Valutazione immobiliare: Come farla da soli correttamente.
Hai deciso di vendere casa, fare una corretta valutazione immobiliare per definire il giusto prezzo di vendita è fondamentale.
Presentarsi ai potenziali acquirenti con un prezzo di vendita corretto trasmette affidabilità e serietà; consente di vendere bene, in tempi ragionevoli.
Al contrario definire un prezzo di vendita troppo alto o troppo basso, trasmette ai potenziali acquirenti sfiducia e poca serietà; Allunga i tempi di vendita e molto spesso si trasforma in un danno economico; Spesso gli annunci immobiliari pubblicizzano ribassi mirabolanti di decine di migliaia di euro, è il risultato di una pessima strategia di vendita, con la probabile conseguenza di vendere l’immobile a un prezzo inferiore al suo valore.
Indice dei contenuti:
1. Come si fa una valutazione immobiliare?
Per fare una valutazione immobiliare è necessario innanzitutto conoscere le dimensioni dell’immobile, bisogna calcolare i metri quadrati commerciali della casa; Trovi tutti i dettagli nel nostro articolo: Come si calcola la superficie commerciale. È necessario, inoltre, considerare le variabili che incidono sul valore di un immobile, ogni casa ha caratteristiche “uniche”, la valutazione immobiliare deve tenere conto di tutto.
Ecco come procedere:
2. Come definire il prezzo di un immobile
- Procurarsi una planimetria e visura catastale aggiornata;
- Rilevare dalla planimetria che deve essere in scala la superficie commerciale, sulle visure aggiornate in genere, è riportata la superficie catastale.
- Verificare sul sito dell’Agenzia delle Entrate OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) i valori di riferimento della zona.
3. Quanto incide la posizione sul valore dell’immobile?
La posizione dell’immobile è il principale fattore nella valutazione immobiliare, incide in genere dal 30 al 100% del valore di mercato. In una città e spesso, addirittura, nella stessa zona i prezzi al mq, hanno differenze notevoli; Facciamo un esempio pratico, due immobili di pari dimensioni e caratteristiche, collocati nella stessa zona centrale, il primo con affaccio su una via principale o su un parco, il secondo su una strada secondaria, hanno prezzi diversi.
4. Quali fattori influiscono sulla valutazione immobiliare?
- Stato di manutenzione: il prezzo al mq. varia in base allo stato conservativo dell’immobile;
- Disposizione interna e luminosità dei locali: Funzionalità e luce naturale sono tra gli elementi più ricercati;
- Piano: un piano alto in genere è più ricercato, a condizione che sia servito da ascensore al contrario un appartamento al quarto piano, o superiore, senza ascensore, deve scontare un ribasso del prezzo di vendita.
- Finiture: pavimenti, rivestimenti, serramenti, porte interne, soffitti, devono essere considerate nella valutazione;
- Dotazioni degli impianti: tipologia di riscaldamento, impianto d’allarme, videocitofono, domotica, impianto elettrico fanno la differenza;
- Classe energetica è sempre importante, ma assume particolare rilevanza negli immobili di nuova e recente costruzione o ristrutturati;
- Pertinenze: garage, cantina ecc., sono un valore aggiunto;
- Aree esterne: sono molto ricercati immobili con giardino privato o terrazzo che incidono positivamente sul valore dell’immobile;
- Contesto: tutto quello che c’è intorno all’immobile è rilevante ai fini della valutazione, aree verdi curate, immobili ben tenuti, zona tranquilla, disponibilità di parcheggi, sono solo alcuni dei fattori da tenere in considerazione;
- Servizi: La vicinanza o la comodità a raggiungere i servizi essenziali: scuole, supermercati e negozi in genere, farmacia, ecc., è un altro elemento di valutazione;
- Spese condominiali straordinarie: la previsione d’interventi non ancora deliberati in assemblea, vanno comunque tenute in considerazione.
Cosa sono i coefficienti di merito?
Sono percentuali di adeguamento della valutazione immobiliare, basate sulle caratteristiche, servono per incrementare o ribassare il valore di un immobile.
Gli elementi principali presi in considerazione sono:
- Lo stato di conservazione
| Nuova costruzione | Finemente ristrutturato | Ristrutturato | Buono | Da ristrutturare |
| +10% | +10% | +5% | 0 | – 10% |
- Il piano
| Ascensore | Terra/rialzato | P. 1 | P. 2 | 3 | P. 4 e superiori |
| Con | Senza giardino -20% Con giardino -5% | -5% | 0 | +5% | +15% |
| Senza | Senza giardino -20% Con giardino -5% | -5% | -10% | -15% | -25% |
- La Luminosità
| Molto luminoso | Luminoso | Media luminosità | Scarsa luminosità |
| +10% | +5% | 0% | -5% |
- La Visuale
| Panoramica | Esterna | Interna/esterna | Interna | Interamente interna |
| +10% | +5% | 0 | -5% | -10% |
- Gli anni di anzianità dell’edificio
| 1 – 20 | 20 – 40 | Oltre 40 |
| Stato ottimo 0% | +5% | +10% |
| Stato Buono 0% | 0 | 0 |
| Stato Scadente -5% | -10% | -15% |
- Il riscaldamento
| Autonomo | Centralizzato con valvole | Centralizzato | Assente |
| +5% | +2% | 0 | -5% |
Come calcolare i coefficienti di merito?
Facciamo un esempio pratico, poniamo che l’appartamento da valutare si trovi in una zona dove il prezzo medio al mq. è di 2000 euro, secondo i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare. Il nostro appartamento si trova al 3° piano, con ascensore (+5%) è stato ristrutturato finemente (+10%), ha una luminosità media (0%), una visuale esterna (+5%), si trova in un edificio di 15 anni in buono stato (0%) è ha il riscaldamento centralizzato con termovalvole (+2%).
Per fare la nostra valutazione immobiliare, Utilizziamo come base di partenza il valore al metro quadro 2.000 euro, moltiplichiamo per la somma dei coefficienti, Il risultato finale nel nostro esempio è 2000 x 22% = 2.440.
Come abbiamo visto in precedenza ci sono anche altri elementi che influiscono sulla valutazione immobiliare; Un elemento sicuramente molto importante che inciderà in misura sempre maggiore, è l’efficienza energetica dell’immobile, sia per i costi delle materie prime, che si ripercuotono negativamente sui costi di gestione dell’immobile, sia sopratutto per le nuove norme in tema di efficienza energetica e impatto ambientale approvate in sede Europea. Leggi il nostro articolo in proposito: Case green.
Solo per fare un esempio una casa in Classe Energetica A4 nella stessa zona può avere una valutazione immobiliare superiore di 250 euro al metro quadrato rispetto a una classe B. Il divario aumenta con le classi inferiori.
5. Consiglio finale
Diffidare delle valutazioni immobiliari improvvisate o di chi per ricevere l’incarico di vendita alza il prezzo, non sta facendo l’interesse del venditore.
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