Quando si parla di proprietà di una casa o di successioni ereditarie, i termini usufrutto e nuda proprietà ricorrono spesso, ma non sempre è chiaro che cosa significhino davvero. Eppure, conoscere il funzionamento dell’usufrutto può essere molto utile nella vita di tutti i giorni: pensiamo, ad esempio, a un genitore che vuole donare la casa ai figli ma continuare ad abitarci, oppure a un’eredità da gestire senza vendere subito l’immobile.

L’usufrutto è uno strumento giuridico semplice ma potente, che permette di separare il diritto di usare un bene da quello di essere pieno proprietario. In questo articolo spieghiamo in modo chiaro e senza tecnicismi che cos’è l’usufrutto, come funziona, quali sono i diritti e i doveri dell’usufruttuario e come si calcola il suo valore, con esempi pratici e riferimenti utili per orientarsi con sicurezza.

Che cos’è l’usufrutto

L’usufrutto è un diritto reale previsto dall’articolo 978 e seguenti del Codice Civile, che consente a una persona, chiamata usufruttuario, di godere di un bene di proprietà altrui come se ne fosse il proprietario, ma senza poterne disporre liberamente (ad esempio, non può cambiare la destinazione d’uso).

In parole semplici, l’usufruttuario può vivere nell’immobile, affittarlo o trarne un guadagno, ma deve rispettare la natura e la destinazione originaria del bene, gestendolo “con la diligenza del buon padre di famiglia”, cioè con attenzione e cura.

L’usufrutto è sempre temporaneo: nel caso di una persona fisica, si estingue, in genere, con la morte dell’usufruttuario; se invece il titolare è una persona giuridica (ad esempio una società o un’associazione), la durata non può superare i trent’anni. Quando l’usufrutto termina, il diritto si riunisce automaticamente alla nuda proprietà, che torna così pienamente al proprietario originario.

Come funziona l’usufrutto

L’usufrutto è un diritto che consente di utilizzare e trarre beneficio da un bene di proprietà altrui, mantenendone intatta la sostanza. In pratica, il proprietario di un immobile può cedere il diritto di usufrutto a un’altra persona, oppure conservarlo per sé cedendo solo la nuda proprietà.

Facciamo un esempio pratico: un proprietario può vendere la nuda proprietà della propria casa e mantenere l’usufrutto, continuando così ad abitarvi per tutta la vita o per un periodo stabilito nel contratto. In questo caso, il proprietario diventa usufruttuario, mentre chi acquista la nuda proprietà non può ancora disporre pienamente dell’immobile.

Al contrario, chi cede l’usufrutto e mantiene la nuda proprietà resta titolare del bene, ma non può utilizzarlo finché dura il diritto di usufrutto concesso a un altro soggetto. Alla scadenza, il diritto si estingue e la piena proprietà torna automaticamente al nudo proprietario.

Come vendere l’usufrutto

L’usufrutto è un diritto reale che può essere ceduto o donato, ma entro determinati limiti stabiliti dalla legge. Chi ne è titolare può decidere di trasferire il proprio diritto a un’altra persona, tuttavia deve informare il proprietario dell’immobile, cioè il nudo proprietario. Quest’ultimo non può opporsi, salvo che nell’atto di costituzione dell’usufrutto sia previsto diversamente.

L’usufruttuario può anche affittare l’immobile o concederlo in comodato d’uso gratuito, mantenendo sempre la destinazione originaria del bene e rispettando gli obblighi previsti. È importante ricordare che la cessione dell’usufrutto non ne prolunga la durata: il diritto rimane valido solo fino alla scadenza stabilita o, nel caso delle persone fisiche, fino alla morte dell’usufruttuario originario.

Chi riceve l’usufrutto, quindi, subentra nelle stesse condizioni e negli stessi limiti previsti dal contratto iniziale, senza poterli modificare o estendere.

Si può vendere una casa con usufruttuario?

