromesso di compravendita, si configura un inadempimento contrattuale, con conseguenze legali ed economiche.

Conseguenze in caso di recesso

• Se è l’acquirente a ritirarsi, perde la caparra confirmatoria versata al momento del compromesso.
• Se è il venditore a recedere, è tenuto a restituire il doppio della caparra ricevuta.

Queste sanzioni sono previste dall’art. 1385 del Codice Civile e rappresentano una tutela automatica, senza bisogno di dimostrare il danno.

Possibili azioni legali

Oltre alle conseguenze economiche legate alla caparra, la parte che subisce l’inadempimento può:

• Chiedere l’esecuzione forzata del contratto (cioè obbligare l’altra parte a concludere la vendita davanti al notaio);
• Chiedere la risoluzione del contratto e un risarcimento danni, a patto che sia possibile dimostrare il pregiudizio subito.

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