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Compromesso: Cosa scrivere nel contratto preliminare?

Compromesso: Cosa scrivere nel contratto preliminare?

Compromesso: Cosa scrivere nel contratto preliminare?

Che cos’è un compromesso, a cosa serve e cosa scrivere? In quest’articolo rispondiamo a queste e altre domande.

Indice

Che cos’è il compromesso

A cosa serve il compromesso?

Cosa scrivere nel compromesso?

Le clausole accessorie.

Registrazione, trascrizione e risoluzione del compromesso.

Che cos’è il compromesso?

Il compromesso o meglio il preliminare di compravendita di un immobile è una scrittura privata tra due o più contraenti.

Le parti, Acquirente e Venditore, con la firma del preliminare, si obbligano reciprocamente alla compravendita di una casa alle condizioni che hanno di comune accordo definito.

Con la firma del preliminare di compravendita non si trasferisce la proprietà dell’immobile, ma si assumono degli impegni a concludere l’affare in un momento successivo, ovvero all’atto notarile.

A cosa serve il compromesso?

Ti starai chiedendo se è obbligatorio fare il compromesso?

Diciamo subito che non c’è alcun obbligo a stipulare un compromesso. È possibile acquistare casa facendo direttamente il rogito senza sottoscrivere prima un preliminare.

Tuttavia pur non essendo obbligatorio, è molto utilizzato perché sottoscrivere un compromesso, ha almeno tre vantaggi;

  1. Vincola acquirente e venditore a concludere la compravendita; In assenza di un impegno formale una delle parti potrebbe cambiare idea.
  2. Sono definite in modo chiaro le condizioni dell’accordo; prezzo di vendita, la tempistica, l’immobile oggetto della compravendita e le eventuali altre clausole.
  3. Consente, nell’arco di tempo che intercorre tra il preliminare e l’atto, di definire gli adempimenti necessari alla transazione; Pensiamo ad esempio all’ottenimento del mutuo o alla necessità del venditore di sanare delle difformità ecc..

Cosa scrivere nel compromesso?

La normativa vigente non specifica cosa scrivere nel preliminare di compravendita il codice civile all’art. 1350 recita testuale;

“Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.”

È pacifico pertanto che il compromesso riporti delle informazioni minime, che andranno inserite nell’atto definitivo. Vediamo quali;

  • I dati anagrafici di venditore e acquirente;
  • Il consenso alla compravendita;
  • La descrizione dell’immobile e gli estremi catastali;
  • Il prezzo di vendita;
  • La certificazione energetica dell’immobile;

Le clausole accessorie:

A questi dati essenziali, è fortemente consigliato aggiungere altri elementi che meglio definiscono il perimetro dell’accordo; Le cosiddette Clausole accessorie:

  • La tempistica: ovvero il termine entro il quale rogitare;
  • Le modalità di pagamento: Caparra, eventuali acconti e saldo;
  • La commerciabilità dell’immobile: ovvero la conformità alle norme urbanistiche e catastali;
  • La presenza di eventuali vincoli: ad es. un’ipoteca che andrà comunque cancellata, entro il rogito;
  • La data di consegna dell’immobile, in molti casi la consegna è differita;
  • Ripartizione spese condominiali, ordinarie e straordinarie; salvo diverso accordo le spese ordinarie, fino al passaggio di proprietà e quelle straordinarie già deliberate sono a carico del venditore;
  • Eventuali condizioni sospensive; È il caso ad esempio del venditore che deve sanare una difformità, o la necessità dell’acquirente di ottenere il mutuo, o di vendere il proprio immobile. In tutti questi casi è possibile subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto al verificarsi di un avvenimento futuro e incerto, come recita l’art. 1353 del codice civile. Al fine di evitare future contrasti, è consigliabile inserire un termine, oltre il quale il contratto s’intende risolto;
  • La ripartizione delle spese di registrazione del compromesso; ( Imposta di registro 200 euro; Imposta di bollo 16 euro ogni 4 facciate dell’atto o 100 righe);
  • L’accollo della parcella del notaio e delle imposte connesse all’atto.

L’elenco riporta le principali clausole accessorie che vengono in genere inserite nel compromesso, non è comunque esaustivo.

Registrazione o trascrizione e risoluzione del preliminare

La registrazione del preliminare è obbligatoria ai fini fiscali, la mancata registrazione entro 20 giorni dalla stipula comporta delle sanzioni amministrative, ma non inficia la validità dell’accordo.

La trascrizione non è obbligatoria, salvo quanto previsto dal D. Lgs. 122/2005 e successive modifiche, vedi l’articolo Trascrizione compromesso, e serve a tutelare principalmente l’acquirente nei confronti di terzi.

Può capitare che una delle parti decida di recedere dal preliminare, fatta salva la possibilità dell’altra parte di attivare un’iniziativa giudiziale, in genere, la parte inadempiente perde l’importo che ha versato a titolo di caparra nel caso dell’acquirente; o il doppio della caparra ricevuta nel caso del venditore.

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