Sì, è possibile vendere una casa su cui grava un diritto di usufrutto, ma in questo caso la vendita riguarda solo la nuda proprietà. Chi acquista l’immobile diventa quindi nudo proprietario, mentre l’usufruttuario conserva il diritto di vivere nella casa o di trarne profitto (ad esempio affittandola) fino alla scadenza dell’usufrutto o alla sua estinzione per morte, se si tratta di una persona fisica.

L’acquirente, di conseguenza, non può utilizzare o disporre dell’immobile finché l’usufrutto è in essere, ma diventerà pieno proprietario al momento in cui il diritto si estingue. Questa formula è piuttosto comune nelle compravendite immobiliari tra genitori e figli o come investimento a lungo termine, perché consente di acquistare un immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato, tenendo conto della durata residua dell’usufrutto.

Chi paga IMU, TARI e spese condominiali usufruttuario o proprietario?

Una delle domande più frequenti riguarda chi deve pagare le tasse e le spese di un immobile con usufrutto. La regola generale è semplice: l’usufruttuario, essendo colui che gode del bene, si comporta come fosse il proprietario per quanto riguarda oneri e tributi legati all’utilizzo dell’immobile.

In particolare:

• Le imposte locali, come IMU, TARI e altri tributi comunali, sono a carico dell’usufruttuario. È lui, inoltre, che deve dichiarare l’immobile nel proprio modello dei redditi e versare l’eventuale IRPEF sui canoni percepiti o sul valore dell’immobile, se dovuta.
• Le spese condominiali ordinarie (pulizia, manutenzione ascensore, luce scale, ecc.) e gli interventi di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario, perché legati all’uso quotidiano del bene.
• Le spese straordinarie, invece (come rifacimento del tetto, facciate, o impianti comuni), sono a carico del nudo proprietario, che resta titolare della proprietà dell’immobile.

In alcuni casi, però, usufruttuario e proprietario possono essere chiamati in solido dal condominio per il pagamento delle spese, anche se poi dovranno regolare i conti tra loro secondo le regole appena viste.

Come si calcola il valore dell’usufrutto di un immobile?

Il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà è strettamente legato all’età dell’usufruttuario e al valore di mercato dell’immobile.
In pratica, più l’usufruttuario è giovane, maggiore sarà il valore del suo diritto di usufrutto, mentre la nuda proprietà avrà un valore più basso.
Con l’avanzare dell’età, invece, l’usufrutto si riduce e cresce il valore della nuda proprietà.

Per calcolare questi valori, si parte sempre dalla stima reale dell’immobile: da essa dipende ogni successiva valutazione.

Facciamo un esempio pratico:

Supponiamo che un immobile abbia un valore di 200.000 euro.
In base all’età dell’usufruttuario, una parte di questo valore sarà attribuita all’usufrutto e la restante alla nuda proprietà, come indicato nella tabella seguente.

Nota fiscale

Oltre al valore di mercato, esiste anche un valore fiscale dell’usufrutto, che serve a determinare le imposte dovute in caso di donazione, successione o trasferimento del diritto.
Questo valore viene calcolato dal notaio sulla base di coefficienti ministeriali, aggiornati periodicamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF), in relazione all’età dell’usufruttuario e al tasso d’interesse legale.

Tabella aggiornata – Valore usufrutto 2025 (esempio con immobile da €200.000)

^{Legenda: Coeff. fiscale = coefficiente ministeriale ai fini delle imposte | Val. Usufr. = valore dell’usufrutto | Val. Nuda prop. = valore della nuda proprietà.}

In sintesi:
Il valore dell’usufrutto diminuisce progressivamente con l’età, mentre cresce quello della nuda proprietà.
Il calcolo preciso ai fini fiscali viene eseguito dal notaio, ma conoscere la logica di base aiuta a capire come viene ripartito il valore dell’immobile tra le due componenti.

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